আজকের আলোচনার বিষয়ঃ গোরস্থান, শ্মশানসহ ধর্মীয় স্থানের খাজনা ও ভূঃ উঃ কর মওকুফের আইন
গোরস্থান, শ্মশানসহ ধর্মীয় স্থানের খাজনা ও ভূঃ উঃ কর মওকুফের আইন
গোরস্থান, শ্মশানসহ ধর্মীয় স্থানের খাজনা ও ভূঃ উঃ কর মওকুফের আইন
স্টেট একুইজিশন এর টেন্যান্সী এ্যাক্টের ১৮বি অধ্যায়ের ১৫২এ ধারাটি গোরস্থান সহ ধর্মীয় স্থানের খাজনাদি মওকুফের আইন সংশ্লিষ্ট। উক্ত ধারার বিধানগুলো সংক্ষেপে নিম্নে প্রদান করা হলঃ
কোন মালিক বা অকৃষি প্রজার কোন ভূমিকা প্রধানত (Primerity) প্রার্থনার স্থান অথবা ধর্মীয় উপাসনালয়, সর্বসাধারণের গোরস্থান (Public graveyard) অথবা সর্বসাধারণের শ্মশান (Public Cremation ground) হিসেবে ব্যবহৃত হয়, তিনি উক্ত ভূমির জন্য নির্ধারিত ফরমে ডেপুটি কমিশনারের (জেলা প্রশাসকের) নিকট খাজনা মওকুফের জন্য আবেদন করতে পারেন। (১৫১এ ধারা)
(জেলা প্রশাসক) ডেপুটি কমিশনার দরখাস্তে বর্ণিত স্থান উল্লিখিত উপায়ে ব্যবহৃত হয় কিনা তা দরখাস্ত গ্রহণের তারিখ হতে তিন মাসের মধ্যে প্রয়োজনীয় এনকোয়ারী করে নির্ণয় করবেন। (১৫১ এ (২) ধারা]
যদি দরখাস্তে বর্ণিত স্থান উল্লিখিত উপায়ে ব্যবহৃত হয় বলে ডেপুটি কমিশনারের (জেলা প্রশাসক) প্রত্যয় হয় তাহলে তিনি নির্ধারিত উপায়ে এরূপ ব্যবহৃত ভূমির পরিমাণ নির্ণয় করবেন এবং সেই পরিমাণ ভূমির খাজনা মওকুফের আদেশ পাশ করবেন এবং তিনি যদি সন্দিহান হন তাহলে দরখাস্তটি নাকচ করবেন। [১৫১ এ (৩)।
গোরস্থান, শ্মশানসহ ধর্মীয় স্থানের খাজনা ও ভূঃ উঃ কর মওকুফের আইন
(৩) উপ-ধারা অনুযায়ী এরূপে নির্ণিত পরিমাণ ভূমি যদি কোন হোল্ডিং বা টেন্যান্সীর অংশ হয় তাহলে জেলা প্রশাসক এই অংশটুকু সংশ্লিষ্ট হোল্ডিং বা টেন্যান্সী হতে পৃথক করে স্বতন্ত্র খাজনা মুক্ত (Rent free) টেন্যান্সী (খতিয়ান) গঠন করবেন। [১৫১ এ (৪) ধারা]
যেখানে (৪) উপ-ধারা অনুযায়ী হোল্ডিং এর যে অংশ দ্বারা পৃথক খাজনা মুক্ত (Rent free) টেন্যান্সী বা প্রজাস্বত্ব (খতিয়ান) গঠন করা হয়েছে, জেলা প্রশাসক যে অংশ বাদ দিয়া হোল্ডিংটির অবশিষ্ট ভূমির খাজনা আনুপাতিক হারে হ্রাস করবেন। [১৫১ এ (৫)]
কোন ব্যক্তি (৩) উপ-ধারা মতে ডেপুটি কমিশনারের (জেলা প্রশাসক) আদেশে সংক্ষুব্ধ (Aggrieved) হলে তিনি উক্ত আদেশের তারিখ হতে ৩০ দিনের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের নিকট আপীল করতে পারে।৩১৫ এ (৬) ধারা)।
কোন ব্যক্তি (৬) উপ-ধারা অনুযায়ী কমিশনারের আদেশে সংক্ষুব্ধ হলে উক্ত আদেশের তারিখ হতে ৬০ দিনের মধ্যে ভূমি প্রশাসক বোর্ডের নিকট উক্ত আদেশ রিভিশনের জন্য দরখাস্ত করতে পারেন (১৫১ এ (৬ এ) ধারা)।
(৭) উপ-ধারা বাদ দেওয়া হয়েছে।
ভূমি প্রশাসক বোর্ড স্বউদ্যোগে যে কোন সময় বিভাগীয় কমিশনার বা জেলা প্রশাসক কর্তৃক এই ধারায় পাশকৃত যে কোন আদেশকে রিডাইজ (Revise) করতে পারেন। (১৫১ এ (৮)]
খাজনা মওকুফের আদেশটি, আদেশ দানের তারিখের পরবর্তী কৃষি বৎসরের (বাংলা সন) প্রথম হইতে কার্যকরী বা শুরু হবে। [ ১৫১৩ (৯)।
গোরস্থান, শ্মশানসহ ধর্মীয় স্থানের খাজনা ও ভূঃ উঃ কর মওকুফের আইন
সর্বসাধারণের (Public) প্রার্থনা বা উপাসনার স্থানের ব্যাখ্যাঃ
(ঐ) সর্বসাধারণের প্রার্থনা বা উপাসনার স্থান বলতে বুঝবে, যে স্থান বিশেষভাবে চিহ্নিত (Earmarked) স্থানীয়ভাবে সংরক্ষিত এবং নিয়মিতভাবে কোন বিশেষ ধর্মের বা বিশ্বাসের (Faith) অনুসারীগণের প্রার্থনার জন্য ব্যবহৃত হয়, যথা— মসজিদ, জামাতখানা, ঈদগাহ, মন্দির, গীর্জা, মঠ, প্যাগোডা এবং এতদউদ্দেশ্যে ব্যবহৃত এদের প্রয়োজনীয় সংলগ্ন স্থান, কিন্তু সে সকল স্থান এর অন্তর্ভুক্ত নয় যে সকল স্থানে আর্থিক বেনিফিট আহরণের জন্য ব্যবহৃত হয়; এবং
দি ল্যাণ্ড ডেভেলপমেন্ট ট্যাক্স অর্ডিন্যান্স, ১৯৭৬, (অর্ডিন্যান্স/অধ্যাদেশ নং ৪২/১৯৭৬) যা পরবর্তীকালে ১৫/১৯৮২ নং অধ্যাদেশ মূলে সংশোধিত হয় এর ৩এ ধারা অনুযায়ী সরকার বা সরকার কর্তৃক এই উপলক্ষে কর্তৃত্বপ্রাপ্ত কোন কর্মকর্তা লিখিত আদেশবলে এবং এরূপ শর্তাধীনে কিংবা তিনি এটি যেরূপভাবে বিশেষ করে উল্লেখ করবেন সে মতে সর্বসাধারণের (Public) গোরস্থান, শ্মশান অথবা জনসাধারণের প্রার্থনা কিংবা ধর্মীয় উপাসনার স্থানের, ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফ করে দিতে পারবেন ।
ব্যাখ্যাঃ সর্বসাধারণের প্রার্থনা অথবা ধর্মীয় উপাসনার স্থান স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী এ্যাক্টের ১৫১ ধারায় বর্ণিত ব্যাখ্যার ন্যায়।
খাজনা (Rent) পুনঃধার্যকরণ
স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যাসী এ্যাক্ট-এর ১৫১বি ধারার (১) উপ-ধারার বিধান
মতে যে ভূমি ১৫১এ ধারা অনুযায়ী যে উদ্দেশ্যে ব্যবহারের জন্য খাজনা মওকুফ করা হয়েছিল পরবর্তীকালে সে উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত না হলে এর খাজনা (Rent) পুনঃধার্য করা হবে এবং ডেপুটি কমিশনার একই গ্রামে বা পার্শ্ববর্তী সমশ্রেণী এবং সম-সুবিধার ভূমির জন্য দেয় খাজনার হারের দিকে লক্ষ রেখে যা ন্যায় ও ন্যায্য (Fair and equitable) মনে করবেন সেভাবে খাজনা পুনঃধার্য করবেন।
শর্ত থাকে যে, সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিগণকে উক্ত বিষয়ে হাজির হয়ে শুনানীর জন্য কমপক্ষে ১৫ দিনের নোটিশ প্রদান ব্যতিত এরূপ খাজনা পুনঃধার্য করতে পারবেন না। (১৫১ বি (১) ধারা]
কোন ব্যক্তি ডেপুটি কমিশনারের উপরোক্ত আদেশে সংক্ষুব্ধ যে হলে তিনি আদেশের তারিখ হতে ৩০ দিনের মধ্যে কমিশনারের নিকট আপীল করতে পারবেন।[১৫১ বি (২) উপ-ধারা]
কোন ব্যক্তি বিভাগীয় কমিশনারের আদেশে সংক্ষুব্ধ হলে তিনি উক্ত আদেশের তারিখ হতে ৬০ দিনের মধ্যে ভূমি প্রশাসন বোর্ডের বরাবরে আদেশটি রিভিশনের জন্য দরখাস্ত করতে পারে এবং বোর্ডের আদেশই হবে চূড়ান্ত। | ১৫১৫ বি (২এ) উপ-ধারা]
(৩) উপ-ধারা বাদ দেওয়া হয়েছে ।
এই ধারামতে পুনঃধার্য খাজনা, পুনঃধার্যের তারিখের পরে পরবর্তী কৃষি বৎসরের (বাংলা সন) প্রথম হতে পরিশোধযোগ্য। [১৫১ বি (৪) উপ-ধারা]
আজকে আমরা অর্পিত সম্পত্তি ও পরিত্যক্ত সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা সম্পর্কে আলোচনা করবো
অর্পিত সম্পত্তি ও পরিত্যক্ত সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা
অর্পিত সম্পত্তির সংজ্ঞা :
পাকিস্তান প্রতিরক্ষা আইনের অধীনে প্রণীত পাকিস্তান প্রতিরক্ষা বিধি, ১৯৬৫ এর ১৮২ বিধি মোতাবেক তদানীন্তন পূর্ব পাকিস্তান এলাকার যে সব নাগরিক ৬ই সেপ্টেম্বর, ১৯৬৫ তারিখে ভারতে অবস্থানরত ছিলেন বা ঐ তারিখ হতে ১৬ই ফেব্রুয়ারী, ১৯৬৯ (জরুরী অবস্থা প্রত্যাহারের তারিখ) পর্যন্ত ভারতে গমন করেছেন তাদের যাবতীয় সম্পত্তি শত্রু সম্পত্তি বলে গণ্য হয় এবং তার ব্যবস্থাপনা উপ- তত্ত্ববধায়কের উপর ন্যস্ত করা হয়।
জরুরী অবস্থা প্রত্যাহার করার পর শত্রু সম্পত্তি সম্পর্কিত বিধানসমূহ বলবৎ রাখা হয়। বাংলাদেশ স্বাধীন হওয়ার প্রেক্ষিতে এই অধ্যাদেশ বাতিল করে শত্রু সম্পত্তি, ১৯৭৪ জারী করা হয়। এই আইনের ৩ ধারা মোতাবেক যে সব শত্রু সম্পত্তি তত্ত্বাবধায়ক, উপ-তত্ত্বাবধায়কের উপর ন্যস্ত হয়েছিল, সে সম্পত্তি, সম্পূর্ণভাবে সরকারে বর্তায়। অতএব সাবেক শত্রু সম্পত্তি এখন সরকারে ‘অর্পিত সম্পত্তি’ বলে গণ্য হয়।
বাংলাদেশের অর্পিত সম্পত্তি প্রত্যর্পণ আইন ২০০১ অনুসারে ৯ সেপ্টেম্বর ১৯৬৫ থেকে ১৬ ফেব্রুয়ারি ১৯৬৯ পর্যন্ত যেসব পাকিস্তানি নাগরিক পূর্ব পাকিস্তান অর্থাৎ বর্তমান বাংলাদেশ ছেড়ে ভারতে চলে গিয়েছিলেন এবং তাঁদের স্থাবর সম্পত্তি যা পাকিস্তান আমলে ‘শত্রু সম্পত্তি’ ও বাংলাদেশ আমলে ‘অর্পিত সম্পত্তি’ নামে অভিহিত হয়েছিল, তা ফেরৎ পেতে পারেন। এই আইনের ২০০১ খ্রিস্টাব্দে প্রথমবার এবং ২০১২ খ্রিস্টাব্দে দ্বিতীয়বারের মতো সংশোধিত হয়।
সংশোধিত আইনের ৯ক ধারা অনুযায়ী সরকারী গেজেটে মৌজাভিত্তিক জেলাওয়ারি তালিকা প্রকাশের পর কোন ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠান নিজেকে অর্পিত সম্পত্তির দাবিদার মনে করলে, তার দাবির সমর্থনে প্রয়োজনীয় প্রমাণাদিসহ সরকারি গেজেট প্রকাশের ৩০০ দিনের মধ্যে সংশ্লিষ্ট জেলা কমিটির সভাপতি অথবা ট্রাইব্যুনালে উক্ত সম্পত্তি অবমুক্তির জন্য আবেদন করতে পারবেন।
অর্পিত সম্পত্তি প্রত্যর্পণ আইনের তফসিলে এমন বহু সম্পত্তি অন্তর্ভুক্ত ছিল যা কখনোই অ-র্পিত সম্পত্তি ছিল না। ফলে হাজার হাজার মানুষকে হয়রানির মুখোমুখি হতে হয়। সাধারণ মানুষের দাবির মুখে সরকার আইনের “খ” তফসিলটি বাতিল করে।
পরিত্যক্ত সম্পত্তি স্বাধীনতার অব্যবহিত পরে বাংলাদেশে অনেক সম্পত্তি পরিত্যক্ত বলে চিহ্নিত হয়। এগুলির মালিকরা মুক্তিযুদ্ধের সময় নিহত হয় কিংবা বাংলাদেশ ত্যাগ করে এবং অনেকের কোন ঠিকানা জানা যায় না। এসব সম্পত্তির নিয়ন্ত্রণ, ব্যবস্থাপনা, নিষ্পত্তির ব্যবস্থার জন্য বাংলাদেশের রাষ্ট্রপতি ১৯৭২ সালের ২৮ ফেব্রুয়ারি বাংলাদেশ পরিত্যক্ত সম্পত্তি (নিয়ন্ত্রণ, ব্যবস্থাপনা ও নিষ্পত্তি) আদেশ জারি করেন। এই আদেশের ২৫ ধারায় প্রদত্ত ক্ষমতাবলে রাষ্ট্রপতি ১৯৭২ সালের ৮ মে বাংলাদেশ পরিত্যক্ত সম্পত্তি (জমি, ভবন ও অন্যান্য সম্পত্তি) বিধিও জারি করেন।
এই আদেশের ২নং ধারার দফা (১) ক. ২৫ মার্চ, ১৯৭১ সালের পর যেকোন সময় গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশ প্রজাতন্ত্রের বিরুদ্ধে যুদ্ধে কিংবা সামরিক অভিযানে নিয়োজিত ছিল এমন কোন রাষ্ট্রের নাগরিকের সম্পত্তি; এবং খ. বাংলাদেশ শিল্প বা বাণিজ্যিক প্রতিষ্ঠানের নিয়ন্ত্রণ ও ব্যবস্থাপনা গ্রহণ আদেশের আওতায় ও নিয়ন্ত্রণে গৃহীত যেকোন সম্পত্তিসহ যে ব্যক্তি বাংলাদেশে উপস্থিত নেই কিংবা যার নিবাস-ঠিকানা ইত্যাদি অজ্ঞাত কিংবা যে ব্যক্তি আর তার সম্পত্তির দখলে নেই কিংবা তত্ত্বাবধানে নেই বা ব্যবস্থাপনাও করছে না এমন সকল সম্পত্তিকে পরিত্যক্ত সম্পত্তি বলে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে।
আজকের আলোচনার বিষয়ঃ অকৃষিভূমির প্রি এমশনের আইন (অগ্রক্রয়াধিকার)
অকৃষিভূমির প্রি এমশনের আইন (অগ্রক্রয়াধিকার)
অকৃষিভূমির প্রি এমশনের আইন (অগ্রক্রয়াধিকার)
দি নন-এগ্রিকালচারাল এণ্ড টেন্যান্সী এ্যাক্ট, ১৯৪৯ (ইস্ট বেঙ্গল এ্যাক্ট-২৩/১৯৪৯) এর ২৪ ধারায় স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী এ্যাক্ট, ১৯৫০-এর ৯৬ ধারার ন্যায় কোন কোন অকৃষি ভূমির জন্য অনুরূপ প্রি এমশনের অধিকার প্রদান করা হয়েছে।
(১৯৬৭ সনের অধ্যাদেশ ১০ এর বলে ২৪ ধারাকে প্রয়োজনীয় পরিবর্তন করে সংশোধন করা হয়েছে।)
২৪ ধারার (১) উপ-ধারাঃ যদি কোন অকৃষি ভূমির টেন্যান্টের বা প্রজার স্বত্ত্বাধীন অকৃষি ভূমির কোন খণ্ড বা অংশ হস্তান্তরিত হয় তবে এরূপ ভূমির এক বা একাধিক অংশীদার উক্ত এ্যাক্টের ২৩ ধারা মোতাবেক নোটিশ জারীর ৪ মাসের মধ্যে এবং যে ক্ষেত্রে কোন নোটিশ জারী হয় নেই সেই ক্ষেত্রে উক্ত হস্তান্তরের বিষয় অবগত হওয়ার তারিখ হতে ৪ মাসের মধ্যে এরূপ খণ্ড বা অংশ তার বা তাদের, অবস্থাভেদে, নিকট হস্তান্তরের জন্য আদালতে আবেদন করতে পারেন।
(২) উপ-ধারাঃ (১) উপ-ধারাধীন পেশকৃত আবেদনটি বাতিল বা ডিস্মিস্ হয়ে যাবে যদি আবেদনকারীগণ এটি আদালতে পেশকালে এর সঙ্গে আবেদনকারীদের উপর ২৩ ধারা অনুযায়ী জারীকৃত নোটিশে হস্তান্তরিত সম্পত্তির খণ্ডের বা অংশের বর্ণিত পণের টাকা (Consideration money) অথবা মূল্য তৎসহ উক্ত টাকার উপর শতকরা পাঁচ ভাগ হারে ক্ষতিপূরণ জমা না দেন।”
(৩) উপ-ধারাঃ যদি এরূপ টাকা জমা প্রদান করা হয়, তবে আদালত, হস্তান্তরের তারিখের পরবর্তী সময়ের জন্য খাজনা পরিশোধ বা সম্পত্তির দায়-মুক্তি’ বাবদ কত ব্যয় করা হয়েছে এবং হস্তান্তরের তারিখ হতে নোটিশ জারীর তারিখ পর্যন্ত হস্তান্তরিত সম্পত্তির খণ্ডের বা অংশের বিল্ডিং বা কাঠামো নির্মাণ বাবদ অথবা অন্য কোন উন্নয়ন বাবদ আরও যদি কিছু ব্যয় করা হয়ে থাকে, এর বর্ণনা প্রদানের জন্য আদালত যেরূপ নির্ধারণ করবেন সেরূপ সময়ের মধ্যে হাজির হওয়ার জন্য হস্তান্তরগ্রহীতাকে নোটিশ প্রদান করবেন।
আদালত তখন (৪) উপ-ধারা অনুসারে কোন ব্যক্তি যার আবেদন মঞ্জুর হয়েছে তাকে-সহ আবেদনকারীকে এ সকল বাবদ হস্তাস্তরগ্রহীতা যা পরিশোধ অথবা ব্যয় করেছেন তা এবং তৎসহ যে তারিখে ইহা পরিশোধ বা ব্যয় করেছেন সেই তারিখ হতে এর উপর বার্ষিক শতকরা ৬১/২ ভাগ হারে সুদ, আদালত যা সঙ্গত মনে করেন, এরূপ সময়ের মধ্যে জমা প্রদানের জন্য নির্দেশ প্রদান করবেন।
অকৃষিভূমির প্রি এমশনের আইন (অগ্রক্রয়াধিকার)
শর্ত থাকে যে, যদি কোন আবেদনকারী হস্তান্তরগ্রহীতার উক্ত বাবদ পরিশোধকৃত ও ব্যয়ের কোন হিসাবের সঠিকতা সম্পর্কে আপত্তি করেন তবে আদালত এরূপ আপত্তি অনুসন্ধান করবেন এবং হস্তান্তরগ্রহীতাকে তার বক্তব্য শুনানীর সুযোগ প্রদানান্তে এ সকল বাবদ হস্তান্তরগ্রহীতা কর্তৃক পরিশোধকৃত বা ব্যয়ের প্রকৃত টাকার হিসাব নির্ণয়
করবেন এবং পূর্বোক্ত মতে বার্ষিক শতকরা ৬ ভাগ হারে সুদসহ এরূপ নির্ধারিত 8 টাকা, আদালত যেরূপ সঙ্গত মনে করেন সেরূপ সময়ের মধ্যে জমা প্রদানের জন্য আবেদনকারীকে নির্দেশ প্রদান করবেন ।
(৪) উপ-ধারার (এ) অনুচ্ছেদ : যদি এক বা একাধিক সহ-অংশীদার টেন্যান্টগণ (১) উপ-ধারা মোতাবেক আবেদন করেন তবে হস্তান্তরগ্রহীতাদের মধ্যে যদি কেউ থাকেন তাকে-সহ অবশিষ্ট অংশীদারগণের যে কেউ পূর্বোক্ত উপ-ধারায় বর্ণিত ৪ মাসের সময়ের মধ্যে অথবা আবেদনের নোটিশ জারীর এক মাসের মধ্যে, যেটা পরে হবে উক্ত আবেদনে সামিল হওয়ার জন্য আবেদন করতে পারেন এবং কোন সহ- অংশীদার (১) উপ-ধারা মতে আবেদন না করেন বা এই উপ-ধারা অনুযায়ী সামিল হওয়ার জন্য আবেদন না করেন তার এই ধারা অনুসারে আর ক্রয় করার অধিকার থাকবে না।
(বি) অনুচ্ছেদ : যুগ্ম আবেদনকারী হিসেবে যোগদানের এরূপ আবেদনটি ডিমিস্ হয়ে যাবে যদি আবেদনকারী (১) উপ-ধারাধীন দরখাস্তকারীকে পরিশোধের জন্য (২) উপ-ধারার নিমিত্তে তার কর্তৃক তার অংশ হিসাবে পরিশোধের জন্য আদালত যে অংকের টাকা নিরূপণ করবেন, তা, আদালত যে সময় নির্ধারণ করবেন সে সময়ের মধ্যে আদালতে জমা প্রদান না করেন।
(সি) অনুচ্ছেদঃ যদি এরূপ টাকা জমা প্রদান করা হয়, আদালত সামিল হওয়ার দরখাস্তখাটি মঞ্জুর করবেন এবং তৎপর হতে উক্ত আবেদনকারীকে (১) উপ-ধারা মোতাবেক আবেদনকারী হিসেবে গণ্য করা হবে।
(৫) উপ-ধারাঃ যদি (২) অথবা (৪) উপ-ধারার (বি) অনুচ্ছেদ অনুযায়ী, ক্ষেত্র অনুযায়ী এবং (৩) উপ-ধারা মোতাবেক (টাকা) জমা প্রদান করা হয় তবে আদালত দরখাস্তখাটি অনুমোদনের আদেশ দিবেন এবং (২) ও (৩) উপ-ধারা অনুসারে জমাকৃত টাকা হস্তান্তরগ্রহীতাকে বা আদালত যাকে যোগ্য মনে করেন তাকে পরিশোধের জন্য নির্দেশ দিবেন।
(৬) উপ-ধারাঃ আপাততঃ বলবৎ অন্য কোন আইনে অন্য কোনরূপ কিছু থাকা সত্ত্বেও যদি (১) উপ-ধারা অনুসারে আবেদনকারী অথবা যে কোন ব্যক্তি যার আবেদন (৪) উপ-ধারা অনুসারে মঞ্জুর করা হয়েছে, এরূপ আবেদনকারী ২৩ ধারা অনুসারে জারীকৃত নোটিশে বর্ণিত পণের টাকার (Consideration money) সঠিকতা সম্পর্কে আপত্তি তোলেন তবে আদালত (৫) উপ-ধারা অনুযায়ী আদেশ প্রদানের পূর্বে উক্ত আপত্তি সম্পর্কে অনুসন্ধান করবেন এবং হস্তান্তরহীতাকে শুনানীর সুযোগ প্রদানান্তে |
সম্পত্তির খণ্ড বা অংশ] হস্তান্তরের জন্য পণের টাকা বা হস্তান্তরগ্রহীতা প্রকৃত পক্ষে পরিশোধ করেছেন এই ধারার উদ্দেশ্যে নির্ণয় করবেন এবং এরূপ নির্ণিত অঙ্ক (২) উপ-ধারায় বর্ণিত পণের টাকা হিসাবে গণ্য হবে এবং যেখানে পণের মূল্যের টাকার অঙ্ক এরূপে নির্ণিত হয়েছে, সেই উপ-ধারা মোতাবেক জমা হয়েছে, সেটাই হবে (৫) উপ-ধারার নিমিত্তে এরূপ নির্ণিত টাকা তৎসহ এর উপর শতকরা ৫ ভাগ হারে ক্ষতিপূরণ।
অকৃষিভূমির প্রি এমশনের আইন (অগ্রক্রয়াধিকার)
(৭) উপ-ধারাঃ (৫) উপ-ধারা অনুসারে একাধিক সহ-অংশীদারদের পক্ষে আদেশ প্রদান কালে আদালত বিদ্যমান দখল বিবেচনায় খণ্ডে বা অংশে অন্তর্ভুক্ত হস্তান্তরিত সম্পত্তিটিকে আবেদনকারীগণের মধ্যে এরূপভাবে বিভক্ত করবেন যেন ন্যায়ভিত্তিক বলে বিবেচিত হয়; যে কোন আবেদনকারীর অনুরোধে আদালত সম্পত্তিটিকে বা এর খণ্ডটিকে এরূপভাবে বিভক্ত করবেন এবং অবশিষ্ট আবেদনকারীর মধ্যে সমবণ্টনের জন্য যদি আদালত প্রয়োজন মনে করেন এরূপ ক্ষেত্রে আদালত যে সময় নির্ধারণ করবেন সে সময়ের মধ্যে এরূপ অনুরোধকারী আবেদনকারীদেরকে আরও টাকা জমা প্রদানের জন্য আদেশ প্রদান করবে ।
শর্ত থাকে যে এই উপ-ধারা অনুসারে কোন বিভক্তির আদেশ টেন্যান্সীর (জোতের) বিভাগ বলে গণ্য হবে না ।
(৮) উপ-ধারাঃ (৫) উপ-ধারা অনুসারে আদেশ হওয়ার তারিখ হতে
(i) হস্তান্তরের ফলে হস্তান্তগ্রহীতার অকৃষি ভূমির অংশে বা খণ্ডে যে অধিকার, স্বত্ত্ব এবং স্বার্থ উদ্ভব হয়েছিল, (৭) উপ-ধারাধীন পাশকৃত কোন আদেশের সাপেক্ষে সকল দায় যাহা হস্তান্তরের তারিখ হতে উদ্ভূত হয়েছিল তা মুক্ত হয়ে সহ-অংশীদার টেন্যান্টের যার ক্রয় করার আবেদন (৫) উপ-ধারা মোতাবেক মঞ্জুর করা হয়েছে তার হাতে অর্পিত হবে
(ii) হস্তান্তরের ফলে খাজনা বাবদ হস্তান্তরগ্রহীতার দায় রহিত হবে, এবং
(iii) এরূপ আবেদনকারীর আরও আবেদনের ভিত্তিতে আদালত তাকে তার হস্তে অর্পিত সম্পত্তির দখলে বহাল করে দিতে পারেন।
(৯) উপ-ধারাঃ কোন আদালতের এই ধারা অনুসারে যে কোন আদেশের বিরুদ্ধে আপীল গ্রহণের এখতিয়ার আছে এরূপ দেওয়ানী আপীল আদালতে আপীল করা যাবে।
(১০) উপ-ধারা ঃ এই উপ-ধারায় এমন কিছুই নাই যা মুসলিম আইনে প্রদত্ত কোন ব্যক্তির প্রি এমশনের অধিকার হতে বঞ্চিত করতে পারে।
(১১) উপ-ধারাঃ এই ধারার কোন কিছুই প্রয়োগ করা যাবে না (নিম্নোক্ত ক্ষেত্রে)-
(এ) অনুচ্ছেদ ঃ প্রজাস্বত্বের (Tenancy) কোন অংশীদার যার বর্তমানে স্বত্ব ক্রয়সূত্র ব্যতীত অন্যবিধ উপায়ে উদ্ভব হয়েছে এরূপ অংশীদারের নিকট ভূমি হস্তান্তর করা হলে, বা
(বি) অনুচ্ছেদঃ বিনিময় বা বাটোয়ারাসূত্রে হস্তান্তর হলে, কিংবা
(সি) অনুচ্ছেদঃ উইলদাতা (Testator) বা দাতা (Donor) কর্তৃক তার স্বামী বা স্ত্রীকে অথবা কোন উইলদাতা বা দাতা কর্তৃক তার তিন ডিগ্রীর (তিন পুরুষ) মধ্যে কোন নিকটতম আত্মীয়কে দান (হেবাসহ কিন্তু আর্থিক বিনিময় হেবা বিল এওয়াজ ব্যতীত) হস্তান্তরিত হলে, অথবা
(ডি) অনুচ্ছেদঃ মুসলিম আইন অনুযায়ী গঠিত ওয়াফ, বা
(ই) অনুচ্ছেদঃ কোন ব্যক্তির জন্য আর্থিক সুবিধা সংরক্ষণ (Reservation) ব্যতীত কোন দেবোত্তর বা কোন ধর্মীয় বা দাতব্য উদ্দেশ্যে উৎসর্গকৃত বা দান করা হলে।
ব্যাখ্যাঃ এই ধারার উদ্দেশ্য নিকট আত্মীয় (By Consanguinity) হিন্দু আইনে দত্তক পুত্রকেও বুঝাবে। ২৪ ধারার (১) উপ-ধারা হতে (১২) উপ-ধারা পর্যন্ত বিধি-বিধানগুলোর সংক্ষেপে নিম্নে প্রদান করা হল
অকৃষিভূমির প্রি এমশনের আইন (অগ্রক্রয়াধিকার)
প্রি এমশনের জন্য আবেদনের সময় সীমা
২৪ ধারার (১) উপ-ধারা বলা হয়েছে, যে কোন অকৃষি ভূমির খণ্ড বা অংশ হস্তান্তরিত হলে ইহার সহ-অংশীদারগণ ২৩ ধারা মোতাবেক নোটিশ জারীর ৪ মাসের মধ্যে অথবা নোটিশ জারী না হলে হস্তান্তরের বিষয় অবগত হওয়ার তারিখ হতে ৪ মাসের মধ্যে তাদের নিকট হস্তান্তরের জন্য আদালতে আবেদন করতে পারবেন।
(২) উপ-ধারায় বলা হয়েছে যে, ২৩ ধারার নোটিসে উল্লেখিত পণের টাকা (Consideration money) অথবা মূল্য এবং ইহার উপর অকৃষি ভূমির জন্য ১৫% কৃষি জমির জন্য ২৫% এবং শতকরা ৮ ভাগ হারে ক্ষতিপূরণ দরখাস্তের সঙ্গে আদালতে জমা প্রদান না করলে (১) উপ-ধারা মোতাবেক প্রি এমশনের আবেদনটি পরিশেষে গ্রহণযোগ্য হবে না এবং মামলাটি ডিসমিস হয়ে যাবে।
ভূমি বাবদ ব্যয়ের টাকা জমা প্রদান এবং তার সঠিকতা প্রসঙ্গে
(৩) উপ-ধারায় বলা হয়েছে যে, টাকা জমা প্রদানের পর আদালত ভূমি হস্তান্তরের তারিখ হতে হস্তান্তরগ্রহীতা, খাজনা পরিশোধ অথবা এর দায়মুক্তি বাবদ কত টাকা ব্যয় করেছেন এবং হস্তান্তরের তারিখ হতে আবেদনের নোটিশ জারীর তারিখ পর্যন্ত এতে বিল্ডিং, কাঠামো ও অন্যান্য উন্নয়নের জন্য আরও কত ব্যয় করেছেন তার বিবরণ প্রদানের জন্য নির্ধারিত তারিখে আদালতে হাজির হওয়ার জন্য হস্তান্তরগ্রহীতাকে নির্দেশ দিবেন। আদালত তখন হস্তান্তরগ্রহীতা কর্তৃক এ সকল বাবদ যা ব্যয় করা হয়েছে এবং উক্ত ব্যয়ের তারিখ হতে এর উপর বার্ষিক শতকরা সোয়া ছয় ভাগ হারে সুদসহ সাকুল্য টাকা নির্ধারিত তারিখে জমা প্রদানের জন্য সকল আবেদনকারীগণকে নির্দেশ দিবেন ।
(৪) উপ-ধারা (এ) অনুচ্ছেদ অনুযায়ী এক বা একাধিক সহ-অংশীদার (১) উপ- ধারা মোতাবেক আবেদন করলে হস্তান্তরগ্রহীতাদের মধ্যে যদি কেউ থাকে তাকেসহ অবশিষ্ট সহ-অংশীদার টেন্যান্টগণকে (১) উপ-ধারা মোতাবেক ৪ মাসের মধ্যে অথবা দরখাস্তের নোটিশ জারীর ১ মাসের মধ্যে যে সময়টি পরে হবে, উক্ত দরখাস্তে শরীক হওয়ার জন্য আবেদন করতে হবে। যে সহ-অংশীদার (১) উপ-ধারা বা (৪) উপ-ধারা মোতাবেক সামিল হওয়ার জন্য দরখাস্ত করেননি তাদের এই ধারা অনুসারে ক্রয় করার আর অধিকার থাকবে না অর্থাৎ তাদের আর প্রি এমশনের অধিকার থাকবে না।
(বি) অনুচ্ছেদ অনুযায়ী (১) উপ-ধারাধীন আবেদনকারীগণকে প্রদানের জন্য আদালত কর্তৃক নির্ধারিত সময়ে নির্ধারিত টাকা জমা প্রদান না করলে সামিল হওয়ার জন্য দরখাস্তখানা বাতিল হয়ে যাবে।
(সি) অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে, এই টাকা জমা প্রদানের পর আদালত উক্ত আবেদনকারীগণের আবেদন মঞ্জুর করবেন এবং তাদেরকে (১) উপ-ধারা অনুসারে আবেদনকারী হিসাবে গণ্য করা হবে।
(৫) উপ-ধারা বলা হয়েছে, (২) উপ-ধারা অথবা (৪) উপ-ধারার (বি) অনুচ্ছেদ এবং (৩) উপ-ধারা মোতাবেক টাকা জমা হলে আদালত (২) ও (৩) উপ-ধারা মোতাবেক জমাকৃত টাকা হস্তান্তরগ্রহীতা বা অন্য কোন উপযুক্ত ব্যক্তিকে প্রদানের জন্য নির্দেশ দিবেন ।
(৬) উপ-ধারা বলা হয়েছে, যদি কোন আবেদনকারী ২৩ ধারার নোটিশে উল্লিখিত পণের টাকার সঠিকতা সম্পর্কে কোন আপত্তি তোলেন তাহলে আদালত অনুসন্ধান করবেন এবং (৫) উপ-ধারা মোতাবেক আদেশ প্রদানের পূর্বে হস্তান্তরগ্রহীতা কর্তৃক পণের টাকা প্রকৃতপক্ষে কত পরিশোধ করা হয়েছে তা নির্ণয় করবেন এবং এটাই হবে (২) উপ ধারা মোতাবেক পণের টাকা। এরূপে নির্ণিত ও জমাকৃত টাকা এবং এর উপর শতকরা ৫ ভাগ হারে ক্ষতিপূরণসহ হবে (৫) উপ-ধারা মোতাবেক ।
(৭) উপ-ধারায় বলা হয়েছে, একাধিক সহ-অংশীদারদের পক্ষে আদেশ প্রদানকালে আদালত বিদ্যমান দখল বিবেচনা করে সম্পত্তিটিকে এমনভাবে আবেদনকারীদের মধ্যে ভাগ করবেন যা ন্যায়ভিত্তিক বলে বিবেচিত হবে, এক্ষেত্রে অবশিষ্ট আবেদনকারীদের মধ্যে সমবণ্টনের জন্য আদালত কর্তৃক নির্ধারিত সময়ে আরও টাকা কম প্রদানের জন্য আদেশ দিতে পারেন।
শর্ত হলো যে, এই ধারা মোতাবেক কোন বিভক্তির আদেশ টেন্যান্সীর বিভাগ হিসেবে কার্যকরী হবে না।
(৮) উপ-ধারায় বলা হয়েছে যে, (৫) উপ-ধারা মোতাবেক আদেশ হওয়ার পর (i) অকৃষি ভূমিতে হস্তান্তরগ্রহীতার যে অধিকার, স্বত্ত্ব ও স্বার্থ উদ্ভব হয়েছিল (৭) উপ- ধারাধীন পাশকৃত কোন আদেশের সাপেক্ষে তা সকল দায়মুক্ত হয়ে আবেদনকারীদের হাতে ন্যস্ত হবে, (ii) হস্তান্তরগ্রহীতার খাজনা বাবদ দায়-দায়িত্ব রহিত হয়ে যাবে, এবং (ii) আরও আবেদনের ভিত্তিতে আদালত এরূপ আবেদনকারীকে সম্পত্তির দখলে বহাল করে দিতে পারেন।
(৯) উপ-ধারায় বলা হয়েছে যে, এই ধারায় আদালতের যে কোন আদেশের বিরুদ্ধে দেওয়ানী আপীল আদালতে আপীল করা যাবে।
(১০) উপ-ধারায় বলা হয়েছে যে, এই ধারা কোন বিধি মুসলিম আইনে কারও প্রাপ্য প্রি এমশনের অধিকার হইতে বঞ্চিত করতে পারবে না।
(১১) উপ-ধারায় বলা হয়েছে, নিম্নলিখিত এই ধারার কোন বিধি-বিধান প্রয়োগ করা যাবে না। ((১১) উপ-ধারার (এ) হতে (ই) পর্যন্ত দেখুন)
আজকে আমরা আলোচনা করবো অকৃষি ভূমি বিক্রির বিধান সম্পর্কে
অকৃষি ভূমি বিক্রির বিধান
অকৃষি ভূমি বিক্রির বিধান
দি নন-এগ্রিকালচারাল টেনান্সি এ্যাক্ট, ১৯৪৯ (ইস্ট বেঙ্গল এ্যাক্ট ২৩/১৯৪৯) এর ২৩ ধারার (১) উপ-ধারা অনুযায়ী, (ক) উইল (Bequest) (খ) আদালতের ডিক্রী এবং (গ) “পাবলিক ডিমাণ্ড রিকভারী এ্যাক্ট অনুসারে সার্টিফিকেট কার্যকরী করার জন্য বিক্রী” ব্যতিত অন্য যে কোন প্রকারের হস্তান্তর রেজিস্ট্রিকৃত দলিলের মাধ্যমে হতে হবে ।
২৩ ধারার (১) উপ-ধারা উইল (Bequest) আদালতের ডিক্রী বা বেঙ্গল পাবলিক ডিমাণ্ড রিকভারী এ্যাক্ট অনুসারে সার্টিফিকেট কার্যকরী (বলবৎ) করার জন্য বিক্রি ব্যতীত অকৃষি টেন্যান্টের অকৃষি ভূমির যে কোনরূপ হস্তান্তর রেজিস্ট্রিকৃত দলিল মূলে করতে হবে এবং দলিলে বিক্রি মূল্য অথবা যেখানে বিক্রি মূল্য নেই সেখানে ভূমি খণ্ড বা এর অংশের মূল্য উল্লেখ না থাকলে রেজিস্ট্রি অফিসার রেজিস্ট্রির জন্য এটি গ্রহণ করবেন না এবং যদি এর সাথে প্রদান করা না হয় –
(এ) অনুচ্ছেদঃ ভূমির মালিক (খাজনা গ্রহীতা) যিনি হস্তান্তরের কোন পক্ষ নন তার উপর জারীর জন্য নির্ধারিত প্রসেস ফিসহ নির্ধারিত ফরমে হস্তান্তরের বিবরণাদি সম্বলিত একটি নোটিস, এবং
(বি) অনুচ্ছেদঃ উপ-ধারার প্রয়োজনে এরূপ নোটিশ এবং প্রসেস ফি।
অকৃষি ভূমি বিক্রির বিধান
(২) উপ-ধারাঃ এরূপ ভূমি, খণ্ড বা এর অংশ উইলের (Bequest) ক্ষেত্রে দরখাস্তকারী অনুরূপ নোটিশ পেশ এবং (১) উপ-ধারার (এ) অনুচ্ছেদ বর্ণিত অনুরূপ টাকার প্রসেস ফি জমা না দিলে আদালত প্রবেট বা লেটার অব এডমিনিষ্ট্রেশন মঞ্জুর বা গ্রান্ট করবেন না।
(৩) উপ-ধরা: ক্রেতা অথবা মর্গেজী, অবস্থাভেদে, অনুরূপ নোটিশ পেশ এবং (১) উপ-ধারায় বর্ণিত সমপরিমাণের টাকার প্রসেস ফি জমা প্রদান না করা পর্যন্ত আদালত অথবা রেভেনিউ অফিসার কোন ডিক্রী বা ১৯১৩ সনের বেঙ্গল পাবলিক ডিমাণ্ড রিকভারী এ্যাক্ট-এর সার্টিফিকেট কার্যকরী করার জন্য কোন ভূমি, খণ্ড বা এর অংশের বিক্রি বহাল (Confirm) করবেন না এবং কোন আদালত এরূপ ভূমি, খণ্ড বা এর অংশ “বন্ধক সম্পত্তি উদ্ধারের অধিকার রহিতকরণের” (Decree or order absolute for foreclosure) জন্য কোন ডিক্রী বা আদেশ করবেন না।
(৪) উপ-ধারাঃ এরূপ ভূমির কোন খণ্ড বা অংশের হস্তান্তর যদি এমন হয় যাতে ২৪ ধারার বিধানগুলো প্রয়োগ হবে, তাহলে এই ভূমির সকল অংশীদারগণ যারা হস্তান্তরের কোন পক্ষ বা পার্টি নন তাদের উপর নোটিশ জারীর জন্য প্রসেস ফি সহ নির্ধারিত ফরমে ভূমির বিবরণ প্রদান করে নোটিশ পেশ করতে হবে।
শর্ত হলো যে, এরূপ নোটিশ জারী ভূমির মালিক (Land Lord) অথবা কোন সহ-অংশীদার টেন্যান্ট, যাদের উপর এরূপ নোটিশ জারী হয়েছে তাদের কর্তৃক খাজনার পরিমাণ অথবা ভূমির পরিমাণের স্বীকৃতি হিসেবে কার্যকর হবে না কিংবা ল্যাণ্ডলর্ড বা সহ-অংশীদারের টেন্যান্সী বিভাগের ব্যক্ত সম্মতি হিসেবে গণ্য হবে না বা এর প্রেক্ষিতে পরিশোধযোগ্য খাজনার বণ্টন হিসাবে গণ্য হবে না ।
আরও শর্ত হলো যে, ল্যান্ডলর্ড হিসেবে কোন পক্ষ নন এরূপ যে কোন মোকদ্দমা, আপীল অথবা অন্যান্য কার্যক্রমের মাধ্যমে কোন উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক পরবর্তীকালে হস্তান্তর বাতিল বা পরিবর্তিত হলে, যে কর্তৃপক্ষের নিকট সর্বপ্রথমে এই মোকদ্দমা অথবা কার্যক্রম দায়ের করা হয়েছিল সে কর্তৃপক্ষ ল্যাণ্ডলর্ডের নিকট এরূপ আদেশের অনুলিপি প্রেরণ করবেন।
হস্তান্তরিত অকৃষি ভূমির ব্যাখ্যা
অকৃষি ভূমি বলতে— ভূমি ও তদস্থিত বাড়ীঘর, দালান-কোঠাসহ যা ভূমির অবিচ্ছেদ্য অংশ হিসেবে হস্তান্তর করা হয়েছে, উভয়ের মূল্য এক বা একত্রে ধরা হয়েছে এবং অভিন্ন এরূপ প্রি-এমশনের অধিকার ভূমিসহ বাড়ীঘর অন্তর্ভুক্ত।
আজকের আলোচনার বিষয়ঃ কৃষিভূমি প্রি এমশনের আইন (অগ্রক্রয়াধিকার)
কৃষিভূমি প্রি এমশনের আইন (অগ্রক্রয়াধিকার)
কৃষিভূমি প্রি এমশনের আইন (অগ্রক্রয়াধিকার)
‘প্রি এমশন’ শব্দের আভিধানিক অর্থ হলো, অন্যদের চেয়ে একজনের অগ্রাধিকার ভিত্তিতে ক্রয় করার অধিকার। ‘প্রি’ (Pre) অর্থ আগে এবং এমশন’ (emption) অর্থ ক্রয়।
মুসলিম আইনে প্রি এমশনকে’ ‘সাফা’ বলে।
‘প্রি এমশন’ শব্দের শাব্দিক অর্থ হল অগ্রক্রয়াধিকার”।
প্রি এমশনের সংজ্ঞাঃ
কোন ক্রেতা যে মূল্যে বিক্রীত ভূমি ক্রয় করেছেন সেই একই মূল্যে অন্য কোন ব্যক্তির উক্ত ভূমি ক্রয় করার অগ্রাধিকারকে প্রি এমশন (Pre- emption) বলে।
বেলীর (Baillie) মতে “কোন ক্রেতার কাছ হতে তার ক্রীত ভূমিখণ্ড সমমূল্য প্রদান করে দখল করার অধিকারকে প্রি এমশন বলে।
(ইস্ট বেঙ্গল এ্যাক্ট নং ২৮/১৯৫১) স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী এ্যাক্ট, ১৯৫০- এর ৯৬ ধারায় কৃষি ভূমির প্রি এমশনের আইন রয়েছে।
কৃষিভূমি প্রি এমশনের আইন (অগ্রক্রয়াধিকার)
স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী এ্যাক্টের ৯৬ ধারার (১) উপ-ধারা কোন রায়তের হোল্ডিং (খতিয়ান) এর কোন খণ্ড বা অংশ হস্তান্তরিত হলে উক্ত হোল্ডিং এর এক বা একাধিক সহ-অংশীদার টেন্যান্টগণ ৮৯ ধারা মোতাবেক নোটিস জারীর চার মাসের মধ্যে কিংবা যদি কোন নোটিস জারী না হয়ে থাকলে, হস্তান্তরের বিষয় অবগত হওয়ার তারিখ হতে চার মাসের মধ্যে তার বা তাদের কাছে উক্ত ভূমিখণ্ড বা অংশ হস্তান্তরের জন্য আদালতে আবেদন করতে পারবেন এবং যদি কোন হোল্ডিং বা খণ্ড কিংবা কোন অংশ হস্তান্তরিত হয়ে থাকলে হস্তান্তরিত ভূমির চিহ্নিত (লাগ) ভূমির দখলকার মালিক বা মালিকগণ (টেন্যান্ট বা টেন্যান্টগণ) এরূপ হস্তান্তরের বিষয় আত হওয়ার তারিখ হতে চার মাসের মধ্যে তার বা তাদের কাছে উক্ত হোল্ডিং বা খণ্ড কিংবা অংশ হস্তান্তরের জন্য আদালতে আবেদন করতে পারবেন।
শর্ত হলো যে, কোন সহ-অংশীদার টেন্যান্টের (মালিক) অথবা হস্তান্তরিত ভূমির লাগ ভূমির দখলকার টেন্যান্টের (মালিক) এই ধারাবলে ক্রয় করার অধিকার থাকবে না। যদি না তিনি এমন ব্যক্তি হন যার নিকট হোল্ডিং বা এর খণ্ড কিংবা অংশ, অবস্থাভেদে যেরূপ হবে ৯০ ধারা মোতাবেক হস্তান্তর করা যেতে পারে।
(এখানে উল্লেখ্য, স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেনান্সি এ্যাক্টের ১০ ধারা অনুযায়ী কোন ব্যক্তি তার পরিবারের সদস্যসহ সর্বমোট ৩৭৫ ট্যাণ্ডার্ড বিঘার অতিরিক্ত ভূমি ক্রয় অথবা অন্যবিধ উপায়ে অর্জন করতে পারতেন না। কিন্তু ১৯৭২ সনের প্রেসিডেন্টের আদেশ নং ৯৮-৭২ বলে উক্ত ৩৭৫ বিঘার সর্বোচ্চ সীমাকে ১০০ বিঘায়, পরে অধ্যাদেশ ১০/১৯৮৪ বলে কৃষি ভূমির সর্বোচ্চ সীমা ৬০ বিঘায় হ্রাস করা হয়। সুতরাং ১৪-৪-৮৪ তারিখ হতে কোন মালিক, পরিবার অথবা সংস্থা উল্লিখিত সর্বোচ্চ সীমা ৬০ বিঘার অতিরিক্ত কৃষি ভূমি ক্রয়সহ অন্যবিধ উপায়ে অর্জন বা দখল করতে পারবে না। মালিক, পরিবার ও সংস্থার সংজ্ঞা ৩৫-৩৭ পৃষ্ঠার সংজ্ঞা অনুযায়ী এবং ভূমির সিলিং ৪৯-৫৫ পৃষ্ঠা।
কৃষিভূমি প্রি এমশনের আইন (অগ্রক্রয়াধিকার)
৯৬ ধারা (২) উপ-ধারাঃ একজন সহ-অংশীদার টেন্যান্ট বা সহ-অংশীদার টেন্যান্টগণ কর্তৃক (১) উপ-ধারা মোতাবেক দায়েরকৃত দরখাস্তে হোল্ডিং এর অন্য সব সহ-অংশীদার টেন্যান্টগণকে এবং হস্তান্তরগ্রহীতাকে পক্ষ করতে হবে এবং হস্তান্তরিত ভূমির সহ্নিহিত (লাগ) ভূমির দখলকার টেন্যান্ট কর্তৃক এরূপ আবেদনে হস্তান্তরিত হোল্ডিং-এর সকল সহ-অংশীদার এবং হস্তান্তরিত ভূমির লাগ ভূমির দখলকার সব টেন্যান্টগণকে এবং গ্রহীতাকে পক্ষ করতে হবে।
(৩) উপ-ধারা (এ) অনুচ্ছেদ :(১) উপ-ধারা অনুসারে পেশকৃত দরখাস্তটি বাতিল (Dismiss) হয়ে যাবে যদি দরখাস্তকারী বা দরখাস্তকারীগণ এটি পেশ করার সময় হস্তান্তরিত হোল্ডিং অথবা হোল্ডিং-এর খণ্ড বা অংশের হস্তান্তরের দলিলে অথবা ৮১ ধারা অনুযায়ী নোটিসে অবস্থাভেদে যেরূপ হবে উল্লিখিত পণের টাকা (Consideration money) কিংবা মূল্য তৎসহ এরূপ টাকার শতকরা ১০ ভাগ হারে ক্ষতিপূরণ আদালতে জমা প্রদান না করেন ।
(বি) অনুচ্ছেদ : এরূপ জমাসহ দরখাস্ত গ্রহণের পর আদালত হস্তান্তরগ্রহীতা এবং (২) উপ-ধারা অনুসারে এতে পক্ষভুক্ত অন্যান্য ব্যক্তিগণকে, আদালত যে সময় নির্ধারণ করবেন সে সময়ের মধ্যে উপস্থিত হওয়ার জন্য নির্দেশ দেবেন এবং হস্তান্তর বাবদ যে পণের টাকা (Consideration money) কর্তৃপক্ষকে পরিশোধ করা হয়েছে তা বলার জন্য এরূপ ব্যক্তিকে তলব করবেন এবং হস্তান্তরের তারিখ হতে খাজনা বাবদ তিনি আরও কত টাকা পরিশোধ করেছেন এবং হস্তান্তরিত হোল্ডিং বা খণ্ডের বা অংশের “দায় মুক্ত” করতে কিংবা কোন উন্নয়ন বাবদ কি খরচাদি করেছেন তার বিবরণ প্রদানের জন্য হস্তান্তরগ্রহীতাকে তলব করবেন এবং আদালত তখন, সকল পক্ষসমূহকে শুনানীর জন্য সুযোগ প্রদানান্তে প্রকৃত পণের টাকা (Consideration money)।
খাজনা পরিশোধ এবং হস্তান্তরিত ভূমির “দায় মুক্ত”, অথবা উন্নয়নের জন্য হস্তান্তরগ্রহীতার ব্যয় সম্পর্কে অনুসন্ধান (Enquiry) করবেন, আদালত যেমন সঙ্গত মনে করবেন সে সময়ের মধ্যে আরও টাকা যদি প্রয়োজনীয় হয় জমা প্রদানের জন্য আবেদনকারীকে অথবা আবেদনকারীগণকে নির্দেশ দেবেন।
শর্ত থাকে যে, হস্তান্তাহা দলিলে উল্লিখিত টাকার চেয়ে অতিরিক্ত পণের টাকা কোন অবস্থাতেই দাবি করতে পারবেন না।
কৃষিভূমি প্রি এমশনের আইন (অগ্রক্রয়াধিকার)
৪ উপ-ধারা (১) উপ-ধারা অনুসারে কোন দরখাস্ত পেশ করা হলে, হস্তান্তগ্রহীতা, তাদের মধ্যে যদি কেউ থাকেন, তাকে সহ যে কোন অবশিষ্ট সহ- অংশীদার টেন্যান্ট এবং হস্তান্তরিত ভূমির লাগ ভূমির দখলকার টেন্যান্টগণের (১) উপ- ধারায় উল্লিখিত সময়ের মধ্যে অথবা (৩) উপ-ধারা (বি) অনুচ্ছেদ অনুসারে দরখাস্তের নোটিস জারীর তারিখ হতে দুই মাসের মধ্যে যা আগে হবে, উক্ত দরখাস্তে শরীক হওয়ার জন্য আবেদন করতে পারেন, কোন সহ-অংশীদার অথবা হস্তান্তরিত ভূমির সংলগ্ন ভূমির দখলকার টেন্যান্ট যিনি (১) উপ-ধারা অথবা এই উপ-ধারা মতে আবেদন করেন নাই, এই ধারা অনুসারে তাদের ক্রয় করার আর কোন অধিকার থাকবে না।
উপ-ধারা ৫ অনুচ্ছেদ (এ)ঃ (1) যদি কোন সহ-অংশীদার টেন্যান্ট যার স্বত্ব উত্তরাধিকার সূত্রে উদ্ভব হয়েছে এবং (11) কোন সহ-অংশীদার টেন্যান্ট যার স্বত্ত্ব ক্রয়সূত্রে উদ্ভব হয়েছে এবং (III) হস্তান্তরিত ভূমির লাগ ভূমির দখলকার টেন্যান্ট, এই ধারা অনুসারে দরখাস্ত করেন এবং এর শর্তাবলী পালন করেন, তাহলে দরখাস্তকারী বা দরখাস্তকারীগণ এই ধারায় উপরোল্লিখিত ক্রমানুসারে ক্রয় করার অগ্রাধিকার পাবেন।
(বি) অনুচ্ছেদঃ যদি হস্তান্তরিত ভূমির লাগ ভূমির একাধিক দখলকার টেন্যান্ট এই ধারা অনুসারে দরখাস্ত করেন, আদালত এরূপ টেন্যান্টগণের মধ্যে ক্রমিক অনুসারে অগ্রাধিকার নির্ধারণ করবেন এই বিবেচনায়
(i) আবেদনকারী টেন্যান্টগণের প্রত্যেকের দখলে মোট ভূমির পরিমাণ,
(ii) টেন্যান্টের লাগ ভূমি বসতবাটির ভূমি বা অন্য শ্রেণীর ভূমি কিনা,
(ii) (Contiguity) সংলগ্নতার বিস্তৃতি,
(iv) দরখাস্তকারীর লাগ ভূমির দখল পাওয়ার প্রয়োজনীয়তা কতটুকু, এবং
(v) দরখাস্তকারীর ব্যবহার্য অধিকার (Easement right) যদি কিছু থাকে।
(৬) উপ-ধারা (এ) অনুচ্ছেদঃ (৩) উপ-ধারা অনুসারে যে ‘সময়ের মধ্যে দরখাস্ত পেশ করা যেতে পারে সে ‘সময়’ অতিক্রান্ত হওয়ার পর আদালত এই ধারার শর্তাবলী অনুযায়ী স্থির করবেন (১) উপ-ধারা অথবা (৪) উপ-ধারা অনুসারে পেশকৃত দরখাস্তগুলোর মধ্যে কোনটা মঞ্জুর করবেন।
(বি) অনুচ্ছেদ : যদি আদালত দেখতে পান যে, এই ধারা অনুসারে পেশকৃত আবেদনগুলোর অনুমতির আদেশ একাধিক আবেদনকারীর অনুকূলে প্রদান করতে হবে, তাহলে আদালত এরূপ প্রত্যেক আবেদনকারী কর্তৃক যে পরিমাণ টাকা পরিশোধ করতে হবে তা নির্ধারণ করবেন এবং টাকা ন্যায্যভাবে ভাগ করার পর আদেশ দেবেন যে আবেদনকারী বা আবেদনকারীগণ যারা
(৪) উপ-ধারা অনুসারে মূল দরখাস্তে যোগদান করেছেন, আদালত যেরূপ সঙ্গত মনে করবেন সেরূপ সময়ের মধ্যে তার বা তাদের কর্তৃক পরিশোধযোগা টাকা জমা প্রদানের জন্য এবং এরূপ কোন আবেদনকারী কর্তৃক সে সময়ের মধ্যে যদি (টাকা) জমা প্রদান না করা হয় তাহলে তার আবেদন ডিসমিস হয়ে যাবে।
(৭) উপ-ধারার (এ) অনুচ্ছেদঃ (৬) উপ-ধারার (বি) অনুচ্ছেদ অনুসারে যে সময়ের মধ্যে জমা, যদি কিছু থাকে, প্রদান করতে হবে, সে সময় অতিক্রান্ত হলে, আদালত এই ধারা অনুসারে ক্রয় করার অধিকারী এবং এর শর্তাবলী পালন করেছেন এমন দরখাস্তকারী বা দরখাস্তকারীগণ কর্তৃক দরখাস্ত বা দরখাস্তগুলো অনুমোদনের আদেশ পাশ করবেন এবং যখন এরূপ আদেশ একাধিক দরখাস্তকারীর অনুকূলে পাশ করতে হয় তখন হোল্ডিংখানা বা হোল্ডিং এর খণ্ড বা অংশকে তাদের মধ্যে এরূপভাবে ভাগ করবেন যা আদালতের নিকট ন্যায় বলে গণ্য হয় এবং (১) নং উপ-ধারা অনুসারে দরখাস্তকারী বা দরখাস্তকারীগণ যদি কোন টাকা ফেরৎ পাওয়ার অধিকারী বলে দৃষ্ট হয়। তাহলে (৬) উপ-ধারা (বি) অনুচ্ছেদ অনুযায়ী দরখাস্তকারী বা দরখাস্তকারীগণ কর্তৃক প্রদত্ত জমার টাকা হতে ফেরৎ পাবেন।
কৃষিভূমি প্রি এমশনের আইন (অগ্রক্রয়াধিকার)
(বি) অনুচ্ছেদঃ আদালত একই সময়, (৩) উপ-ধারা অনুসারে প্রদত্ত জমা হতে, হস্তান্তরের জন্য হস্তান্তরগ্রহীতা কর্তৃক পরিশোধিত পণের টাকা (Consideration money}, এরূপ টাকার উপর শতকরা ১০ ভাগ হারে ক্ষতিপূরণসহ হস্তান্তরের তারিখ হতে হস্তান্তরিত হোল্ডিং এর বা খণ্ডের কিংবা অংশের খাজনা বাবদ টাকা, যদি কিছু তার কর্তৃক পরিশোধ করা হয়ে থাকে এবং এরূপ হোল্ডিং বা খণ্ডের কিংবা অংশের দায়মুক্তি অথবা উন্নয়নের জন্য ব্যয়ের টাকা যদি কিছু তার কর্তৃক ব্যয় করা হয়ে থাকে তা হস্তান্তরগ্রহিতাকে পরিশোধ করার জন্য নির্দেশ করে একটি আদেশ পাশ করবেন।
(৮) উপ-ধারা (৭) উপ-ধারা অনুসারে কোন বিভাগের আদেশ হোল্ডিং এর বিভাগ হিসাবে কার্যকরী হবে না।
(৯) উপ-ধারা (৭) উপ-ধারা অনুসারে আদেশ পাশ হওয়ার তারিখ হতে- (এ) অনুচ্ছেদ হস্তান্তরের ফলে হোল্ডিং বা খণ্ডের কিংবা অংশে হস্তান্তগ্রহীতার উদ্ধৃত অধিকার স্বত্ব, স্বার্থ উক্ত উপ-ধারা অনুসারে পাশকৃত যে কোন আদেশের সাপেক্ষে সকল দায় যা হস্তান্তরের তারিখের পরে সৃষ্ট হয়েছে তা মুক্ত হয়ে, অবস্থাভেদে সহ-অংশীদার টেন্যান্ট অথবা হস্তান্তরিত ভূমির লাগ ভূমির দখলকার টেন্যান্টগণের, যাদের ক্রয় করার দরখাস্ত (৭) উপ-ধারা অনুসারে অনুমোদিত হয়েছে তাদের হাতে অর্পিত হয়েছে বলে গণ্য হবে।
(বি) অনুচ্ছেদ হস্তান্তরাহীতার হোল্ডিং বা খণ্ডের কিংবা অংশের খাজনা বাবন “দায়” হস্তান্তরের তারিখ হতে রহিত হয়ে যাবে এবং সহ-অংশীদার টেন্যান্টগণ বা হস্তান্তরিত ভূমির দখলকার টেন্যান্টগণের মানের জয় করার দরখাস্ত এরূপে অনুমোদিত হয়েছে, তারা হস্তান্তরগ্রহীতার নিকট প্রাপ্য এরূপ যে কোন খাজনার জন্য দায়ী থাকবেন, এবং
(সি) অনুচ্ছেদঃ আদালত এরূপ দরখাস্তকারী বা দরখাস্তকারীগণের আরও আবেদনের ভিত্তিতে তার বা তাদের হস্তে নাস্ত সম্পত্তির দখলে তাকে বা তাদেরকে, অবস্থাভেদে বহাল করে দিতে পারেন।
(১০) উপ-ধারাঃ এই ধারার কোন কিছুই প্রয়োগ করা যাবে না-
(এ) অনুচ্ছেদেঃ খতিয়ান বা জোতের (Tenancy) কোন অংশীদার যার স্বত্ব ক্রয় সূত্র ব্যতিত অন্যবিধ উপায়ে উদ্ভব হয়েছে, এরূপ অংশীদারের নিকট ভূমি হস্তান্তর করা হলে, কিংবা
(বি) অনুচ্ছেদঃ বিনিময় বা বাটোয়ারা সূত্রে হস্তান্তরিত হলে; বা
(সি) অনুচ্ছেদঃ উইল দাতা (Testator) বা দাতা (Donar) কর্তৃক তার স্বামী বা স্ত্রীকে অথবা কোন উইল দাতা বা দাতা কর্তৃক তার তিন ডিগ্রীর (বা তিন পুরুষের) মধ্যে কোন পুরুষানুক্রমিক নিকটতম আত্মীয়কে দান বা হেবা মূলে (আর্থিক বিনিময় হেবা বিল এওয়াজ ব্যতীত) হস্তান্তরিত করলে; অথবা
(ডি) অনুচ্ছেদঃ সরল (Simple) অথবা সম্পূর্ণ খাইখালাসী মর্গেজ (Complete Usufructuary Mortgage) অথবা যতক্ষণ পর্যন্ত মর্গেজ মুক্ত করার অধিকার রহিতকরণের জন্য (Foreclosure) চূড়ান্ত আদেশ বা ডিক্রী করা না হয় অথবা কোন মর্গেজ দ্বারা শতাধীন বিক্রী করা হলে; কিংবা
(ই) অনুচ্ছেদঃ মুসলিম আইন (Mohammadan Law) অনুযায়ী গঠিত ওয়াকফ; বা
(এফ) অনুচ্ছেদঃ কোন ব্যক্তির জন্য আর্থিক সুবিধা সংরক্ষণ (Reservation) ব্যতিত কোন ধর্মীয় বা দাতব্য উদ্দেশ্যে উৎসর্গকৃত বা দান করা হলে ।
কৃষিভূমি প্রি এমশনের আইন (অগ্রক্রয়াধিকার)
ব্যাখ্যাঃ এই ধারার উদ্দেশ্যে, নিকট আত্মীয় (By Consanguinity বা পুরুষানুক্রমিক নিকট আত্মীয়), হিন্দু আইনে দত্তক পুত্রকেও বুঝাবে ।
(১১) উপ-ধারাঃ এই ধারার কোন কিছুই মুসলিম আইনে প্রদত্ত কোন ব্যক্তির প্রি এমশনের অধিকার হতে তাকে বঞ্চিত করতে পারবে না।
(১২) উপ-ধারাঃ এই ধারার অধীন যে কোন আদালতের আদেশের বিরুদ্ধে আপীল আদালতে আপীল করা যাবে এবং প্রচলিত কোন আইনে অন্য কিছু থাকা সত্ত্বেও প্রথম আপীলের আদেশের বিরুদ্ধে দ্বিতীয় আপীল করা যাবে না।
কৃষি ভূমির প্রি এমশনের ৯৬ ধারার (১) উপ-ধারা হতে (১২) উপ-ধারা পর্যন্ত বিধি ব্যবস্থার সার-সংক্ষেপ নিম্নে প্রদান করা হলো।
প্রি এমশনের অধিকার পাবার যোগ্যতা
৯৬ ধারা (১) উপ-ধারা অনুযায়ী, হস্তান্তরিত ভূমির খতিয়ান বা জোতের (হোল্ডিং) অপরাপর সহ-অংশীদারগণ এবং সহ-অংশীদারগণের মধ্যে কেউ দরখাস্তকারী না। থাকলে উক্ত হোল্ডিং এর লাগ ভূমির মালিকগণ প্রি এমশনের অধিকার পাবার যোগ্য ।
আদালতে আবেদনের সময় সীমা
হোল্ডিং এর সহ-অংশীদারের বেলায়— (ক) হস্তান্তরিত ভূমির হোল্ডিং এর বা খতিয়ানের সহ-অংশীদার বা সহ-অংশীদারগণের উপর রেজিস্ট্রি অফিস হতে স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেনান্সি এ্যাক্টের ৮৯ ধারা মোতাবেক নোটিশ জারী হওয়ার চার মাসের মধ্যে, অথবা
(খ) উপরোক্ত নোটিশ জারী না হয়ে থাকলে, ভূমি হস্তান্তর হওয়ার বিষয় অবগত হওয়ার বিষয় অবগত হওয়ার তারিখ হতে চার মাসের মধ্যে আদালতে প্রি এমশনের আবেদন করতে হবে।
হোল্ডিং এর লাগ ভূমির মালিকদের বেলায় — (গ) হস্তান্তরিত ভূমির লাগ ভূমির মালিকগণকে হস্তান্তরের বিষয় অবগত হওয়ার ৪ মাসের মধ্যে আদালতে প্রি এমশনের আবেদন করতে হবে।
পক্ষকরণ
৯৬ ধারায় (২) উপ-ধারায় বলা হয়েছে, যদি হোল্ডিং এর সহ-অংশীদার বা সহ- অংশীদারগণ প্রি এমশনের জন্য ৯৬ ধারার (১) উপ-ধারা মোতাবেক দরখাস্ত করেন তাহলে হস্তান্তরগ্রহীতাসহ অবশিষ্ট সকল সহ-অংশীদার মালিকগণকে পার্টি করতে হবে এবং যদি লাগ ভূমির মালিকগণ দরখাস্ত করেন তাহলে হস্তান্তরগ্রহীতাসহ হোল্ডিং এর অবশিষ্ট সকল সহ-অংশীদার মালিকগণকে এবং লাগ ভূমির সকল মালিকগণকে পার্টি করতে হবে।
আদালতে ভূমির মূল্য জমা প্রদান প্রসঙ্গে
(৩) উপ-ধারা (এ) অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে, দলিলে বা ৮৯ ধারা অনুযায়ী। জারীকৃত নোটিশে হস্তান্তরিত হোল্ডিং-এর কিংবা খণ্ডের বা অংশের উল্লিখিত মূল্য তৎসহ উক্ত টাকার উপর শতকরা ১০ ভাগ হারে ক্ষতিপূরণ আবেদনকারীগণ যদি দরখাস্তের সঙ্গে আদালতে জমা প্রদান না করেন তাহলে দরখাস্ত খারিজ হয়ে যাবে এবং (বি) অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে, যে, আদালত ভূমির প্রকৃত পণের টাকা কত প্রদান করা হয়েছে এবং ভূমি হস্তান্তরের পর হতে খাজনা বাবদ আরও কত টাকা পরিশোধ করা হয়েছে ও ভূমিকে দায়মুক্ত এবং উন্নয়ন বাবদ কত টাকা ব্যয় করা হয়েছে তার বিবরণ প্রদানের জন্য আদালত হস্তান্তরগ্রহীতাসহ অন্যান্য ব্যক্তিগণকে নির্দেশ দিবেন।
আদালত হস্তান্তরগ্রহীতার বক্তব্য শ্রবণ সাপেক্ষে তার কর্তৃক এ সকল বাবদ প্রকৃত ব্যয় কত হয়েছে তা তদন্তের পর যদি প্রয়োজন হয় নির্ধারিত সময়ের মধ্যে আরও টাকা জমা প্রদানের জন্য আবেদনকারীকে বা আবেদনকারীগণকে নির্দেশ দিবেন।
কিন্তু শর্ত হলো যে হস্তান্তরগ্রহীতা কোনমতেই দলিলে উল্লিখিত ভূমির মূল্যের চেয়ে অধিক মূল্য দাবী করতে পারবেন না ।
অন্যান্য যোগ্য প্রার্থীদের প্রি এমশনের আবেদন সামিল হওয়ার সময় সীমা
৯৬ ধারার (৪) উপ-ধারায় বলা হয়েছে যে, (১) উপ-ধারা মতে দরখাস্ত করা হলে হস্তান্তরগ্রহীতার মধ্যে যদি কেউ থাকেন তাকে সহ হস্তান্তরিত হোল্ডিং এর অবশিষ্ট সহ- অংশীদার এবং লাগ ভূমির মালিকগণ (১) উপ-ধারার উল্লিখিত সময় (৪ মাস) অথবা (৩) উপ-ধারার (বি) অনুচ্ছেদ অনুযায়ী নোটিশ জারীর তারিখ হতে ২ মাসের মধ্যে, যা আগে হবে, উপরোক্ত (১) উপ-ধারা অনুসারে দরখাস্তে যোগদানের জন্য আবেদন করতে পারেন। তারা যদি (১) উপ-ধারা বা এই উপ-ধারা মতে আবেদন না করেন তাহলে তাদের এই ধারায় অর্থাৎ প্রি এমশনের অধিকার প্রয়োগ করে উক্ত ভূমি ক্রয় করার আর কোন অধিকার তাদের থাকবে না।
ক্রমিক অনুসারে অগ্রাধিকার পাওয়ার যোগ্যতা
(৫) উপ-ধারা (এ) অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে, প্রি এমশনের অগ্রাধিকার পাওয়ার অধিকারীদের ক্রমিক অনুসারে উল্লেখ করা হয়েছে | পৃষ্ঠায় (1) হতে (11) দেখুন) এবং (বি) অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে, লাগ ভূমির একাধিক দরখাস্তকারী মালিকদের মধ্যে প্রি- এমশনের অধিকার বলে ভূমি ক্রয় করার দাবী, কে অগ্রগণ্য তা আদালত (বি) অনুচ্ছেদে উল্লেখিত ৫টি অবস্থার দিকে লক্ষ রেখে স্থির করবেন।
পরে যোগদানকারীদের টাকা জমা প্রদান প্রসঙ্গে
(৬) উপ-ধারার (এ) অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে, যে সময়ের মধ্যে (৪) উপ-ধারা অনুসারে আবেদন করতে হবে সে সময় অতিক্রান্ত হলে আদালত (১) উপ-ধারা অথবা (৪) উপ-ধারার আবেদনসমূহের মধ্যে কোনটা অনুমোদন করবেন তা স্থির করবেন এবং (বি) অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে, যদি আদালত দেখতে পান, অনুমোদনের আদেশ একাধিক আবেদনকারীর অনুকূলে করতে হবে তবে প্রত্যেক আবেদনকারীকে কত টাকা দিতে হবে তা আদালত স্থির করবেন এবং যে সকল আবেদনকারী (৪) উপ-ধারা মোতাবেক দরখাস্ত করে মূল দরখাস্তে শরীক হয়েছেন তাদেরকে আদালতের নির্ধারিত তারিখে টাকা জমা দিতে নির্দেশ দিবেন। যদি উক্ত সময়ের মধ্যে টাকা জমা না দেওয়া হয় তাহলে তাদের দরখাস্ত বাতিল হয়ে যাবে
প্রি এমশনের বলে ক্রীত ভূমি ক্রেতাদের মধ্যে বণ্টন ও টাকা ফেরৎ প্রসঙ্গে
(৭) উপ-ধারা (এ) অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে, (৬) উপ-ধারার (বি) অনুচ্ছেদ অনুযায়ী টাকা জমা দেওয়ার সময় অতিক্রান্ত হলে দরখাস্তকারীদের মধ্যে যারা উক্ত ৯৬ ধারার বিধি-ব্যবস্থাসমূহ পালন করেছেন, আদালত তার বা তাদের দরখাস্ত বা দরখাস্তসমূহ মঞ্জুর করার আদেশ দিবেন। যদি আদেশ একাধিক দরখাস্তকারীর অনুকূলে প্রদান করতে হয় তাহলে আদালত (হোল্ডিংটি) তাদের মধ্যে এমনভাবে ভাগ করবেন যেন ন্যায়ভিত্তিক হয় এবং (১) উপ-ধারার আবেদনকারীগণ যদি আরও টাকা ফেরৎ পাওয়ার যোগ্য হন তাহলে তারা (৬) উপ-ধারার (বি) অনুচ্ছেদ অনুযায়ী জমাকৃত টাকা হতে উক্ত টাকা ফেরৎ পাবেন।
হস্তান্তরগ্রহীতাকে টাকা ফেরৎ প্রদান প্রসঙ্গে
(৭) উপ-ধারার (বি) অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে, হস্তান্তরগ্রহীতাকে (৩) উপ-ধারা অনুযায়ী জমাকৃত টাকা হতে শতকরা ১০ ভাগ হারে ক্ষতিপূরণসহ পণের টাকা এবং খাজনা, ভূমি উন্নয়ন ও দায় মুক্তি বাবদ বায়ের টাকা, যদি কিছু থাকে, তা পরিশোধ করতে হবে।
(৮) উপ-ধারায় বলা হয়েছে, (৭) উপ-ধারা মোতাবেক কোন বিভক্তির আদেশ হোল্ডিং বিভাগের আদেশ হিসেবে কার্যকরী হবে না।
হস্তান্তরগ্রহীতার স্বত্বলোপ এবং প্রি এমশন বলে ক্রেতাদের স্বত্ব প্রসঙ্গে
(৯) উপ-ধারায় বলা হয়েছে যে, (৭) উপ-ধারা মোতাবেক আদেশ হওয়ার তারিখ হতে—
(এ) অনুচ্ছেদ অনুযায়ী, হোল্ডিং-এ হস্তান্তগ্রহীতার সকল অধিকার, স্বত্ব ও স্বার্থ লোপ হয়ে যাবে এবং (৭) উপ-ধারার কোন আদেশের সাপেক্ষে হস্তান্তরিত হোল্ডিং, খণ্ড বা অংশ দায়মুক্ত হয়ে সহ-অংশীদারগণের অথবা লাগ ভূমির মালিকগণের যাদের দরখাস্ত (৭) উপ-ধারা অনুযায়ী মঞ্জুর হয়েছে তাদের হস্তে ন্যস্ত হবে ।
(বি) অনুচ্ছেদ অনুযায়ী, উক্ত তারিখ হতে হস্তান্তরগ্রহীতার জোতের দায় লোপ হয়ে যাবে এবং হস্তান্তরগ্রহীতার নিকট প্রাপ্য এরূপ যে কোন খাজনার জন্য সহ- অংশীদারগণ বা লাগ ভূমির মালিকগণ দায়ী থাকবেন।
(সি) অনুচ্ছেদ অনুযায়ী, আদালত আরও আবেদনের ভিত্তিতে তাদেরকে উক্ত অর্পিত সম্পত্তির দখলে বহাল করে দিতে পারবেন।
আজকে আমরা আলোচনা করবো জোতে রায়তের স্বত্ব বিলুপ্তি সংক্রান্ত আইন সম্পর্কে
জোতে রায়তের স্বত্ব বিলুপ্তি সংক্রান্ত আইন
জোতে রায়তের স্বত্ব বিলুপ্তি সংক্রান্ত আইন
কোন কোন ক্ষেত্রে রায়তের স্বত্ব বিলুপ্ত হয়, তা স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী এ্যাক্টের ৯২ ধারায় উল্লেখ আছে। রায়তের সংজ্ঞা স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী এ্যাক্ট, ১৯৫০ এর ৮২ (২) উপ-ধারা অনুযায়ী ‘রায়ত’ এর অর্থ হল কোন ব্যক্তি যিনি ৪৪ ধারাবলে বা অন্য উপায়ে প্রত্যক্ষভাবে সরকারের অধীনে ভূমি দখলের অধিকার অর্জন করেছেন প্রধানত তা নিজে অথবা পরিবারের সদস্যদের দ্বারা অথবা শরীক বা বর্গাদারদের দ্বারা বা চাষাবাদ করার উদ্দেশ্যে এবং উক্ত অধিকার অর্জনকারী ব্যক্তির উত্তরাধিকারীগণও তাতে অন্তর্ভুক্ত বলে গণ্য হবে।
সংক্ষেপে, কৃষিকার্যের জন্য যিনি ভূমি অর্জন বা দখল করেন তাকে রায়ত বলা হয়। অকৃষি ভূমির মালিককে রায়ত বলা হয় না, তাকে অকৃষি প্ৰজা বা নন- এগ্রিকালচারাল টেন্যান্ট বলা হয়।
সুতরাং শুধু রায়তের ভূমির ক্ষেত্রে উক্ত ৯২ ধারা প্রযোজ্য। অকৃষি প্ৰজা বা টেন্যান্টের ক্ষেত্রে উক্ত ৯২ ধারা প্রযোজ্য নয়। উল্লেখ্য একই ব্যক্তি তার কৃষি ভূমির জন্য রায়ত এবং তার অকৃষি ভূমির (যদি থাকে) জন্য অকৃষি প্রজা বা টেন্যান্ট বলে গণ্য হবেন। উক্ত ৯২ ধারা তার কৃষি ভূমির জন্য প্রযোজ্য হবে কিন্তু অকৃষি ভূমির জন্য প্রযোজ্য হবে না ।
৯২ (১) ধারা, কোন হোল্ডিং এর রায়তের স্বত্ব বিলুপ্ত হবে—
(এ) যখন তিনি যে উত্তরাধিকারী আইনের অধীন, সে উত্তরাধিকারী আইন অনুযায়ী উত্তরাধিকারযোগ্য কোন উত্তরাধিকারী না রেখে ইনটেস্টেট অবস্থায় মৃত্যুবরণ করেন,
(বি) যখন তিনি যে কোন কৃষিবর্ষের শেষে নির্ধারিত ফরমে এবং নির্ধারিত উপায়ে এবং নির্ধারিত সময়ের মধ্যে রেভেনিউ অফিসারের নিকট নোটিশ প্রদান পূর্বক তার হোল্ডিং/জোত সমৰ্পণ (Surrender) করেন,
(সি) যখন তিনি খাজনা (rent) প্রাপ্য হওয়ার পর তা পরিশোধের জন্য ব্যবস্থা না করে স্বেচ্ছায় বাসস্থান ত্যাগ করেন এবং তার হোল্ডিং নিজে বা পরিবারের সদস্যগণ দ্বারা অথবা ভৃত্য কিংবা শ্রমিকের দ্বারা বা সাহায্যে অথবা অংশগ্রহণকারীদের কিংবা বর্গাদারদের সাহায্যে পর পর তিন বৎসর যাবৎ চাষাবাদ করা হতে বিরত থাকেন,
(ডি) যখন কোন রায়তের স্বত্ত্ব, তিনি যে উত্তরাধিকারী আইনের অধীন সে উত্তরাধিকারী আইন অনুসারে এরূপ কোন ব্যক্তির উপর বর্তায় (devolved) য প্রকৃত চাষী নন এবং এরূপ ব্যক্তি নিজে বা পরিবারের সদস্যগণ দ্বারা অথবা ভৃত্য বা শ্রমিক দ্বারা বা সাহায্যে অথবা অংশীদারদের বা বর্গাদারদের সাহায্যে উক্ত স্বত্ত্ব, তার উপর বর্তানোর সময় হতে ৫ বৎসর সময়ের মধ্যে হোল্ডিংভুক্ত ভূমি চাষাবাদ না করেন এবং তিনি কেন উক্ত ভূমি চাষাবাদ করেননি তার কোন যথেষ্ট কারণ বিদ্যমান না থাকে।
জোতে রায়তের স্বত্ব বিলুপ্তি সংক্রান্ত আইন
(২) উপ-ধারাঃ যখন কোন রায়তের কোন হোল্ডিং এর স্বত্ব (১) উপ-ধারাধীন বিলুপ্ত হবে তখন রেভেনিউ অফিসার হোল্ডিংটিতে প্রবেশের জন্য প্রক্রিয়া শুরু করতে পারেন এবং হোল্ডিং এ রেভেনিউ অফিসারের এরূপ প্রবেশ করার তারিখ হতে উক্ত উপ-ধারার (এ) ক্লজ মোতাবেক স্বত্ব বিলুপ্ত হোল্ডিং এর দায়-দায়িত্ব ব্যতিত অন্যান্য হোল্ডিং এর সকল দায়-দায়িত্বমুক্ত হয়ে চূড়ান্তভাবে সরকারের বরাবরে ন্যস্ত (vest) হবে কিন্তু উক্ত উপ-ধারাধীন (বি), সি এবং (ডি) ক্লজসমূহ মোতাবেক যাদের হোল্ডিং এর স্বত্ত্ব বিলুপ্ত হয়েছে এরূপ হোল্ডিং দায়বদ্ধ করে গৃহীত টাকার জন্য তারা ব্যক্তিগতভাবে দায়ী থাকবেন।
(৩) উপ-ধারাঃ (২) উপ-ধারা মোতাবেক হোল্ডিং-এ প্রবেশের পূর্বে রেভিনিউ অফিসার হোল্ডিংটিতে এরূপ প্রবেশ করার ইচ্ছা প্রকাশ করে নির্ধারিত পদ্ধতিতে একটি নোটিশ প্রচার করবেন এবং তাতে কারণগুলো বর্ণনা করে উক্ত হোল্ডিং-এর স্বত্বাধিকারী সকল ব্যক্তিদের নিকট হতে আপত্তি আহ্বান করে এবং নোটিশে উল্লিখিত নির্ধারিত সময়ের মধ্যে তার বরাবরে পেশকৃত আপত্তিসমূহ বিবেচনা করবেন এবং তার সিদ্ধান্ত লিপিবদ্ধ করবেন।
(৪) উপ-ধারাঃ (১) উপ-ধারার (ঘ) ক্লজ মোতাবেক কোন রায়তের হোল্ডিং এ তার স্বত্ব বিলুপ্তির বিরুদ্ধে উত্থাপিত আপত্তিতে (৩) উপ-ধারা মোতাবেক রেভেনিউ অফিসার কর্তৃক পাশকৃত কোন আদেশে কোন ব্যক্তি সংক্ষুব্ধ হলে আদেশের বিরুদ্ধে ১৪৭ ধারা মোতাবেক আপীল দায়েরের পরিবর্তে দেওয়ানী আদালতে মামলা রুজু করতে পারেন। এ সময় প্রচলিত অন্য কোন আইনে যাই থাকুক না কেন (৩) উপ- ধারাধীন রেভিনিউ অফিসারের আদেশের তারিখ হতে ৯০ দিনের মধ্যে এরূপ মোকদ্দমা দায়ের করতে হবে।
জোতে রায়তের স্বত্ব বিলুপ্তি সংক্রান্ত আইন
(৫) উপ-ধারাঃ (১) উপ-ধারাধীনে যে রায়তের হোল্ডিং-এর স্বত্ব বিলুপ্ত হয়েছে তার নিকট হোল্ডিং বাবদ প্রাপ্য যাবতীয় বকেয়া খাজনা অনাদায়যোগ্য বলে গণ্য করা হবে।
সংক্ষেপেঃ ৯২ ধারা অনুযায়ী কোন রায়তের হোল্ডিং এর স্বত্ত্ব থাকবে না (এ) যখন তিনি উত্তরাধিকারী বিহীন অবস্থায় উইল না করে (Intestate) পরলোকগমন করেন।
(বি) যখন তিনি কোন কৃষিবর্ষের শেষে নির্ধারিত রেভেনিউ অফিসারের নিকট নোটিস প্রদানপূর্বক তার হোল্ডিং সমর্পণ করেন,
(সি) যখন তিনি হোল্ডিং এর খাজনাদি প্রাপ্য হওয়ার পর তা পরিশোধ করার কোন ব্যবস্থা না করে স্বেচ্ছায় বাসস্থান ত্যাগ করেন এবং নিজস্ব পরিবারের সদস্যগণ দ্বারা, বা ভৃত্য কিংবা শ্রমিক কিংবা শরীকগণ বা বর্গাদারদের দ্বারা বা সাহায্যে পর পর তিন বৎসর যাবৎ হোল্ডিংটির চাষাবাদ করা হতে বিরত থাকেন, কিংবা
(ডি) যখন কোন স্বত্ব উত্তরাধিকার সূত্রে এমন ব্যক্তির উপর বর্তায় যিনি প্রকৃত কৃষক নন এবং উক্ত বক্তি নিজে বা পরিবারের সদস্যগণ দ্বারা বা ভৃত্য কিংবা শ্রমিক দ্বারা বা শরিক কিংবা বর্গাদারগণ দ্বারা, যে তারিখে উক্ত স্বত্ত্ব তার উপর বর্তিয়েছে সে তারিখ হতে কোন যথেষ্ট কারণ ব্যতিত উক্ত হোল্ডিংটির ৫ বৎসর যাবৎ চাষাবাদ না করেন তাহলে উক্ত হোল্ডিং-এ রায়তের স্বত্ব বিলুপ্ত হয়ে যাবে।
(২) যখন কোন রায়তের কোন হোল্ডিং-এ তার স্বত্ব বিলুপ্ত হয়ে যাবে তখন রেভেনিউ অফিসার এতে প্রবেশ করতে পারবেন এবং প্রবেশের তারিখ হতে (এ) দফা মোতাবেক স্বত্ব বিলুপ্ত হোল্ডিংটি ব্যতিত দায়মুক্ত হয়ে সরকারের উপর ন্যস্ত হবে কিন্তু যে সকল ব্যক্তির (বি) (সি) ও (ডি) দফায় বর্ণিত অবস্থায় হোল্ডিং-এ তাদের স্বত্ত্ব বিলুপ্ত হয়েছে তাদের কর্তৃক হোল্ডিং সিকিউরিটি প্রদান করে গৃহীত টাকার জন্য তাদের দায়-দায়িত্ব বহাল থাকবে।
(৩) হোল্ডিং এ প্রবেশের পূর্বে রেভেনিউ অফিসার হোল্ডিং-এ প্রবেশের জন্য তার ইচ্ছা প্রকাশ করে এবং তাতে কারণ উল্লেখপূর্বক এবং হোল্ডিং-এ স্বত্ত্ব রয়েছে এমন সকল ব্যক্তির নিকট হতে আপত্তি আহ্বান করে একটি নোটিস প্রচার করবেন এবং নোটিসে উল্লিখিত নির্ধারিত সময়ে তার নিকট পেশকৃত দরখাস্ত বিবেচনা করে তার সিদ্ধান্ত নথিতে লিপিবদ্ধ করবেন।
(৪) উপ-ধারা (১) এর (ডি) দফায় বর্ণিত অবস্থায় রায়তের হোল্ডিং-এ তার স্বত্ত্ব বিলুপ্তির বিরুদ্ধে উত্থাপিত আপত্তির উপর রেভেনিউ অফিসারের যে কোন আদেশের বিরুদ্ধে ১৪৭ ধারা মোতাবেক আপীলের পরিবর্তে উক্ত আদেশের তারিখ হতে ১০ দিনের মধ্যে দেওয়ানী আদালতে মোকদ্দমা দায়ের করতে পারেন।
(৫) রায়তের স্বত্ত্ব বিলুপ্তির পর তার নিকট খাজনা বাবদ সকল বকেয়ার দাবি অনাদায়যোগ্য বলে গণ্য হবে।
আজকে আমাদের আলোচনার বিষয়ঃ ভূমি ক্রয় বিক্রয়ে সতর্কতা অবলম্বনের জন্য কয়েকটি মূল্যবান পরামর্শ
ভূমি ক্রয় বিক্রয়ে সতর্কতা অবলম্বনের জন্য কয়েকটি মূল্যবান পরামর্শ
ভূমি ক্রয় বিক্রয়ে সতর্কতা অবলম্বনের জন্য কয়েকটি মূল্যবান পরামর্শ
কথা আছে “পয়সা দিয়ে ঝগড়া-ফ্যাসাদ কিনতে চায় কে?’ তাই ভূমি ক্রয়ের সময় সম্ভাব্য সকল যুক্তিসঙ্গত সতর্কতা অবলম্বন ও অনুসন্ধানের প্রয়োজন রয়েছে।
ভূমি ক্রয়ের পূর্বে যে যে প্রধান বিষয়গুলো জানার ও দেখার তা নিম্নে উল্লেখ করা হলোঃ
কেবল ভূমির মালিকই তার ভূমি যে কোনভাবে হস্তান্তর করতে পারেন। তাই হস্তান্তরকারীর মালিকানা ও দলীয় স্বত্ত্ব এবং অন্যান্য গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলো বৈধ কাগজপত্র সাপেক্ষে ভাল করে দেখার প্রয়োজন।
(১) বিক্রিত ভূমির সংশ্লিষ্ট খতিয়ানে বিক্রেতার নাম আছে কিনা?
(২) যদি বিক্রেতার নাম খতিয়ানে না থাকে তবে ভূমিতে বিক্রেতার স্বত্ব বৈধ কাগজপত্র দ্বারা প্রমাণ করতে হবে।
(৩) বিক্রিত ভূমি (১) কোন মৌজায় অবস্থিত, (২) কোন খতিয়ান ও (৩) কোন দাগভুক্ত, (৪) ইহার পরিমাণ এবং (৫) উক্ত খতিয়ানের ভূমিতে বিক্রেতার অংশ বা হিস্যা অনুযায়ী পরিমাণ ইত্যাদি ক্রয়ের পূর্বে কাগজপত্র ভালভাবে যাচাই করে দেখতে হবে।
ভূমি ক্রয় বিক্রয়ে সতর্কতা অবলম্বনের জন্য কয়েকটি মূল্যবান পরামর্শ
ক্রয় দলিল দৃষ্টে ভূমি ক্রয় করতে চাইলে দেখতে হবে
(ক) দলিলে উল্লিখিত (১) দলিলদাতা বা দাতাদের নাম ও (২) ভূমির বিবরণ ও পরিমাণ সংশ্লিষ্ট খতিয়ানে লেখনভুক্ত রয়েছে কিনা, যদি তার বা তাদের নাম সংশ্লিষ্ট খতিয়ানে লেখনভুক্ত না হয়ে থাকে তবে খতিয়ানে লেখনভুক্ত মালিকের কাছ হতে কিভাবে তারা পেয়েছেন তা অবশ্যই কাগজপত্রের মাধ্যমে দেখাতে হবে।
এরূপ খতিয়ানে লেখনভুক্ত মালিক কর্তৃক বিক্রি হবার পর উক্ত ভূমি যতবার বিক্রি হয়েছে এবং এর দরুন যতটি দলিল সম্পাদিত হয়েছে ততটি দলিল (পিট দলিল বা ধারাবাহিক দলিল) পরীক্ষা করে দেখতে হবে।
অন্য কোন ব্যতিক্রম না থাকলে কেবল সংশ্লিষ্ট খতিয়ানভুক্ত মালিক বা তার মৃত্যুর পর তার উত্তরাধিকারীগণ ভূমি হস্তান্তর করতে পারেন। সুতরাং বিক্রি বা মালিকানা স্বত্ব অর্জনের ধারাবাহিকতা অবশ্যই দেখতে হবে।
(খ) হাল খতিয়ান ও হাল দাগ চালু হওয়ার পূর্বেকার সম্পাদিত দলিলে উল্লিখিত খতিয়ান ও দাগ নম্বর সাবেক দাগ ও খতিয়ান নম্বরে পরিণত হয়েছে।
সুতরাং দলিলে উল্লিখিত খতিয়ান, দাগ যাহা সাবেক খতিয়ান ও দাগ নম্বরে পরিণত হয়েছে এর সাথে বর্তমান চালু (হাল) খতিয়ান, দাগ ও জমির পরিমাণের মিল আছে কিনা তা পরীক্ষা করতে হবে।
(গ) বিক্রেতার নামজারী খতিয়ান হালনাগাদ সঠিক আছে কি-না পরখ করতে হবে, অপরদিকে বিক্রির পর ক্রেতার নামজারী না হওয়ায় কিংবা ক্রেতা নাম নাম জারী না করার দরুন এই সুযোগে বিক্রেতা প্রতারণামূলকভাবে অন্যের বা ২/৩ জনের কাছে গোপনে বিক্রি করে থাকতে পারে। সুতরাং ক্রয়ের পূর্বে এই বিষয়টি বিবেচনা করতে হবে এবং অনুসন্ধান করতে হবে। এরূপ ঘটনা কখনো কখনো ঘটে থাকে।
ভূমি ক্রয় বিক্রয়ে সতর্কতা অবলম্বনের জন্য কয়েকটি মূল্যবান পরামর্শ
(ঘ) বিক্রিত ভূমি বিক্রেতার দখলে আছে কিনা তাও দেখতে হবে।
(ঙ) বকেয়া ভূমির খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন করের জন্য ভূমি নিলামের বিক্রি হয়েছে। কিনা অথবা নিলামে সরকার ক্রয় করে খাস করেছেন কিনা তাও দেখতে হবে।
(চ) যে সকল হিন্দু নাগরিক তাদের জমি-জমা পরিত্যাগ করে বাস্তু ত্যাগ করে ভারতে চলে গেছেন এবং সেখানে নাগরিকত্ব লাভ করে বসবাস করছেন তাদের অনেকের ভূমি অর্পিত ও অনাবাসী সম্পত্তি ( Vested and Non Resident Property) হিসাবে তালিকাভুক্ত হয়েছে – এগুলো সরকারের তত্ত্বাবধানে রয়েছে।
সুতরাং এরূপ হিন্দু মালিকদের ভূমি পরিত্যক্ত হওয়ার দরুন খাস বা অর্পিত ও নাবাসী সম্পত্তি হিসাবে তালিকাভুক্ত হয়েছে কিনা তাও দেখতে হবে।
(জ) যে সকল মালিক ১৯৭১ সানের স্বাধীনতা যুদ্ধে বিরোধিতা করেছিল এবং তাদের ভূমি ও বাড়ী-ঘর ত্যাগ করে বাংলাদেশ হতে চলে গিয়েছিল তাদের ভূমি পিও ১৬/৭২ বলে পরিত্যক্ত (Abandoned) ভূমি হিসাবে ঘোষণা করা হয় এবং সেগুলো সরকারের নিয়ন্ত্রণাধীন হয় ।
এই শ্রেণীর মালিকদের ভূমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে অনুসন্ধান করে দেখতে হবে ।
(ঝ) যে সকল ভূমি খাজনা বা ভূমি খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর দীর্ঘদিন যাবৎ অনাদায় রয়েছে অথবা মারফতদার কর্তৃক খাজনা বা কর পরিশোধ হয় তহশীল অফিসে এর কারণ অনুসন্ধান করলে ভূমির প্রকৃত স্বত্বাধিকারীকে এবং এর অবস্থা কি তা সহজেই জানা যাবে।
(ঞ) তাছাড়া ভূমির খাজনা বা উন্নয়ন কর অপরিশোধিত থাকলে নিলামে বাস হওয়ার সন্দেহের অবকাশ থাকে। সুতরাং তহশীলে খোঁজ নিয়ে দেখা যেতে পারে।
(ট) স্টেট একুইজিশন এ০ টেনান্সি এ্যাক্টের ১৭ ধারা অনুযায়ী কোন আদিবাসীর ভূমি অনুরূপ আদিবাসী ব্যতিত অন্য কেউ ক্রয় করতে চাইলে বা অন্যের নিকট হস্তান্তর করতে চাইলে দলিল রেজিস্ট্রি করার পূর্বে রেভেনিউ অফিসারের লিখিত সম্মতি নিতে হবে যা দলিলে উল্লেখ করতে হবে। এই বিধান লংঘন করে ভূমি ক্রয় করা হলে সে ক্রয় বা হস্তাস্তর বাতিল হয়ে যাবে।
(ঠ) প্রেসিডেন্ট আদেশ নং ৯৮/৭২ অনুযায়ী, ১৩-৪-৮৪ তারিখ পর্যন্ত কোন পরিবার ১০০ বিঘার অতিরিক্ত ভূমি এবং (অধ্যাদেশ ১০/৯৪) ভূমি সংস্কার অধ্যাদেশ, ১৯৮৪ এর ৪ ধারা অনুযায়ী যে সকল মালিক বা পরিবারের ৬০ বিঘার নিম্নে অথবা ৬০ বিঘা পর্যন্ত ভূমি ছিল তারা উক্ত অধ্যাদেশ জারীর তারিখ হতে (অধ্যাদেশ ১০/৮৪ জারীর তারিখ ১৪-৪-৮৪ ইং, বাং ১ বৈশাখ ১৩৯১) ৬০ বিঘার অতিরিক্ত ভূমি ক্রয় বা অন্যবিধ উপায়ে অর্জন করতে পারবেন না ।
উক্ত আদেশ ও অধ্যাদেশ লংঘন করে যদি কোন মালিক বা পরিবার উপরোক্ত সীমার অতিরিক্ত ভূমি ক্রয় করেন তাহলে এরূপ অতিরিক্ত ভূমি সরকারের বরাবরে বাজেয়াপ্ত হয়ে যাবে। en five
(ড) দলিলে খতিয়ানের মালিকের নাম ভায়া দলিল থাকলে তার নম্বর দাতা, গ্রহীতা ইত্যাদির বৃত্তান্ত দলিলে উল্লেখ থাকা একান্ত আবশ্যক।
(ঢ) দলিলের তফসিলে জেলা, থানা, মৌজা, খতিয়ান, দাগ, ভূমির মোট পরিমাণ। এবং কাত যদি থাকে এবং চৌহদ্দি শহরের ভূমি হলে রাস্তা পৌর নম্বর থাকলে তা সহ তদস্থিত দালান-কোঠা যদি থাকে তবে সঠিকভাবে উল্লেখ করা একান্ত প্রয়োজন।
আজকে আমরা আলোচনা করব ভূমি ক্রয় বিক্রয় ও অন্যান্য বৈধ হস্তান্তর বিষয়ক কতিপয় প্রয়োজনীয় আইন ও পরামর্শ প্রসঙ্গে
ভূমি ক্রয় বিক্রয়ে সতর্কতা অবলম্বনের জন্য কয়েকটি মূল্যবান পরামর্শ
ভূমি ক্রয় বিক্রয় ও অন্যান্য বৈধ হস্তান্তর বিষয়ক কতিপয় প্রয়োজনীয় আইন ও পরামর্শ
ইস্ট বেঙ্গল এ্যাক্ট নং-২৭/১৯৫১, স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেনান্সি এ্যাক্ট, ১৯৫০ এর ৮৮ নং ধারা অনুযায়ী, একজন রায়ত এই এ্যাক্টে বিধানে শর্ত সাপেক্ষে তার হোল্ডিং বা এর অংশ বা খণ্ড তার অন্যান্য স্থাবর সম্পত্তির ন্যায় হস্তান্তর করতে সক্ষম।
শর্ত হলো যে ২০ ধারায় (২) উপ-ধারা মোতাবেক, দখলে রাখা ( Retained ) চা-বাগানের খাস ভূমি পূর্বাহ্নে ডেপুটি কমিশনারের লিখিত মঞ্জুরী ব্যতিত হস্তান্তর করা যাবে না এবং প্রস্তাবিত হস্তান্তর কোনমতেই সামগ্রিকভাবে চা-বাগানের অস্তিত্বকে বিনষ্ট (disrupt) করতে পারবে না বা কোন মতেই যে উদ্দেশ্যে ভূমি দখলে রাখা হয়েছে সেই চা-চাষের কোন বিঘ্ন (affect) সৃষ্টি করতে পারবে না।
উক্ত এ্যাক্টের ৮৯ ধারার (১) উপ-ধারায় নিম্নলিখিত ক্ষেত্র ব্যতিত কৃষি “ভূমির যে কোনরূপ হস্তান্তর রেজিস্ট্রিকৃত দলিলের মাধ্যমে হতে হবে।”
যে সকল ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রির প্রয়োজন নেই
(ক) আদালতের ডিক্রীর বলে বিক্রয় হলে, অথবা
(খ) সরকারী দাবী বা পাবলিক দাবী আদায়ের জন্য বেঙ্গল পাবলিক ডিমাণ্ড রিকভারী ব্র্যাক্ট, ১৯১৩ এর আওতাধীন দায়েরকৃত সার্টিফিকেট মোকদ্দমা মূলে ভূমি নিলামে বিক্রি বা ক্রয় করা হলে, এবং (গ) উইল (Bequest) মূলে
ভূমি ক্রয় বিক্রয়ে সতর্কতা অবলম্বনের জন্য কয়েকটি মূল্যবান পরামর্শ
৮৯ ধারার (১) উপ-ধারাঃ উইল (Bequest) কিংবা আদালতের ডিক্রী বা বেঙ্গল পাবলিক ডিমাণ্ড রিকভারী এ্যাক্ট, ১৯১৩ অনুসারে সার্টিফিকেট কার্যকরী (বলবৎ করার জন্য বিক্রি ব্যতিত প্রত্যেকটি এরূপ হস্তান্তর রেজিস্ট্রিকৃত দলিলমূলে করতে হবে এবং দলিলে বিক্রিমূল্য অথবা যেখানে বিক্রিমূল্য নেই সেখানে ভূমি, খণ্ড বা এর অংশের মূল্য উল্লেখ না থাকলে রেজিস্টারিং অফিসার এরূপ কোন দলিল রেজিস্ট্রির জন্য গ্রহণ করবেন না এবং যদি এর সাথে প্রদান করা না হয় –
(এ) রেভিনিউ অফিসারের নিকট প্রেরণের জন্য নির্ধারিত প্রসেস ফি সহ নির্ধারিত ফরমে হস্তান্তরের বিবরণাদি প্রদান করে একটি নোটিশ, এবং
(বি) (৪) উপ-ধারার প্রয়োজনে এরূপ নোটিশ বা প্রসেস ফি।
(২) উপ-ধারাঃ এরূপ ভূমি, খণ্ড বা এর অংশ উইলের (Bequest) ক্ষেত্রে দরখাস্তকারী অনুরূপ নোটিশ পেশ এবং (১) উপ-ধারা (এ) অনুচ্ছেদে বর্ণিত অনুরূপ টাকার প্রসেস ফি জমা না দিলে কোন আদালত প্রবেট বা লেটার অব অ্যাডমিনিস্ট্রেশন মঞ্জুর বা গ্রান্ট করবেন না।
(৩) উপ-ধারাঃ ক্রেতা অথবা মর্গেজী, অবস্থাভেদে, অনুরূপ নোটিশ পেশ এবং (১) উপ-ধারায় বর্ণিত অনুরূপ পরিমাণের টাকার প্রসেস ফি জমা প্রদান না করলে কোন আদালত বা কোন রেভেনিউ কর্তৃপক্ষ কোন ডিক্রী বা ১৯১৩ সনের বেঙ্গল পাবলিক ডিমও রিকভারী এ্যাক্ট-এর সার্টিফিকেট কার্যকরী করার জন্য কোন হোল্ডিং, খও বা এর অংশের বিক্রি বহাল (Confirm) করবেন না এবং কোন আদালত এরূপ হোল্ডিং খণ্ড বা এর অংশ ‘বন্ধক সম্পত্তি উদ্ধারের অধিকার রহিতকরণের (Decree or order absolute for foreclosure) জন্য কোন ডিক্রী বা আদেশ করবেন না।
ভূমি ক্রয় বিক্রয়ে সতর্কতা অবলম্বনের জন্য কয়েকটি মূল্যবান পরামর্শ
(৪) উপ-ধারাঃ এরূপ ভূমির কোন খণ্ড বা অংশের হস্তান্তর যদি এমন হয় যাতে ৯৬ ধারার বিধানগুলো প্রয়োগ হবে তা হলে উক্ত হোল্ডিং এর সকল সহ-অংশীদারগণ যারা হস্তান্তরের কোন পক্ষ (পার্টি) নন তাদের উপর নোটিশ জারীর জন্য প্রসেস ফিসহ নির্ধারিত ফরমে ভূমি হস্তান্তরের বিবরণ প্রদান করে এবং এর একটি কপি রেজিস্টারিং অফিসারের অফিসে অথবা কোর্ট ভবনে কিংবা রেভেনিউ কর্তৃপক্ষের অফিসে ক্ষেত্র অনুযায়ী টানিয়ে রাখার জন্য নোটিশ পেশ করতে হবে।
(৫) উপ-ধারাঃ আদালত, রেভেনিউ কর্তৃপক্ষ অথবা রেজিস্টারিং অফিসার, ক্ষেত্র অনুযায়ী (১) উপ-ধারার (এ) অনুচ্ছেদের নোটিশ রেভেনিউ অফিসারের নিকট প্রেরণ করবেন এবং রেজিস্ট্রি ডাকযোগে (৪) উপ-ধারায় বর্ণিত সহ-অংশীদার প্রজাদের উপর নোটিশগুলো জারী করবেন এবং একটি নোটিশের অনুলিপি কোর্ট ভবনে অথবা রেভেনিউ কর্তৃপক্ষের অফিসে কিংবা রেজিস্টারিং অফিসারের অফিসে, ক্ষেত্র অনুযায়ী টাঙিয়ে রাখবেন ।
শর্ত হলো যে, এরূপ নোটিশ জারী সরকার কিংবা এরূপ হোল্ডিং এর সহ- অংশীদার টেন্যান্টে, যাদের উপর এরূপ নোটিশ জারী হয়েছে তাদের কর্তৃক খাজনার পরিমাণ অথবা এরূপ হোল্ডিং এর পরিমাণের স্বীকৃতি হিসাবে কার্যকরী হবে না কিংবা সরকার বা এরূপ সহ-অংশীদারের টেন্যান্টের হোল্ডিং-এর বিভাগ বা এর জন্য পরিশোধযোগ্য খাজনার বণ্টন হিসাবে ব্যক্ত (Expressed) সম্মতি বলে গণ্য করা হবে না।
আরও শর্ত হলো যে, পরবর্তীকালে কোন উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক যে কোন মোকদ্দমা, আপীল অথবা অন্যান্য কার্যক্রমের মাধ্যমে যেখানে রেভিনিউ অফিসার কোন পক্ষ নন, কোন হস্তান্তর পরিবর্তিত হলে, যে কর্তৃপক্ষের নিকট সর্ব প্রথমে এই বিশেষ মোকদ্দমা অথবা কার্যক্রম দায়ের করা হয়েছিল সে কর্তৃপক্ষ রেভিনিউ অফিসারের নিকট এরূপ আদেশের অনুলিপি প্রেরণ করবেন।
আজকে আমাদের আলোচনার বিষয় ভূমি রেজিস্ট্রেশন আইনের প্রারম্ভিক সম্পর্কে
ভূমি রেজিস্ট্রেশন আইনের প্রারম্ভিক
ভূমি রেজিস্ট্রেশন আইনের প্রারম্ভিক
গ্রাম, মৌজা, খতিয়ান, দাগ, ভূমি, হোল্ডিং ইত্যাদি শব্দগুলোর পরিচিতি ও সংজ্ঞা নিম্নে প্রদান করা হলো । আইন আদালতসহ সর্বত্র এই সংজ্ঞাগুলো গৃহীত ও বিবেচিত হয়ে থাকে।
১। গ্রাম (Village):
স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী এ্যাক্ট, ১৯৫০ এর ২ ধারার (২৯) ক্লজ, গ্রাম এর অর্থ— “সরকার দ্বারা বা কর্তৃত্বাধীনে অনুষ্ঠিত কোন জরীপে যে এলাকা জেলা এবং স্বতন্ত্র গ্রাম হিসেবে সীমানা চিহ্নিত, জরীপকৃত এবং রেকর্ডভুক্ত হয়েছে এবং যেখানে জরীপ হয়নি এরূপ এলাকা ভূমি প্রশাসন বোর্ডের অনুমোদনক্রমে কালেক্টরের সাধারণ বা বিশেষ আদেশ বলে গ্রাম গঠিত হয়ে থাকে।
২। মৌজা (Mouja)ঃ
গ্রাম বা শহরকে এতদউদ্দেশ্যে মৌজা বলা হয়। যেমন- ঢাকা শহর মৌজা, ময়মনসিংহ শহর মৌজা, রাজশাহী শহর মৌজা ইত্যাদি। গ্রাম শুভাঢ্যা মৌজা, জিঞ্জিরা মৌজা ইত্যাদি। শহরের একাধিক মৌজা রয়েছে। যেমন ঢাকা শহর মৌজা, সূত্রাপুর মৌজা, মিরপুর মৌজা ইত্যাদি ।
উপরোক্ত জরীপে হাট-বাজারগুলো নিজ নিজ নামে মৌজা হিসেবে রেকর্ডভুক্ত না হয়ে থাকলে এরা যে মৌজায় অবস্থিত সেই মৌজার নামে পরিচিত হবে।
৩। ভূমি (Land)ঃ
স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী এ্যাক্ট, ১৯৫০-এর ২ ধারার (১৬) দফা (Clause) ভূমির অর্থ, যে ভূমি আবাদী, অনাবাদী অথবা বৎসরের যে কোন সময় জল দ্বারা নিমজ্জিত থাকে এবং (ভূমি হতে উৎপন্ন সুবিধাদিসহ) বাড়ি ঘর, দালান-কোঠা, ভূমির সাথে সংযুক্ত বস্তুসমূহ অথবা ভূমির সাথে সংযুক্ত কোন বস্তুর সাথে স্থায়ীভাবে আবদ্ধ রয়েছে এমন বস্তু বা বস্তুসমূহ ভূমির অন্তর্ভুক্ত বা ভূমি বলে গণ্য ।
সাধারণভাবে সকল আবাদী ও অনাবাদী ভূমি এবং নদ-নদী, খাল-বিল, নালা, পুকুর, ডোবা, বাড়িঘর, দালান-কোঠাসহ যা ভূমির সঙ্গে স্থায়ীভাবে যুক্ত রয়েছে ইত্যাদি ভূমি বলে গণ্য করা হয় । কিন্তু সাগর বা উপসাগরকে ভূমি বলে গণ্য করা হয় না।
(১৬-এ) আপাততঃ বলবৎ অন্য যে কোন আইনে অথবা যে কোন দলিলে কিংবা যে কোন আদালতের রায়ে, ডিক্রীতে বা আদেশে অন্য কিছু থাকা সত্ত্বেও স্বতন্ত্র বা আঞ্চলিক সকল জলমহাল (ফিশারী) ১৬ নং অনুচ্ছেদের ভূমির সংজ্ঞার অন্তর্ভুক্ত এবং অন্তর্ভুক্ত বলে সর্বদা গণ্য হবে।
ভূমির বিবরণ, হিসাব সংরক্ষণ ও পরিচিতির জন্য জরীপ বিভাগ দেশের সমুদয় ভূমিকে বিভিন্ন আকারে ও পরিমাণে খণ্ডে খণ্ডে বা অংশে বিভক্ত করেছে। এ সব ভূমির খণ্ডাংশ প্রত্যেকটিকে ‘দাগ’ এবং ইংরেজিতে প্লট (Plot) বলা হয়।
বিভিন্ন দাগের ভূমির পরিমাণ বিভিন্ন পরিমাণের হয়ে থাকে। কোন কোন দাগে এক শতাংশের কম বা কোন কোনটিতে একশত একরের ঊর্ধ্বে হয়ে থাকে। এই দাগগুলো প্রতিটি ক্রম অনুসারে ১, ২, ৩, ৪, ৫ ইত্যাদি সংখ্যা দ্বারা চিহ্নিত। প্রতি মৌজার দাগ ১ নং হতে শুরু করে উক্ত মৌজার এলাকার সমুদয় ভূমি যতটি দাগ বা ভূমি খণ্ডে বিভক্ত করা হয়েছে ঠিক ততটি নম্বর থাকবে।
কোন মৌজার এক হাজার দাগ থাকলে ক্রমিক সংখ্যা অনুসারে এক (১) হতে এক হাজার (১০০০) দাগ থাকবে। তাছাড়া বাটা দাগও থাকতে পারে। এ সব দাগ বা ভূমি খণ্ড এবং এদের নম্বর ও সীমানা সরেজমিনে দৃষ্ট হবে না। জরীপ বিভাগ কর্তৃক প্রস্তুত মৌজার ম্যাপ বা নক্সাতে দৃষ্ট হবে। প্রত্যেক মৌজার নক্সা রয়েছে। এটা জেলা প্রশাসকের অফিসে কিনতে পাওয়া যায়। নক্সার দাগগুলো কিছু ব্যতিক্রম ব্যতিত সর্বক্ষেত্রে ক্রমিক নম্বর অনুযায়ী পাশাপাশি সন্নিহিত বা সংলগ্ন (দাগ) থাকবে।
মৌজা-নক্সার উত্তর পশ্চিম হতে ১ নং দাগ শুরু হয়ে দক্ষিণ-পূর্বে গিয়ে শেষ হবে। একটি মৌজায় কতগুলো দাগ আছে এবং প্রতিটি দাগের মোট ভূমির পরিমাণ ও এর সমুদয় ভূমি কোন্ কোন খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত হয়েছে তা স্বত্ত্বের বহির (ROR) প্রথমে প্লট ইনডেক্স বা দাগের সূচিতে পাওয়া যাবে। নির্দিষ্ট দাগটি কোন কোন খতিয়ানভুক্ত হয়েছে তা সূচির উক্ত দাগের ভূমির বিপরীতে উল্লেখ রয়েছে এবং ভেতরে উক্ত খতিয়ানগুলোতে দাগের কি পরিমাণ ভূমি অন্তর্ভুক্ত হয়েছে তা দেখতে পাওয়া যাবে। পৃষ্ঠা-৬ প্লট ইনডেক্স বা দাগের সূচির একটি নমুনা প্রদান করা হল।
এই দাগগুলো হলো ভূমির প্রাথমিক পরিচয়। ‘আর ও আর’ এ দাগের ভূমির শ্রেণী যথা- কৃষি, চান্দিনা, বিল, ডোবা, পুকুর, নদী ইত্যাদি শ্রেণী হিসেবে উল্লেখ থাকে। ভূমি খণ্ডটি মৌজার কোন এলাকায় অবস্থিত দাগ নম্বর ধরে নক্সা দেখে ধারণা করা যায়।
৫। মৌজা-নক্সা (Map)ঃ
মৌজা বা গ্রামের কিংবা শহরের সীমাবদ্ধ এলাকার মানচিত্র বা ম্যাপকে নক্সা বলা হয়। এতে মৌজাস্থ ভূমির দাগ নম্বরসহ ভূমি খণ্ডের আকারের চিত্র পাওয়া যায়। এটা ছাড়া এতে সাধারণ পরিচিত স্থান যথা — বিল্ডিং, রাস্তা, নদী, কৃষ্ণা, হালট ইত্যাদি চিহ্নিত থাকে যাতে একে কেন্দ্র করে এর পার্শ্ববর্তী দাগগুলোর অবস্থান সহজে বের করা যায়।
দৃষ্টান্ত স্বরূপ, ঢাকা শহর মৌজার নক্সায় ‘গুলিস্তান’, ‘স্টেডিয়াম’ বা ‘সচিবালয়’ হিসেবে চিহ্নিত স্থান হতে প্রয়োজনীয় দাগের অবস্থানের দিক নির্ণয় করে অনুসন্ধান করলে এটা বের করা যাবে অথবা প্রয়োজনীয় দাগটির সংলগ্ন দাগের কোন মালিকের কাছ হতে উক্ত প্রয়োজনীয় দাগের ভূমির অবস্থান জেনে নেওয়া যায় অথবা উক্ত মালিকের নিজ ভূমির অবস্থান জেনে তা হতে অনুসন্ধান করলে প্রয়োজনীয় দাগ নম্বরের ভূমি খণ্ডটি পাওয়া যায়।
এস. এ. আর ও আর বহির
প্লট-ইন্ডেক্স বা দাগের সূচির নমুনা
জেলা-
থানা-
মৌজা-
জে. এল. নং
দাগের নম্বর
দাগের মোট ভূমির পরিমাণ
দাগের ভূমি কোন কোন খতিয়ানভুক্ত হয়েছে
১
০.১০
১,২,৩
২
১.০০
১,২,৩
৩
৫০.০০
১,৩
৪
১০০.০০
১
৫
২০.০০
১
৬
১২.০০
২,৩
১ নং দাগের ১০ শতাংশ ভূমি বিভক্ত হয়ে ১, ২, ৩ খতিয়ানে এবং ২ নং দাগের ১.০০ ভূমি বিভক্ত হয়ে ১, ২, ৩ নং খতিয়ানের অন্তর্ভুক্ত হয়েছে । অনুরূপ অন্যান্য দাগের ভূমি ওদের বিপরীত খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত।
এস. এ. দাগের ভূমি
বিভিন্ন খতিয়ানে বণ্টনের নমুনা
জেলা- থানা- মৌজা- জে. এল. নং
খতিয়ান নম্বর
মালিকের নাম ও ঠিকানা
অংশ
দাগ নং
জমির শ্রেণী
দাগের পরিমান এঃ
মোট
শঃ
দাগের মধ্যে অত্র খতিয়ানের হিস্যা
দাগের মধ্যে অত্র
খতিয়ানের জমির
পরিমাণ
রাজস্ব
মন্তব্য
১
২
৩
৪
৫
৬
৬
৭
৮
৯
১০
১
বাংলাদেশ সরকারের পক্ষে কালেক্টর
২
১
২
৩
৪
৫
চান্দিনা
কান্দা
বিল
নদী
খাল
০
১
৫০
১০০
২০
১০
০০
০০
০০
০০
০.০৪
০.৫০
৪৩.৫০
১০০.০০
২.০.০০/১৬৪.০৪
২
মোঃ রফিক উদ্দিন
পিতা-
আব্দুল করিম
সাং-নিজ
২
১
২
৬
চান্দিনা
কান্দা
নাল
০
১
১২
১০
০০
০০
০.০৪
০.২০
৭.০০/৭.২৪
৩
আব্দুল জলিল
পিতা-
আব্দুল বেপারী
মালেকা খাতুন
জং আব্দুল জলিল
এখলাছ উদ্দিন
আব্দুল করিম
পিতা-মহিউদ্দিন
সাং-নিজ
1.
1.
1.
1./2
১
২
৩
৬
চান্দিনা
কান্দা
বিল
নাল
০
১
৫০
১২
১০
০০
০০
০০
০.০২
০.৩০
৬.৫০
৫.০০/১১.৮২
ভূমি রেজিস্ট্রেশন আইনের প্রারম্ভিক
৬। খতিয়ান (Khatian)ঃ
খতিয়ানের অর্থ হলো ‘হিসাব’। সাধারণভাবে স্বত্ত্ব সংরক্ষণ ও রাজস্ব আদায়ের উদ্দেশ্যে জরীপ বিভাগ কর্তৃক প্রত্যেক মৌজার ভূমির মালিক বা মালিকগণের নাম, পিতা অথবা স্বামীর নাম, ঠিকানা, হিস্যা (অংশ) এবং তাদের স্বত্বাধীন দাগসমূহের নম্বরসহ ভূমির পরিমাণ, শ্রেণী, এদের জন্য দেয় খাজনা ইত্যাদি বিবরণসহ ক্রমিক সংখ্যা অনুসারে যে স্বত্ব তালিকা বা স্বত্বের রেকর্ড প্রস্তুত করা হয়, তাদের প্রত্যেকটিকে খতিয়ান বলা হয় এবং উক্ত রেকর্ডকে স্বত্ত্বের রেকর্ড বা রেকর্ড অব রাইট্স (ROR) বলা হয়।
“এক বা একাধিক দাগের সম্পূর্ণ বা আংশিক পরিমাণ ভূমি নিয়ে এক বা একাধিক ব্যক্তির নামে সরকার বা উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক যে ভূমি-স্বত্ব প্রস্তুত করা হয় তাকে ‘খতিয়ান’ বলে ।
খতিয়ানগুলো ১, ২, ৩, ৪, ৫ ইত্যাদি ক্রমিক সংখ্যা দ্বারা সাজানো হয়ে থাকে। প্রত্যেক খতিয়ানের একটি সংখ্যা রয়েছে। এদেরকে ‘খতিয়ান নম্বর’ বলা হয়। প্রত্যেক মৌজার খতিয়ান এক (১) হতে শুরু হয়। কোন কোন মৌজার একশত ( ১০০ ) খতিয়ানের কম থাকতে পারে আবার কোন কোন মৌজার কয়েক হাজারের বেশি থাকতে পারে। কোন মৌজায় কতটি খতিয়ান রয়েছে তা উক্ত স্বত্ত্বের রেকর্ডে (ROR) পাওয়া যাবে।
প্রত্যেক মৌজার ১নং খতিয়ানটিকে খাস খতিয়ান বলা হয়। বাংলাদেশ সরকারের ভূমি মন্ত্রণালয়ের স্বত্বাধীন ভূমি যথা— হাট-বাজার, খাল-বিল, রাস্তা-ঘাট এবং অন্যান্য কৃষি ও অকৃষি ভূমি উক্ত ১নং খতিয়ানের অন্তর্ভুক্ত হয়ে থাকে এবং সরকারের পক্ষে “কালেক্টর’ হিসেবে উক্ত ১নং খতিয়ানে লিখনভুক্ত হয়ে থাকে।
৭। হাল খতিয়ান নম্বরঃ
কোন এলাকায় সর্বশেষ জরীপে খতিয়ানের রেকর্ড প্রস্তুত হওয়ার পর সরকার কর্তৃক বিজ্ঞপ্তির মাধ্যমে চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত হয়ে বর্তমানে চালু আছে এরূপ খতিয়ানসমূহকে ‘হাল খতিয়ান’ বলা হয়।
খতিয়ানে যে সব বিবরণ লেখা হয়ে থাকে তা নিম্নে দেওয়া হলোঃ
১। জেলার নাম।
২। থানার নাম।
৩। মৌজার নাম
8। জে. এল. নং (Jurisdiction level number)
৫। খতিয়ানের নম্বর।
৬। মালিক বা মালিকগণের নাম ও তাদের পিতা কিংবা স্বামীর নাম এবং ঠিকানা
৭। মালিক বা মালিকগণের অংশ
৮। দাগ নম্বর
৯। দাগের ভূমির শ্রেণী।
১০। দাগের ভূমির মোট পরিমাণ ।
১১। দাগের মধ্যে অত্র খতিয়ানের হিস্যা।
১২। দাগের মধ্যে অত্র খতিয়ানের জমির পরিমাণ
১৩। রাজস্ব।
১৪। মন্তব্য।
৮। সাবেক খতিয়ান নম্বর (Old Khatian No.)
যে সব খতিয়ান, হাল খতিয়ান চালু হওয়ার পূর্ব পর্যন্ত চালু ছিল এবং বর্তমানে চালু নেই একপ খতিয়ানসমূহকে সাবেক খতিয়ান বলা হয়। এই সাবেক খতিয়ানগুলো ভূমির ধারাবাহিক পরিচিতির জন্য প্রয়োজন। এ ছাড়া সাবেক খতিয়ানগুলো হাল খতিয়ান হিসেবে চালু থাকাকালে সম্পাদিত সকল দলিল, মামলা-মোকদ্দমার রায়ে, ডিক্রিতে এবং অন্যান্য প্রয়োজনীয় কাজে এই খতিয়ানগুলো লেখা হয়েছিল। হাল খতিয়ান চালু হওয়ার পূর্বেকার সম্পাদিত দলিল দস্তাবেজ ও রায়ে উল্লিখিত খতিয়ানগুলো যা সাবেক খতিয়ানে পরিণত হয়েছে, তা পরিবর্তন করা সম্ভব নয়। সংশ্লিষ্ট দলিল-দস্তাবেজে সাবেক খতিয়ান নং বহাল থাকায় এগুলোর গুরুত্ব অপরিসীম।
সি. এস. খতিয়ান (Cadastral Survey Khatian)ঃ এই খতিয়ানগুলো ১৯১০-২০ সনের মধ্যে প্রস্তুত হয়েছিল। বাস্তবে মাঠ জরীপ করে সি এস খতিয়ান প্রস্তুত করা হয়েছিল। একে এখন সাবেক খতিয়ান বলে।
এস. এ. খতিয়ান (State Acquisition Khatian} : স্টেট একুইজিশন এর টেন্যান্সী অ্যাক্টের ৩ ধারার আওতাধীনে ৪৮২৬-এল, আর-৪৮৩৬ এল. আর. নং তারিখ ২/৪/১৯৬৫ বিজ্ঞপ্তির মূলে সরকার কর্তৃক সকল জমিদারি দখল (State Acquisition) নেওয়ার পর উক্ত অ্যাক্টের ১৭ ধারা মোতাবেক যে খতিয়ান প্রযু করা হয় তা এস. এ. খতিয়ান বলে পরিচিত। সরকার কর্তৃক জমিদারী দখল একটা স্মরণীয় ঘটনা বিধায় এই নামেই সর্বসাধারণের নিকট পরিচিত। উল্লেখ্য যে, অ্যাক্ট অনুযায়ী এদের আইনগত পরিচিতি হল রিভিশনাল সেটেলমেন্ট খতিয়ান। যতবার পরিবর্তিত হবে এই নামেই অভিহিত হবে। এই খতিয়ানগুলো উক্ত অ্যাক্টের ১৯(৩) ধারা অনুযায়ী বিজ্ঞপ্তির মাধ্যমে চূড়ান্তভাবে প্রকাশ করা হয়।
আর, এস খতিয়ান (Revisional Settlement Khatian)ঃ এস. এ. খতিয়ানের পর স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী অ্যাক্টের ১৪৪ ধারা মোতাবেক যে সব খতিয়ান প্রস্তুত হয়ে উক্ত ধারার (৭) উপ-ধারা মোতাবেক চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত হবে সেগুলোকে আর এস খতিয়ান বলে।
৯। সাবেক দাগ নং (Old Plot No.)ঃ
উল্লেখ্য যে দাগসমূহের ক্ষেত্রে সাবেক ও হাল দাগ হয়ে থাকে। ১৯৫৬ সালের জরীপে যা এখনও চালু রয়েছে এতে গ্রাম অঞ্চলের অধিকাংশ ক্ষেত্রে সাবেক দাগগুলো হাল দাগ হিসাবে বহাল রয়েছে। উক্ত জরীপে শহরের সাবেক দাগ নম্বরগুলো পরিবর্তন করে নতুন দাগ নম্বর করা হয়েছে। এরূপ নতুন নক্সা পুরাতন নক্সার উপরে রেখে যাচাই করলে পরিবর্তিত দাগ নম্বরটি সহজে ধরা যাবে এবং এর ভূমি সম্বন্ধে নিশ্চিত হওয়া যাবে।
ভূমি রেজিস্ট্রেশন আইনের প্রারম্ভিক
১০। হোল্ডিং নং (Holding)ঃ
স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী অ্যাক্ট (২) ধারার (১৩) ক্লজ — ‘হোল্ডিং’-এর অর্থ, কোন রায়ত বা অধীনস্ত রায়তের স্বত্বাধীন দখলীয় কোন ভূমিখণ্ড বা ভূমিখণ্ডসমূহ অথবা এর অবিভক্ত হিস্যা এবং কোন স্বতন্ত্র প্রজাস্বত্বের পঠিত বিষয়।
উপরে বর্ণিত ‘হোল্ডিং’ শব্দটি ‘খতিয়ান’ শব্দের প্রতিশব্দ হিসেবে গণ্য করতে হবে। স্টেঃ এঃ এণ্ড টেঃ অ্যাক্টের সর্বত্র ‘হোল্ডিং’ শব্দটি উল্লেখ রয়েছে, ‘খতিয়ান’ শব্দটির উল্লেখ নেই। কিন্তু ‘ROR’ সহ সকল কাজে ও বাস্তবে খতিয়ান’ শব্দের ব্যবহার দৃষ্ট হয়। অতএব এরা সমার্থক বোধক।
(অন্য এক ধরনের হোল্ডিং-এর উল্লেখ পাওয়া যাবে খাজনার দাখিলায়। এই শ্রেণীর হোল্ডিংগুলো খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন করা আদায়ের বহি (২ নং বহিতে) অর্থাৎ তলব বাকি বহিতে উল্লেখ রয়েছে। এগুলো খতিয়ান নয় বা খতিয়ানের ন্যায় স্থায়ী নয়। যা হোক, এ জাতীয় হোল্ডিং নম্বর ও খতিয়ান নং কোথাও কোথাও একই হয়ে থাকে অথবা ভিন্ন ভিন্ন হয়ে থাকে।
এই শ্রেণীর হোল্ডিংগুলো খাজনার দাখিলার নির্দিষ্ট ঘরে উল্লেখ রয়েছে এবং কেবল ভূমির খাজনা বা কর আদায়ের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হয়ে থাকে। অন্য সব ক্ষেত্রে এদের প্রয়োজন নেই কেবল খতিয়ানই যথেষ্ট।
১১। বৎসর বা কৃষি সন (Year of Agricultural Year)ঃ
স্টেঃ এঃ এণ্ড টেঃ অ্যাক্টের ২ ধারার (৩০) ক্লজ বাংলা সন ১ বৈশাখ হতে শুরু হয় ।
১২। চাষী রায়ত (Cultivating Raiyat)ঃ
অথবা ‘অধিনস্ত চাষী রায়ত” (Under Cultivating Ralyat) এর অর্থ কোন রায়ত বা অধীনস্ত রায়ত, ক্ষেত্রভেদে, যিনি হয় নিজে অথবা পরিবারের সদস্যগণ দ্বারা বা ভৃত্য দ্বারা কিংবা বর্গাদার দ্বারা অথবা ভৃত্য বা শ্রমিকদের সাহায্যে বা দ্বারা অথবা অংশীদারদের সাহায্যে কৃষিকার্যের জন্য ভূমি দখল করেন, তাকে রায়ত বা অধীনস্ত রায়ত বলা হয়।
উক্ত অ্যাক্টের ৮২ ধারায় (২) উপ-ধারা অনুযায়ী, ‘রায়ত’ শব্দের অর্থ, কোন ব্যক্তি যিনি ৪৪ ধারা অথবা অন্যভাবে সরকারের প্রত্যক্ষধীনে নিজে কিংবা পরিবারের সদস্য। দ্বারা অথবা ভৃত্য বা শ্রমিকের সাহায্যে অথবা বর্গাদার বা অংশীদারদের সাহায্যে প্রধানত কৃষিকার্যের উদ্দেশ্যে ভূমি দখল করার অধিকার অর্জন করেন এরূপ ব্যক্তি বা তার উত্তরাধিকারীগণ (Successors in Interest) অন্তর্ভুক্ত বলে গণ্য হবেন।
১৩। টেন্যান্ট (Tenant. প্রজা)ঃ
স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী অ্যাক্ট, ১৯৫০- এর ২ ধারার (২৭) ক্লজ ‘টেন্যান্ট’ বা প্রজার অর্থ, কোন ব্যক্তি যিনি অন্য একজনের অধীনে ভূমি দখল (Hold) করেন অথবা বিশেষ কোন চুক্তি ব্যতিত ঐ ভূমির জন্য ঐ ব্যক্তিকে খাজনা (রেন্ট) প্রদানের জন্য দায়বদ্ধ থাকেন।
শর্ত হলো যে, কোন ব্যক্তি যিনি আধি, বর্গা, অথবা ভাগ বলে সাধারণভাবে পরিচিত রীতিতে অন্যের ভূমি চাষ করেন, ফসলের একটা অংশ ঐ ব্যক্তিকে প্রদানের শর্তে তিনি টেন্যান্ট নন, যতক্ষণ না—
(i) এরূপ ব্যক্তি তার ভূমির মালিক (Land Lord) কর্তৃক সম্পাদিত বা তার অনুকূলে সম্পাদিত এবং তার কর্তৃক গ্রহীত কোন দলিলে তার টেন্যান্ট হিসেবে প্রকাশ্যভাবে স্বীকৃতি লাভ করেছেন; অথবা
(ii) তিনি কোন দেওয়ানী আদালত কর্তৃক টেন্যান্ট হিসেবে ঘোষিত হন বা হলে।
১৪ । মালিক ও ভূমি রাজস্বঃ
স্টেট একুইজিশন এন্ড টেন্যান্সী অ্যাক্টের ৮২ ধারার (৮) উপ-ধারা অনুসারে, কোন এলাকায় এই অ্যাক্টের এই অংশ (Part-V) সম্পূর্ণভাবে বলবৎ হওয়ার তারিখ হতে ‘রায়ত’ অথবা ‘টেন্যান্ট’ শব্দের পরিবর্তে ‘মালিক’ শব্দ ব্যবহৃত হয়েছে বলে গণ্য করা হবে এবং এরূপ এলাকায় এই অংশের বিধানসমূহ প্রয়োগের উদ্দেশ্যে কৃষিভূমি সম্পর্কীয় এই অংশের যেখানে ‘রেন্ট’ শব্দ আছে সেখানে এর পরিবর্তে ‘ভূমি রাজস্ব’ শব্দটি ব্যবহৃত হয়েছে বলে গণ্য হবে এবং যেখানে কোন লীজ, কবুলীয়ত, চুক্তি (Contract) অথবা অন্যান্য চুক্তি (Agreement) দ্বারা নিরূপিত, সেখানে গভর্নমেন্টকে দেয় খাজনা ভূমি রাজস্ব হিসেবে আদায়যোগ্য।
ব্যাখ্যা ঃ যেখানে কোন ভূমির প্রজা, একে চাষাবাদের অধীনে আনয়নের অধিকার অর্জন করে থাকেন, সেখানে তিনি এটা কৃষিকার্যের উদ্দেশ্যে দখল করার অধিকার অর্জন করেছেন বলে গণ্য হবে, যদিও তিনি একে উৎপন্ন ফসল জড় করা অথবা গোচারণের উদ্দেশ্যে ব্যবহার করে থাকেন। (উল্লেখ্য যে, উক্ত অ্যাক্টের পঞ্চম অংশ বহু পূর্বেই দেশের সর্বত্র বলবৎ রয়েছে।)
আরও উল্লেখ্য যে, ৪2 / 96 ( XLII / 1976) অধ্যাদেশ মূলে ‘খাজনা’ শিক্ষা কর, উন্নয়ন কর, স্থানীয় কর ইত্যাদির পরিবর্তে ভূমি উন্নয়ন কর নামে সমন্বিত কর, ১৯৬৭ ইংরেজি সনের ১৪ এপ্রিল মোতাবেক ১৩৮৩ বাংলা সনের ১ বৈশাখ হতে চালু হয়েছে। এটা ভূমি রাজস্ব হিসেবে গণ্য হবে ।
১৫। আবাস ভূমি, বাস্তু ভূমি (Homestead)ঃ
ষ্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী অ্যাক্ট ১৯৫০-এর ২ ধারার (১৪) রুজ, আবাসভূমি (homestead)-এর অর্থ, বাসগৃহ ও এর অধীনস্ত ভূমিসহ এবং তৎসংলগ্ন দখলভুক্ত কোন প্রাঙ্গন, পুকুর, প্রার্থনার স্থান, প্রাইভেট কবরস্থান কিংবা শ্মশান ভূমিসহ এবং বসতবাড়ি কিংবা কৃষি অথবা হর্টিকালচারের সাথে সংশ্লিষ্ট সুবিধা ভোগের উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত বাহির বাড়ি বা গৃহ এবং সুনির্দিষ্ট চৌহদ্দিভুক্ত ভূমি পতিত থাকুক বা না থাকুক এর আবাস ভূমির অন্তর্ভুক্ত বলে গণ্য হবে।
১৬। অকৃষি প্রজা (Non Agricultural tenant)ঃ
স্টেট একুইজিশন এ টেন্যান্সী অ্যাক্ট, ১৯৫০-এর ২ ধারার (১৭) ক্লজ অনুযায়ী, অকৃষি টেন্যান্ট বা প্রজা এর অর্থ, কোন টেন্যান্ট, যিনি কৃষি বা হর্টিকালচারের সংগে সংশ্লিষ্ট নয় এমন ভূমি দখ ভোগ (hold) করেন, তিনি অকৃষি প্রজা বলে গণ্য হবেন। কিন্তু চিরস্থায়ী ইজারা (A lease in perpetuity) ব্যতিত ইজারাভুক্ত কোন ভূমি তৎসহ এতে অবস্থিত গৃহ, তৎসংলগ্ন প্রাঙ্গনের ভোগ দখলকারী ব্যক্তি এর অন্তর্ভুক্ত বলে গণ্য হবেন না। (অকুমি প্রজা হিসেবে গণ্য হবেন না)।
১৭। হাট/বাজার (Hat or Bazar)ঃ
স্টেট একুইজিশন এর টেন্যান্সী অ্যাক্ট, ১৯৫০-এর ২ ধারার (১২) দফা (Clause), হাট কিংবা বাজারের অর্থ, এমন স্থান যেখানে প্রত্যেক দিন অথবা সপ্তাহের বিশেষ দিনগুলোতে প্রধানত গৃহপালিত পত (Livestock), হাঁস-মুরগি ইত্যাদি গৃহপালিত পাখি (Poultry), কাঁচা-পাকা পতর চামড়া, মাছ, ডিম, দুধ, দুগ্ধজাত পণ্য কিংবা খাদ্য, পানীয় অথবা জীবন ধারণের জন্য প্রয়োজনীয় জিনিসপত্র বেচা-কেনার উদ্দেশ্যে লোক সমাগম হয় এবং উক্ত স্থানের এলাকাধীনে এরূপ পণ্যের অথবা তৈরি মালামালের সকল দোকানপাটসমূহ (হাট / বাজারের সংজ্ঞার) অন্তর্ভুক্ত বলে গণ্য হবে।
১৮। পরিত্যাক্ত চা বাগান (Derelict tea garden)ঃ
স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী এ্যাক্ট, ১৯৫০-এর ২ ধারার (৯৩) ক্লজ অনুযায়ী, পরিত্যক্ত চা বাগান (derelict tea garden) এর অর্থ, একক ব্যবস্থাপনার অধীনে দখলীয় কোন ভূমিখণ্ড বা ভূমি খণ্ডসমূহের সমষ্টি যা চা চাষের কিংবা প্রস্তুত বা তৈরির উদ্দেশ্যে দখল করা হয়েছিল কিংবা যাতে চা এর ঝোপঝাড় বিদ্যমান ছিল কিংবা আছে এবং গভর্নমেন্ট যেগুলোকে পরিত্যক্ত চা বাগান হিসাবে বিজ্ঞপ্তি জারি করেছেন এবং এরূপ ভূমির উপর যাবতীয় বিল্ডিংসও (এর) অন্তর্ভুক্ত। শর্ত হলো যে, ভূমিখণ্ড ও ভূমি খণ্ডসমূহ পরিত্যক্ত চা বাগান হিসাবে বিজ্ঞপ্তি প্রদানে গভর্নমেন্টের নিম্নোক্ত বিষয়ের প্রতি বিবেচনা থাকা আবশ্যক-
(i) এরূপ ভূমি যা এর মোট পরিমাণের ১৫ ভাগের কম চা রোপণ করা হত কিনা এবং যার উল্লেখযোগ্য পরিমাণে পূর্বেকার ৫ বছর যাবৎ কোন চা রোপণ করা হত না ।
ভূমি রেজিস্ট্রেশন আইনের প্রারম্ভিক
১৯। হস্তাস্তর (Transfer)ঃ
স্টেট এর এও টেঃ এ্যাক্টের ৮২ ধারার (৭) উপ-ধারা অনুযায়ী, যখন স্পষ্টরূপে অন্য কোনরূপ ব্যবস্থা থাকা ব্যতিত, ব্যক্তিগত বিক্রি (Private Sale), বন্ধক (Mortgage), দান (Gift) অথবা কোন চুক্তি (Contract or Agreement) ‘হস্তান্তর’ এর অন্তর্ভুক্ত বলে গণ্য হবে।
স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী এ্যাক্টের ৮৯ ধারার (৬) উপ-ধারার (বি) অনুচ্ছেদ বন্টননামা (Partition) অথবা ‘বন্ধকী সম্পত্তি উদ্ধারের অধিকার বঞ্চিতকরণের আদেশ বা ডিক্রী না হওয়া পর্যন্ত (Decree of order absolute for foreclosure), সরল অথবা উপস্বত্ত্ব খাইখালাসী ( Usufructuary Mortgage) অথবা শর্তাধীন বিক্রী দ্বারা বন্ধক (by conditional sale Mortgage) ‘হস্তান্তর’ এর অন্তর্ভুক্ত নয়।
২০। কালেক্টরঃ
স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী এ্যাক্ট, ১৯৫০-এর ২ ধারার (৩) ক্লজ, কালেক্টর এর অর্থ, কোন জেলার কালেক্টর এবং ডেপুটি কমিশনার (জেলা প্রশাসক) এবং এই এ্যাক্ট অনুসারে কালেক্টরের সমুদয় বা যে কোন দায়িত্ব পালন করার জন্য সরকার কর্তৃক নিয়োগকৃত এরূপ অন্যান্য কর্মকর্তাগণও অন্তর্ভুক্ত বলে গণ্য হবে।
২১। রেভিনিউ অফিসারঃ
স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী অ্যাক্ট, ১৯৫০-এর ২ ধারার (২৪) ক্লজ. ‘রেভিনিউ অফিসার’ এর অর্থ, যে কোন অফিসার যাকে গভর্নমেন্ট এই এ্যাক্ট অথবা এর আওতাধীনে প্রণীত কোন বিধিসমূহ অনুসারে রেভিনিউ অফিসারের সমুদয় অথবা যে কোন দায়িত্ব সম্পাদনের জন্য নিয়োগ করেন।
২২। ‘রেন্ট’ (Rent, খাজনা)ঃ
স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী এ্যাক্টের ২ ধারার (২২) ক্লজ, ‘রেন্ট’ বা ‘খাজনার’ অর্থ ‘প্রজা কর্তৃক দখলীয় ভূমি ব্যবহারের জন্য অথবা দখলের জন্য কোন প্রজা কর্তৃক তার ল্যাণ্ড লর্ডকে যা কিছু টাকায় বা দ্রব্যে দেয় বা প্রদেয়
২৩। ‘দায়’ (Encumbrance)ঃ
স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী এ্যাক্টে ১৯৫০-এর ২ (১০) ধারা ‘দায়’ এর অর্থ ‘কোন এস্টেট, টেনিউর হোল্ডিং, টেন্যান্সী অথবা ভূমি সম্পৰ্কীয় দায়, (Encumbrance) বলতে বুঝায় দখলকার কর্তৃক উক্ত এস্টেট, টেনিউর, হোল্ডিং, টেন্যান্সী কিংবা ভূমি এর উপর যে কোন বন্ধক, চার্জ, লিয়েন, সাব-টেন্যান্সী, ইজমেন্ট অথবা সৃষ্ট অন্যান্য অধিকার কিংবা স্বত্ব অথবা তথায় তার নিজ স্বার্থ সীমিতকরণ।
২৪। ল্যাণ্ড লর্ড (Land Lord)ঃ
নন-এগ্রিকালচারাল টেন্যান্সী এ্যাক্ট, ১৯৪৯ এর ২ ধারার (৩) ক্লজ, ‘ল্যাণ্ড লর্ড” এর অর্থ কোন ব্যক্তি যার অধীনে কোন অকৃষি প্রজা (টেন্যান্ট) রয়েছে ।
২৫। অকৃষি ভূমি (Non Agricultural Land)ঃ
গ্রিকালচারাল টেন্যান্সী এ্যাক্ট, ১৯৪৯ এর ২ ধারার (৪) ক্লজ অকৃষি ভূমির অর্থ, যে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য’ কৃষি বা হর্টিকালচারের সঙ্গে সম্পর্কযুক্ত নয় এবং অন্তর্ভুক্ত হবে, এরূপ যে কোন ভূমি যা লিজের (ইজারা) ভিত্তিতে দখলের উদ্দেশ্য’ কৃষি বা হর্টিকালচারের সঙ্গে সম্পর্কযুক্ত নয় এরূপ কোন উদ্দেশ্যে এটা ব্যবহৃত হোক বা না হোক কিন্তু অন্তর্ভুক্ত বলে গণ্য হবে না-
(এ) কোন বাস্তুভূমি (আবাস ভূমি) যার ক্ষেত্রে বেঙ্গল টেন্যান্সী এ্যাক্ট, ১৮৮৫ এর ১৮২ ধারার বিধি বিধানগুলো প্রয়োগ হয়,
(বি) যে ভূমি মূলতঃ কৃষি বা হর্টিকালচারের উদ্দেশ্যে লিজ প্রদান করা হয়েছিল কিন্তু ল্যাণ্ড লর্ডের সুস্পষ্ট বা linplied সম্মতি ব্যতিত কৃষি বা হর্টিকালচারের সঙ্গে সম্পর্কহীন উদ্দেশ্যে’ ব্যবহৃত হয়, যদি যে সময়ের জন্য এই ভূমি ব্যবহৃত হয় তা ১২ বৎসরের কম হয়ে থাকে, এবং
(সি) যে, ভূমি দখলের উদ্দেশ্য’ চা আবাদ বা প্রস্তুতের সঙ্গে সম্পর্কযুক্তঃ
শর্ত থাকে যে, অকৃষি ভূমি নয় এরূপ ভূমি খণ্ড, ৭২ ধারায় প্রদত্ত আদেশের বলে পরিবর্তিত টেন্যান্সী যে ক্ষেত্রে এই এ্যাক্টের (নন-এগ্রিকালচারাল এই বিধিবিধান প্রযোজ্য হয়, এরূপ ভূমিকে অকৃষি ভূমি হিসেবে গণ্য করা হবে।
সংক্ষেপে ‘অকৃষি ভূমির অর্থ, যে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে কৃষি বা হর্টিকালচারের সঙ্গে সম্পর্কযুক্ত নয় এরূপ উদ্দেশ্যে ব্যবহারের জন্য ইজারার ভিত্তিতে নেওয়া হয়েছে। এরূপ ভূমিকে অকৃষি ভূমি হিসেবে গণ্য করা হবে। কিন্তু নিম্নবর্ণিত ভূমিকে অকৃষি ভূমি হিসেবে গণ্য করা হবে না, যেমন-
(১) যে বাস্তুভূমির ক্ষেত্রে বেঙ্গল টেন্যান্সী এ্যাক্ট, ১৯৯৫ এর ১৮২ ধারা প্রযোজ্য হয়।
(২) যে ভূমি মূলতঃ কৃষি বা হর্টিকালচারের উদ্দেশ্যে লিজ প্রদান করা হয়েছিল কিন্তু ল্যাণ্ড লর্ডের সুস্পষ্ট বা Implied সম্মতি ব্যতিত ১২ বৎসরের কম সময় ধরে উপরোক্ত ভূমি কৃষি বা হর্টিকালচারের সঙ্গে সম্পর্কযুক্তহীন উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা হলে, এবং
(৩) যে ভূমি ‘চা চাষাবাদ’ বা ‘চা তৈরি’-এর জন্য ব্যবহার করা হয়।
কিন্তু শর্ত হলো এই যে, ভূমি অকৃষি ভূমি এরূপ ভূমিখণ্ডকে ৭২ ধারার আদেশের বলে পরিবর্তিত ভূমিকে অকৃষি ভূমি হিসেবে গণ্য করা হবে।
২৬। অকৃষি প্রজা (Non-Agricultural tenant)ঃ
নন-এগ্রিকালচারাল টেন্যান্সী এ্যাক্ট, ১৯৪৯-এর ২ ধারার (৫) ক্লজ ‘অকৃষি প্রজা’ এর অর্থ, এমন ব্যক্তি যিনি অন্য কোন বক্তির অধীনে উক্ত ব্যক্তির সম্মতিক্রমে অকৃষি ভূমি দখল করেন এবং বিশেষ চুক্তি ব্যতিত ঐ ভূমির জন্য উক্ত ব্যক্তিকে খাজনা (Rent) প্রদানের জন্য দায়বদ্ধ থাকবেন এবং পূর্বোক্ত ব্যক্তির উত্তরাধীকারীগণও (Successors-in-interest) অন্তর্ভুক্ত, কিন্তু অন্তর্ভুক্ত হবে না এমন কোন ব্যক্তি যিনি এরূপ কোন ভূমি দখল করেন। যার উপর অন্য কোন ব্যক্তি কর্তৃক দখলকৃত কোন গৃহ বা গৃহাঙ্গন অবস্থিত রয়েছে, যদি এরূপ গৃহ এমন কোন ব্যক্তি কর্তৃক নির্মিত হয় অথবা স্বত্বাধীন হয় যার নিকট এরূপ দখলকারী বিশেষ কোন চুক্তি ব্যতিত দখলের জন্য ভাড়া (Rent) প্রদানের জন্য দায়ী বা দায়ী থাকেন।
ব্যাখ্যাঃ এই ক্লজে ‘গৃহ ও প্রাঙ্গন’ (Premises) এর অর্থ, যে কোন বিল্ডিং যেমন- বাড়ি, ফ্যাক্টরী, গুদাম, আস্তাবল, দোকান অথবা কুটির, যা রাজমিস্ত্রী দ্বারা নির্মিত ইট, কংক্রীট, কাঠ, কাদা, ধাতু বা অন্য যে কোন প্রকার উপাদন দ্বারাই নির্মিত হোক এবং এরূপ বিল্ডিং এর সংলগ্ন ভূমিও অন্তর্ভুক্ত বলে গণ্য হবে।
অর্থাৎ কোন ব্যক্তি অন্য কোন ব্যক্তির অকৃষি ভূমি তার সম্মতিক্রমে তার অধীনে দখল করেন এই শর্তে যে উক্ত ভূমির জন্য খাজনা প্রদান করা হবে, এরূপ ব্যক্তিকে ও তার উত্তরাধিকারীগণ (Successors in interest) কেও অকৃষি প্রজা বলে গণ্য করা হবে। কিন্তু উক্ত ব্যক্তির ভূমির উপর যদি কোন বাড়িঘর, দালান-কোঠা দোকান ইত্যাদিসহ সংলগ্ন ভূমি থাকে এবং এর দখলদার ভাড়া প্রদানের শর্তে এটা দখল করেন। তাহলে তিনি অকৃষি প্রজা হিসেবে গণ্য হবেন না। অর্থাৎ বাড়িঘর, কুটির, দোকান ইত্যাদির ভাড়াটিয়াদেরকে অকৃষি প্রজা হিসেবে গণ্য করা হয় না।
হোল্ডিং সাব-লেট প্রদান নিষিদ্ধ
এখানে উল্লেখ্য যে, স্টেট একুজিশন এণ্ড টেন্যান্সী এ্যাক্ট-১৯৫০-এর ৯৩ ধারার (১) ও (২) উপ-ধারা অনুসারে, কোন রায়ত তার হোল্ডিং বা এর খত কিংবা অংশকে দরপত্তনী (Sub-let) দিতে পারবেন না, যদি দেন তাহলে হোল্ডিং-এ বা খণ্ডে কিংবা অংশে তার স্বত্ব লোপ পাবে এবং নন-এগ্রিকালচারাল টেন্যান্সী এ্যাক্ট, ১৯৪৯ এবং ২৬ (এ) ধারার (১) ও (২) উপ-ধারা অনুসারে, কোন অকৃষি প্রজা তার টেন্যান্সীর বা টেন্যান্সীর কোন অংশ দরপত্তনী (Sub let) দিতে পারবেন না, যদি দরপত্তনী দেন তা হলে উক্ত টেন্যান্সী বা টেন্যান্সীর অংশে তার স্বত্ব বিলুপ্ত হবে।
সরকার কর্তৃক জমিদারী দখলের প্রতিক্রিয়া
বেঙ্গল টেন্যান্সী-অ্যাক্ট, ১৮৮৫ (বঙ্গীয় প্রজাস্বত্ব আইন, ১৮৮৫) বলে জমিদারগণ এদেশের ভূমির প্রকৃত মালিক ছিলেন এবং প্রজাগণ খাজনা প্রদান পূর্বক জমি দখল ভোগ করতেন। স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী অ্যাক্ট, ১৯৫০ (জমিদারী দখল ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০) এর ৩(১) ধারা বলে সরকার দেশের সকল জমিদারী দখল গ্রহণ করেন এবং ৩(৪) (ই) ধারা মোতাবেক, জামিদারগণের সরাসরি অধীনস্ত এস্টেট, ভালুক, টেনিউর, হোল্ডিং কিংবা টেন্যান্সী এর ভূমি দখলকারী প্রজাগণ (tenant ) সরকারের সরাসরি অধীনে প্রজা হিসাবে পরিগণিত হবেন এবং তাদের দখলীয় খাজনাযোগ্য ভূমির জন্য প্রচলিত হারে সরকার ছাড়া আর কাউকে খাজনা প্রদান। করবেন না।
বেঙ্গল টেন্যান্সী অ্যাক্ট, ১৮৮৫ (বি. টি অ্যাক্ট) মোতাবেক প্রস্তুত খতিয়ানগুলোর (C. S. Khatian) বিশুদ্ধতা সম্পর্কিত উক্ত অ্যাক্টের ১০৩ বি (৫) ধারার ইংরেজীর এবং তার বাংলা অনুবাদ নিম্নে প্রদান করা হলো- Section 103 B, Sub- Section (5): Every entry in a record of rights finally published shall be evidence of the matter referred to in such entry, and shall be presumed to be correct until it is proved by evidence to be incorrect.
১০৩ বি ধারার (৫) উপ-ধারা চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত রেকর্ড অব রাইটস-এর প্রতিটি এন্ট্রি (entry) উক্ত এন্ট্রি সম্পর্কিত বিষয়ের সাক্ষ্য হিসেবে গণ্য হবে এবং সাক্ষা দ্বারা অশুদ্ধ বলে প্রমাণিত হওয়া পর্যন্ত এটা শুদ্ধ বলে ধরে নিতে হবে।
স্টেট একুইজিশন এণ্ড টেন্যান্সী অ্যাক্ট, ১৯৫০-এর অধীনে খতিয়ানগুলোর বিশুদ্ধতা সম্পর্কে উক্ত এ্যাক্টের ১৯(৩) ধারাটির ইংরেজি উদ্ধৃতি নিম্নে প্রদান করা হলোঃ
Section 19(3) When all such objections and appeals have been considered and disposed of according to such rules as the [Government] may make in this behalf the Revenue Officer shall finally frame the record and shall cause such record to be finally published in the prescribed manner and the publication shall be conclusive evidence that the record has been duly prepared or revised under this Chapter.
বাংলা অনুবাদ ১৯ ধারার (৩) উপ-ধারা- সরকার এই উদ্দেশ্যে যে বিধান প্রণয়ন। করবেন সে মোতাবেক, যখন এরূপ সকল আপত্তি ও আপীলসমূহ বিবেচিত ও নিষ্পত্তি হবে তখন রেভিনিউ অফিসার রেকর্ডকে চূড়ান্তভাবে প্রস্তুত করবেন এবং নির্ধারিত পস্থায় উক্ত রেকর্ডগুলো চূড়ান্তভাবে প্রকাশ (প্রচার) করবেন এবং উক্ত প্রচার এই মর্মে চূড়ান্ত (Conclusive) সাক্ষ্য বলে গণ্য হবে যে এই অধ্যায়ের অধীনে উক্ত রেকর্ড যথার্থভাবে প্রস্তুত এবং সংশোধিত (revised) হয়েছে।
