আজকে আমাদের আলোচনার বিষয়ঃ তামাদি আইন

 

 

তামাদি আইন

অন্যান্য আইনের মত ভাগ-বাটোয়ারার মামলার ক্ষেত্রেও তামাদি আইন প্রযোজ্য। সর্বাধিক প্রযোজ্য অনুচ্ছেদসমূহ
আর্টিকেল ১১(ক), ৯১, ১১৩, ১২০, ১২৭, ১৪৪, ১৮২

(১) আর্টিকেল ১১ (ক)ঃ

এতে বলা হয়েছে যে, কোন স্থাবর সম্পত্তির দখলের জন্য ডিক্রীপ্রাপ্ত ব্যক্তি অথবা ডিক্রীজারীতে অনুরূপ সম্পত্তির ক্রেতা যদি উক্ত সম্পত্তির দখল অর্পণে বাধাদান বা প্রতিবন্ধকতা সৃষ্টির অভিযোগ করে দরখাস্ত করে কিংবা ডিক্রীদার বা ক্রেতাকে সম্পত্তির দখল অর্পণের দরুন যে ব্যক্তি সম্পত্তি হতে বেদখল হয়, যে ব্যক্তি সংশ্লিষ্ট সম্পত্তিতে অধিকার প্রতিষ্ঠার দাবীতে যদি কোন দরখাস্ত করে এবং অনুরূপ দরখাস্তের ফলে ১৯০৮ সালের দেওয়ানী কার্যবিধি অনুসারে সেই ব্যক্তির উপর কোন আদেশজারী হয়, সেই ব্যক্তি কর্তৃক আনীত মামলা আদেশদানের এক বছরের মধ্যে করতে হবে।দেওয়ানী কার্যবিধি ২১ আদেশের বিধি ১০৩ প্রযোজ্য। মোকদ্দমা কেবল স্বত্ত্বের, দখলেরই মামলা হবে না।

(২) আর্টিকেল ৯১ঃ

১৮৭৭ সালের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৩৯ ধারায় দলিল বাতিলের বিধান বর্ণিত হয়েছে কেবল সেক্ষেত্রে এ আর্টিকেলটি প্রযোজ্য। নাবালকের কোন বাটোয়ারা দলিল বাতিলের ক্ষেত্রে আর্টিকেল ৯১ বা ৯৫ টি প্রযোজ্য ।

(৩) আর্টিকেল ১১৩ঃ

চুক্তি প্রবলের জন্য নির্ধারিত তারিখ অথবা অনুরূপ কোন তারিখ নির্দিষ্ট না থাকে, তখন চুক্তি পালনে অস্বীকৃতির বিষয় বাদী যখন অবগত হয়, তা থেকে তিন বৎসরের মধ্যে মামলা দায়ের করতে হয়। সরল বিশ্বাসে বাটোয়ারা দলিলে যদি কোন বৈষম্য পরিলক্ষিত হয় তবে তা দলিল হিসাবে নয়, চুক্তি হিসাবে গণ্য হবে বিধায় অনুচ্ছেদ ১২০ বা ১৪৪ নয়, অনুচ্ছেদ ১১৩ প্রযোজ্য হবে (১৫৬ আই. সি. ৮৭৯ মাদ্রাজ)। ১৮৯৮ সালের ফৌজদারী কার্যবিধি আইন অনুসারে স্থাবর সম্পত্তির দখলের ক্ষেত্রে তিন বৎসরের মধ্যে মামলা রুজু করতে হবে ।

(৪) অনুচ্ছেদ ১২০ঃ

এ অনুচ্ছেদ অনুসারে তামাদির মেয়াদ সম্পর্কে অব তফসিলের অন্য কোথাও কোন বিধান নেই, সেই মামলার মেয়াদ গণনা করা যাবে। মামলা করার অধিকার যখন সৃষ্টি হয় তখন থেকে ছয় বৎসরের মধ্যে তামাদি গণনা করা হয়।

 

 

(৫) অনুচ্ছেদ ১২৭ঃ

যৌথ পরিবারের সম্পত্তির অংশ হতে বহির্ভূত ব্যক্তি কর্তৃক তার অধিকার বলবৎ করার জন্য বাদী যখন বহির্ভূত হয় তখন হতে বার বৎসরের মধ্যে মামলা রুজু করতে হবে। এ অনুচ্ছেদ কোন বহিরাগতের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়। যৌথ সম্পত্তির সহ-মালিককে বুঝানো হয়েছে। যৌথ সম্পত্তির কোন সহ-মালিক দখলচ্যুত হলে সেক্ষেত্রে অত্র অনুচ্ছেদ কার্যকর হয়। আংশিক বাটোয়ারার ক্ষেত্রেও এ অনুচ্ছেদ প্রযোজ্য হবে। দীর্ঘকাল যাবৎ কোন যৌথ সম্পত্তির সদস্য অনুপস্থিত থাকলে তার স্বত্ব নষ্ট হবে না। যখন বহির্ভূত জানা যাবে তখন থেকে অত্র অনুচ্ছেদের তামাদি গণনা হবে।

(৬) তামাদি আইনের অনুচ্ছেদ ১৪৪ঃ

তামাদি আইনের ১৪৪ নং অনুচ্ছেদ বা আর্টিকেলে বলা হয়েছে যে, স্থাবর সম্পত্তি বা তৎসংশ্লিষ্ট কোন স্বত্ত্বের দখল লাভের জন্য অত্র অনুচ্ছেদ মোতাবেক বার বছরের মধ্যে মামলা রুজু করতে হবে।

অত্র অনুচ্ছেদ মোতাবেক বিবাদী যখন একটি সম্পত্তি নিরবচ্ছিন্নভাবে দখলে থাকে, বিবাদীর দখল বাদীর প্রতিকূলে হতে হবে, বাদী ১২ বৎসরের মধ্যে মামলা করবে, মামলা না করলে বিবাদী ঐ সম্পত্তিতে স্বত্বলাভ করবে, বাদী তার স্বত্ব হারাবে, বিবাদীর দখল প্রকাশ্যভাবে হতে হবে ইত্যাদি বিষয়সমূহ বিবেচনা করা হবে।

বেদখলকার অনুমান লাভ বা কোন সুবিধা হতে বঞ্চিত এটি বর্তমানে স্বীকৃত নীতি যে খাজনা দিলে বা কোনরূপ উপস্বত্ব ভোগ না করলে যৌথ সম্পত্তির একজন সহ- শরিক দীর্ঘকাল বিচ্যুত থাকলে এবং আদালতে তা প্রমাণিত হলে বেদখলকার হিসেবে সিদ্ধান্ত গ্রহণ করা যাবে। বৈরী দখল (Adverse possession) প্রকৃত প্রকাশ্য এবং জবর দখল হলেও চলবে। বৈরী দখল সৃষ্টি করতে হলে অন্যের দখল অস্বীকার করে প্রকাশ্য এবং প্রকৃতভাবে জবরদখলে থাকতে হবে। এরূপ জবরদখল অন্যের বিরুদ্ধে ১২ বছরের ঊর্ধ্বকাল কার্যকর করতে হবে [26 CWN 65].

 

 

বৈরী দখল দৃশ্যতঃ

বিরূপভাবে জবরদখল, যা অন্যকে বেদখল করে, প্রমাণ করতে হবে- একজন সহ-শরীক যাতে বুঝতে পারে বা জ্ঞাতসারে বেদখল আছে মর্মে বুঝতে পারে, এরূপভাবে হতে হবে [PLD 1962 Kar 209].

একজন শরীকের দখল সকল শরীকের দখল বুঝাবে। এটি বর্তমানে একটি প্রতিষ্ঠিত নীতি। বিশেষ ক্ষেত্রে এর ব্যতিক্রম প্রমাণিত হলে বৈরী দখলের সুবিধা আসবে। প্রতিটি কেসই নিজস্ব পারিপার্শ্বিক অবস্থার ও ঘটনার উপর নির্ভর করবে একটি কেসের সঙ্গে অন্যটির তুলনা হবে না।

নিম্নে বৈরী দখল (Adverse possession) এর কিছু উল্লেখযোগ্য নজির প্রদত্তঃ

(১) স্বত্ববিহীন ব্যক্তির দখল অবশ্যই সুনির্দিষ্ট একক এবং প্রকৃত দখল হতে হবে 12 BLD (HC)-43)

(২) বায়নাপত্র মূলে বার বৎসরের ঊর্ধ্বকাল দখল হবে। বাদীর বায়নাপত্র সঠিকভাবে প্রমাণিত না হলেও প্রকৃত মালিকের বিরুদ্ধে দখল প্রমাণিত হলে দখলী স্বত্ত্বের ডিক্রী হওয়ায় কোন বাধা নেই। [ 3 BLD (AD) 315)

(৩) প্রকৃত মালিকের বিরুদ্ধে বৈরী দখল হয় না, এককভাবে দখল করলেই বৈরী দখল হবে না । সনসন খাজনা দেওয়া প্রমাণিত না হলেও মালিক প্রজা সম্পর্ক ক্ষুন্ন হবে 14 BLD (AD). 15).

(৪) তামাদি আইনের ১৪৪ অনুচ্ছেদ মোতাবেক একজনের বিরুদ্ধে প্রকাশ্যভাবে একক দখল করতে হবে (6 BLD (HC)-63)

(৫) ভাড়াটিয়া বৈরী দখল দাবী করতে পারে না [ 6 BLD (AD) 297 38 DLR (AD)-22; 39 CWN-552].

(৬) এমনকি একজন অনুপ্রবেশকারীর দখলও প্রকৃত মালিকের বিরুদ্ধ ছাড়া অন্যের বিরুদ্ধে বৈরী দখল হবে। আইনের মাধ্যম ব্যতিরেকে তাকে উচ্ছেদ করা যায় না। [11 BLD (AD) 144].

(৭) শরীকের নিকট হতে খরিদ করে ১২ বৎসরের ঊর্ধ্বকাল অন্যান্য শরীকগণের জ্ঞাতসারে ভোগদখল করলে বৈরী দখল হবে | 45 DLR (HC)-5411.

(৮) সরকারের বিরুদ্ধে ৬০ বৎসরের ঊর্ধ্বকালের বৈরী দখল প্রমাণ করতে হবে [20 CWN-311].

(৯) প্রকৃত মালিকের বিরুদ্ধে দখল বৈধ ও আইনানুগ | 3 BLD (AD) 315].

(১০) বৈরী দখলের বৈশিষ্ট্য হচ্ছে বিরূপ দখল, জবরদখল, বিরতিহীন চলমান দখল এবং প্রকৃত দখল (6 BLT (HC)-311.

(১১) অনুমতি সূত্রে দখল বৈরী দখল হবে না [5 MLR (AD) 72 79].

(১২) প্রকৃত মালিকের দখল যদি আইনানুগ হয় তবে তার বিরুদ্ধে বৈরী দখল হয়

(১৩) মৌখিকভাবে দখল থাকলেও তামাদি আইনের ২৮ ধারা মতে হবে। ঢোল-[20 BLD (HC)-407]. সহরতের প্রয়োজন নেই | 10 BLT (HC)-235 54 DLR (HC) -523].

(১৪) শরীকের নিকট হতে খরিদ করে নাম পত্তনে আলাদাভাবে দখল করলে বৈরী দখল হবে | 10 BLT (HC)-339).

(১৫) পণের টাকার রশিদ যদিও স্বত্বাগম ঘটায় না তবুও ১২ বৎসরের ঊর্ধ্বকালের দখল প্রমাণিত হলে বৈরী দখল হবে | 12 BLT (AD)-27).

 

 

(৭) অনুচ্ছেদ ১৮২ঃ

দেওয়ানী মামলার ডিক্রীর পর ডিক্রী বা আদেশের তারিখ হতে তিন বৎসরের মধ্যে অথবা যেকোন ক্ষেত্রে ডিক্রী বা আদেশটির সহিমোহরকৃত নকল রেজিস্টারী করা হয়েছে, সেই তারিখ হতে তিন বৎসরের মধ্যে ডিক্রীজারী দিতে হবে।

এ অনুচ্ছেদ বিবেচনায় নিম্নের বিষয়গুলো উল্লেখযোগ্য

(ক) ডিগ্রী বা আদেশের তারিখ:

(খ) যেখানে আপীল হয়েছে, আপীল আদালতের চূড়ান্ত ডিক্রী বা আদেশের তারিখ বা আপীল খারিজের তারিখ অথবা

(গ) যেখানে রায় পুনর্বিবেচনা করা হয়েছে সেক্ষেত্রে প্রদত্ত সিদ্ধান্তের তারিখ, অথবা

(ঘ) যেক্ষেত্রে ডিক্রী সংশোধন করা হয়েছে সেই সংশোধনের তারিখ হতে,

(ঙ) যে দরখাস্ত করা হয়েছে, আইন অনুসারে উপযুক্ত আদালত ডিক্রীজারীর সুবিধার্থে যে পদক্ষেপ গ্রহণের জন্য দরখাস্ত করা হয় সেই সম্পর্কে চূড়ান্ত আদেশের তারিখ, অথবা

(চ) টাকার ডিক্রীর বিরুদ্ধে আপীল হইয়া থাকলে ডিক্রীতে টাকা ফেরৎদানের নির্দেশ দেওয়া হলে আপীল আদালতের চূড়ান্ত ডিক্রীর তারিখ বা আপীল প্রত্যাহারের তারিখ, অথবা

(ছ) যেখানে ডিক্রী বা আদেশবলে কোন নির্দিষ্ট তারিখে কোন অর্থ প্রদানের নির্দেশ দেওয়া হয়েছে সেই নির্দেশ কার্যকরী করবার জন্য দরখাস্তের ব্যাপারে উক্ত নির্দিষ্ট তারিখ ।

 

ব্যাখ্যা (১)।

যেক্ষেত্রে একাধিক ব্যক্তির অনুকূলে পৃথক পৃথকভাবে ডিক্রী বা আদেশ প্রদত্ত হয়েছে এবং তাদের প্রত্যেকের ডিক্রীর বিষয়বস্তুর যে অংশ প্রদান বা অর্পণ করতে হবে তা পৃথক করে দেখানো হয়েছে, সেক্ষেত্রে অত্র অনুচ্ছেদের ৫ দফায় যে যে দরখাস্তের বিষয় উল্লেখ আছে তা কেবল অনুরূপ দরখাস্তকারীদের বা তাদের প্রতিনিধিদের অনুকূলে কার্যকরী হবে।

কিন্তু যেক্ষেত্রে ডিক্রী বা আদেশটি একাধিক ব্যক্তির অনুকূলে যৌথভাবে প্রদত্ত হয়েছে সেক্ষেত্রে অনুরূপ দরখাস্ত তাদের একজন বা একাধিক জন অথবা তার বা তাদের প্রতিনিধি কর্তৃক দেওয়া হয়ে থাকলে তাদের সকলের অনুকূলে কার্যকরী হবে।

যেক্ষেত্রে ডিক্রী বা আদেশটি একাধিক ব্যক্তির বিরুদ্ধে পৃথক পৃথকভাবে দেওয়া হয়েছে এবং তাদের প্রত্যেক ডিক্রী বা আদেশের বিষয়বস্তুর যে অংশ প্রদান বা আপীল করবে তা স্পষ্টরূপে বলা হয়েছে। ডিক্রী সকলের বিরুদ্ধে কার্যকর হবে।

ব্যাখ্যা (২)।

উপযুক্ত আদালত বলতে সে আদালতকে বুঝাবে যার কর্তব্য হচ্ছে ডিক্রীজারী করা বা আদেশ কার্যকরী করা।
বাটোয়ারার প্রাথমিক ডিক্রীর কোন তামাদি শত নেই। তামাদি আইনের ১৮২ অনুচ্ছেদ কার্যকরী হবে।

আজকে আমরা আলোচনা করবো দেওয়ানী কার্যবিধির বিধান মোতাবেক কোর্টের মাধ্যমে বণ্টন সম্পর্কে ।

 

 

দেওয়ানী কার্যবিধির বিধান মোতাবেক কোর্টের মাধ্যমে বণ্টন

দেওয়ানী কার্যবিধির ৭৫ ধারার বিধানমতে আদালত কমিশন ইস্যু করেন এবং ১৮ আদেশের ২০ রুলের বিধানমতে বাটোয়ারার প্রাথমিক ডিক্রীর আদেশ প্রদান করেন।

২০ আদেশের ১৮ রুলের বিধান সম্পত্তি বাটোয়ারা বা কারো অংশের পৃথক পৃথক দখল সংক্রান্ত মামলায় ডিক্রী, যেক্ষেত্রে আদালত কোন সম্পত্তি বাটোয়ারার অথবা সম্পত্তির কোন অংশের পৃথক দখলের ডিক্রী প্রদান করবেন, সেক্ষেত্রে-

(১) যদি উক্ত ডিক্রী সরকারি রাজস্ব আদায়ী কোন ভূ-সম্পত্তি সম্পর্কে প্রদত্ত হয়, তবে সে ডিক্রীতে উক্ত সম্পত্তির স্বার্থসংশ্লিষ্ট একাধিক পক্ষের অধিকার উল্লেখ করতে হবে। তৎসহ নির্দেশ দিতে হবে যে কালেক্টর অথবা তৎকর্তৃক এতদুদ্দেশ্যে ধারার ভারপ্রাপ্ত কোন অধস্তন গেজেটেড অফিসার ডিক্রীর ঘোষণা ও ৫৪ বিধান অনুসারে উক্ত সম্পত্তির বাটোয়ারা বা পৃথক দখলদানের কার্য সম্পন্ন করবেন ।

(২) যদি উক্ত ডিক্রী অন্যকোন স্থাবর বা অস্থাবর সম্পত্তি সম্পর্কে প্রদত্ত হয় তবে উক্ত বাটোয়ারা বা পৃথক দখল দান করার জন্য অতিরিক্ত তদন্তের প্রয়োজন হলে আদালত একটি প্রাথমিক ডিক্রীর দ্বারা উক্ত সম্পত্তিতে স্বার্থসংশ্লিষ্ট একাধিক পক্ষের অধিকার ঘোষণা করতে এবং প্রয়োজনীয় অন্যান্য নির্দেশ দান করতে পারেন ।

উক্ত আদেশে আরো উল্লেখ আছে যে-

(১) যেক্ষেত্রে সম্পত্তির হিসাব দাখিলের জন্য আদালতের ডিক্রী অনুসারে, সম্পত্তির যথাবিহিত বিলিব্যবস্থার জন্য মামলা দায়ের করা হয়েছে, সেখানে আদালত চূড়ান্ত ডিক্রী প্রদানের পূর্বে একটি প্রাথমিক ডিক্রী প্রদান করবেন এবং তদ্বারা উক্ত সম্পত্তির প্রয়োজনীয় হিসাবাদি গ্রহণ ও অনুসন্ধানাদি পরিচালনার আদেশ দান করবেন।

(২) আদালত কর্তৃক কোন মৃত ব্যক্তির সম্পত্তির বিলিবন্টনকালে যদি প্রতীয়মান হয় যে, উক্ত সম্পত্তি মৃত ব্যক্তির সমস্ত দায় পরিশোধের জন্য যথেষ্ট নয়, তবে যে আদালতে উক্ত সম্পত্তি বিলিব্যবস্থার মামলা বিচারাধীন রয়েছে, সে আদালতের এখতিয়ারভুক্ত এলাকাধীন দেউলিয়া ব্যক্তিদের সম্পত্তি প্রসঙ্গে বন্ধকী পাওনাদার ও বন্ধকহীন পাওনাদারের আপেক্ষিক অধিকার, গ্রহণযোগ্য দেনা, বার্ষিক বৃত্তির পরিমাণ ও ভবিষ্যৎ দেনা সম্পর্কে বর্তমানে প্রচলিত আইন এক্ষেত্রে প্রযোজ্য হবে, এরূপ ক্ষেত্রে উক্ত সম্পত্তি হতে যাদের পাওনা পরিশোধ হবার যোগ্য, এরূপ সকল ব্যক্তি প্রাথমিক ডিক্রীর আওতায় পড়বে এবং এ আইন মোতাবেক তারা তাদের নিজ নিজ দাবী-দাওয়া পেশ করতে পারবে।

 

 

কমিশন নিয়োগ করাঃ

আদালত বাটোয়ারা কার্যকর করার জন্য কমিশন নিয়োগ করবেন। এর জন্য ১৯০৮ সালের দেওয়ানী কার্যবিধির পরিশিষ্ট ‘জ’ এর ১০ নং নমুনা অনুসরণ করবেন ।

নমুনাটি নিম্নরূপঃ

……….. এর প্রতি

যেহেতু এ আদালত ২০০৫ সালের জানুয়ারি মাসের ৫ তারিখে প্রদত্ত ডিক্রীতে বিভিন্ন পক্ষের স্বত্বানুসারে ডিক্রীতে বর্ণিত সম্পত্তি বাটোয়ারা করবার উদ্দেশ্যে কমিশন দেওয়া আবশ্যক হয়েছে, সেহেতু এতদ্বারা আপনাকে উক্ত উদ্দেশ্যে কমিশন নিয়োগ করা হল এবং এতদ্বারা আপনাকে নির্দেশ দেওয়া যাচ্ছে যে, আপনি প্রয়োজনীয় তদন্ত সমাপ্ত করে আপনার বিবেচ্য যেরূপ হবে সেরূপভাবে উক্ত ডিক্রীতে উল্লিখিত অংশানুপাতে ভাগ-বাটোয়ারা করবেন এবং বিভিন্ন পক্ষের মধ্যে তা বিলিবন্টন করবেন।

এতদ্বারা আপনাকে ক্ষমতা দেওয়া যাচ্ছে যে, বিভিন্ন পক্ষের প্রাপ্য অংশের সমতা বিধানকল্পে একপক্ষকে অপরপক্ষ কর্তৃক টাকা দেওয়ার প্রয়োজন হলে আপনি এরূপ রোয়েদাদ প্রদান করতে পারবেন ।

এতদুদ্দেশ্যে আপনি কারো সাক্ষাৎ গ্রহণ করা প্রয়োজন মনে করলে বা কোন দলিল পরিদর্শন করবার প্রয়োজন মনে করলে আপনার আদেশক্রমে উক্ত সাক্ষী আপনার নিকট হাজির হওয়ার জন্য বা দলিল উপস্থিত করবার জন্য এখতিয়ারসম্পন্ন যে কোন আদালতের মাধ্যমে সমন দেওয়া যাবে।

এ নিয়োগের জন্য আপনার ফি বাবদ ……টাকা এতদসঙ্গে প্রেরণ করা হল । অদ্য ২০০৫ সালের জানুয়ারি মাসের ৫ তারিখ আমার স্বাক্ষর ও আদালতের সীলমোহরযুক্ত কমিশন দেওয়া হল ।

 

 

প্রতিবেদনের বিরুদ্ধে আপত্তিঃ কমিশনার কর্তৃক দাখিলকৃত প্রতিবেদনের বিরুদ্ধে যদি কোন আপত্তি থাকে তা আদালতে পেশ করা যাবে। তবে তার বাবদ আপত্তি দাখিলের সময়সীমা দেওয়া হয়। উক্ত সময়ের মধ্যে আপত্তি দাখিল করতে হবে, অন্যথায় কোর্ট তা বিবেচনা করবেন না ।

আপত্তি নিষ্পত্তির জন্য আদালত প্রয়োজনে অতিরিক্ত সন্ধানের আদেশ দিতে পারবেন। বিচারিক আদালতে আপত্তি উত্থাপন না করলে আপীল আদালতে আপত্তি উত্থাপন করা যায় না।

চূড়ান্ত ডিক্রী, দখল প্রদান চূড়ান্ত ডিক্রী বাস্তবায়নে যদি দেখা যায় কোন শরীকের ঘর পেচে গেছে, তখন নতুনভাবে দখল বাবদ রীট ইস্যু করে ঘর উচ্ছেদপূর্বক নিষ্কণ্টক দখল প্রদান করতে হবে (38 CWN 832 934 Cal 793 ) । ভাগ- বাটোয়ারার মামলায় ফাইনাল ডিক্রী বাবদ যথাযথ স্ট্যাম্প দিতে হবে।

শুধু বাদীর অংশ ভাগ-বাটোয়ারার আদেশ থাকলে কোর্ট ডিক্রী সংশোধন করত: বিবাদীর নিকট হতে আবেদনের মাধ্যমে এবং স্ট্যাম্প নিয়ে বিবাদীর অংশ বণ্টন করে দিতে পারবেন এবং ছাহাম মোতাবেক দখল দিবেন। তার দরুন আদালত বিবাদীর নিকট হতে অতিরিক্ত কোর্ট ফি চাইবেন না।

দেওয়ানী কার্যবিধি ৫৪ ধারায় সম্পত্তি বাটোয়ারা বা অংশ পৃথকীকরণ সম্পর্কে বলা হয়েছে- যেক্ষেত্রে সরকারি রাজস্ব প্রদানের প্রয়োজনে কোন অবিভক্ত সম্পত্তি বাটোয়ারার জন্য বা অনুরূপ কোন সম্পত্তির কোন অংশের পৃথক দখলের জন্য ডিক্রী প্রদত্ত হয়েছে, সেক্ষেত্রে কালেক্টর অথবা কালেক্টর কর্তৃক মনোনীত অধস্তন কোন গেজেটেড পদের কর্মচারী উক্ত সম্পত্তির বাটোয়ারা বা অংশের পৃথকীকরণ সম্পন্ন করবেন এবং অনুরূপ সম্পত্তির বাটোয়ারা অংশ পৃথকীকরণ সম্পর্কে বর্তমানে প্রচলিত আইন (যদি থাকে) অনুসারে তিনি সেটা সম্পন্ন করবেন। এ ধারায় রাজস্ব প্রদানের নির্মিত এজমালী বাটোয়ারা ডিক্রীজারির বিধান প্রদত্ত হয়েছে।

 

বাটোয়ারা মামলার কোর্ট ফি

১৮৭০ সালের ৭নং কোর্ট ফি আইনের ৭ ধারা এর উপ-ধারা ৬ (ক) অনুসারে যৌথ পরিবারের সম্পত্তি বা যৌথ সম্পত্তির বাটোয়ারার এবং পৃথক শেয়ার দখল অথবা অনুরূপ সম্পত্তিতে শেয়ারের অধিকার বলবৎ করার মোকদ্দমাঃ

বাদী যে সম্পত্তির সহ-অংশীদার অথবা সহ-মালিক বলে দাবী করেন, সেই সম্পত্তির দখল হতে বাদীকে বে-দখল করা হলে যে শেয়ার সম্পর্কে মোকদ্দমা দায়ের করা হয়েছে তার বাজার মূল্য অনুযায়ী হবে ।

কোর্ট ফি আইনের ৭ ধারার উপ-ধারা ৫, ৬, ৯ এবং ১০ এর খ দফায় বর্ণিত মামলাসমূহ ব্যতীত অন্য মামলাসমূহের যেখানে ১৮৭০ সালের কোর্ট ফি আইনের অধীন মামলার বিষয়বস্তুর মূল্য অনুপাতে কোর্ট ফি প্রদেয়, সেখানে কোর্ট ফি নির্ধারণের জন্য মূল্য এবং আদালতের এখতিয়ার সম্পর্কিত মূল্য একই হবে। বাটোয়ারা মামলায় বাদীর অংশের সম্পত্তির উপর মামলার মূল্যমান নির্ভর করে (AIR 1953 Pat. 342 )।

যদি সমস্ত সম্পত্তির বণ্টন উদ্দেশ্য হয়, তবে সমস্ত সম্পত্তির মূল্যের উপর মামলার ও আপীলের এখতিয়ার নির্ধারিত হয়ে থাকে। এজমালি সম্পত্তির দখলের ভিত্তিতে তার অংশের দাবী করলে এমনকি বিবাদী আদালতের আর্থিক এখতিয়ার অতিরিক্ত মূল্যের অংশ প্রাপ্ত হলেও আদালতের আর্থিক এখতিয়ার প্রভাবিত হবে না (12 DLR (FB)- 329

আজকে আমরা  ১৮৯৩ সালের বাটোয়ারা আইন সম্পর্কে আলোচনা করবো।

 

 

১৮৯৩ সালের বাটোয়ারা আইন

ভাগ-বণ্টন কী এবং এটি কিভাবে কার্যকর করা হয় ভাগ-বণ্টন করা অর্থ কোন যৌথ ভোগদখলকৃত সম্পত্তির শরীর মালিকদের মধ্যে অংশ মোতাবেক ভাগ করে দেওয়া এবং নির্দিষ্ট ছাহাম চিহ্নিত করে দেওয়া বুঝায়।

বাটোয়ারার প্রশ্নটি মূলত কোন যৌথ ভোগদখলকৃত সম্পত্তির ক্ষেত্রেই প্রযোজ্য। বণ্টনের আইন কোন শ্রেণীর সুনির্দিষ্ট মামলার ক্ষেত্রে প্রযোজ্য তা বলে দেয়নি। কেবল সম্পত্তির ভাগ-বণ্টনের ক্ষেত্রে প্রযোজ্যের কথাই বলা হয়েছে। বাটোয়ারার বিষয়টি স্বীকৃত হলেও তার কোন সংজ্ঞা দেওয়া হয়নি ।

মালিকানাভুক্ত বিষয়ই সম্পত্তি। মালিকানা বলতে কোন বিষয়ের এক বা একাধিক বাক্তির দখল ও ভোগাধিকারকে বুঝায়। সম্পত্তি কেবল স্থাবর সম্পত্তি নয়, অস্থাবর কারবার, কারখানা, ঘর-বাড়ী প্রভৃতিও বাটোয়ারা হতে পারবে। বণ্টন সুবিধাজনক না। হলে বেচা-বিক্রি পূর্বক ভাগ-বণ্টন হতে পারে ।

ধারা-১। শিরোনাম, এলাকা, বলবৎ হওয়ার তারিখ ও সংরক্ষণ :

(১) এই আইন ১৮৯৩ সালের বাটোয়ারা আইন নামে অভিহিত হইবে।

(২) ইহা বাংলাদেশের সর্বত্র প্রয়োগ হইবে।

(৩) বাতিল ।

(৪) এই আইন সরকারের রাজস্ব প্রদেয় স্থাবর সম্পত্তির বাটোয়ারার ক্ষেত্রে অন্য কোন আইনকে প্রভাবিত করিবে না।

[Sec. 1. Title, extend and saving-

(1) This Act may be called the Partition Act, 1893.

(2) It extends to the whole of Bangladesh.

(3) (Omitted).

(4) But nothing herein contained shall be deemed to affect any other law providing for the partition of immovable property paying revenue to Government.j

ধারা-২। বাটোয়ারার স্থলে বিক্রির আদেশঃ

অত্র আইনের পূর্বে কোন মামলা রুজু হইয়া থাকিলেও বাটোয়ারা মামলায় আদালতের নিকট যদি মনে হয় যে, সম্পত্তির প্রকৃতি অনুসারে অংশীদার অধিক বা কোন কারণে উহা যথাযথ বা সুবিধাজনকভাবে বণ্টন সম্ভব নহে, সেইক্ষেত্রে উক্ত সম্পত্তি বিভিপূর্বক কণ্টন যদি অধিক সুবিধাজনক হয় তবে বিক্রি অন্তে বণ্টনের নির্দেশ নিতে পারেন।

 

 

[Sec. 2. Power to Court to order sale instead of division in Partition-

Whenever in any suit for partition in which if instituted prior to the commencement of this Act a decree for partition might have been made. It appears to the Court that by reason of the nature of the property to which the suit relates, or of the number of the share holders therein or of any other special circumstance, a division of the property cannot reasonably or conveniently be made, and that a sale of the property and distribution of the proceeds would be more beneficial for all the share-holders, the court may if it thinks fit on the request of any of such share-holders interested individually or collectively to the extent of one molety or upwards, direct a sale of the property and a distribution of the proceeds. ]

ধারা-৩। সহ-অংশীদার কর্তৃক ক্রয় উদ্যোগ গ্রহণের ক্ষেত্রে প্রক্রিয়াঃ

(১) যদি কোন মামলায় কোন অংশীদার পূর্বের ধারা অনুসারে বাটোয়ারাযোগ্য কোন সম্পত্তি বিক্রির নির্দেশনার জন্য অনুরোধ জ্ঞাপন করে সেই অনুসারে অন্যকোন অংশীদার উক্ত সম্পত্তির সংশ্লিষ্ট অংশ বা অংশসমূহ নির্ধারিত মূল্যে ক্রয়ের ইচ্ছা প্রকাশ করে.. সেইক্ষেত্রে আদালত উক্ত সম্পত্তির অংশ বা অংশসমূহের সেইরূপ মূল্য নির্ধারণের নির্দেশ দিবেন এবং উক্তরূপে নির্ধারিত মূল্যে ক্রয় ইচ্ছুক অংশীদারের নিকট উহা বিক্রির জন্য অর্পণ এবং সেই সম্পর্কে প্রয়োজনীয় নির্দেশ দান করিবেন।

(২) উপ-ধারা (১) মোতাবেক ক্রয় সুযোগের প্রেক্ষিতে দুই বা ততোধিক অংশীদার যদি পৃথক পৃথকভাবে ক্রয় করিবার সুযোগ চাহিয়া আবেদন করেন, সেইক্ষেত্রে আদালত অংশ বা অংশসমূহের নির্ধারিত মূল্যের সর্বাধিক মূল্য প্রদানে সক্ষম অংশীদারের অনুকূলে বিক্রির আদেশ দিবেন।

(৩) এইরূপ নির্ধারিত অংশ বা অংশসমূহের নির্ধারিত মূল্যে যদি কোন অংশীদার ক্রয় করিতে ইচ্ছুক না হয়, তাহা হইলে আবেদনকারী বা আবেদনকারীবৃন্দকে উত্তরপ আবেদনের জন্য সমুদয় খরচ প্রদানে অবশ্যই বাধ্য করা যাইবে।

[Sec. 3. Procedure when sharer undertakes to buy-

(1) If in foregoing section to direct a sale. any other share-holder any case in which the Court is requested under the last applies for leave to buy at a valuation the share or shares of the party or parties asking for a sale the Court shall order a valuation of the share or shares in such manner as it may think fit and offer to sell the same to such share-holder at the price so ascertained and may give all necessary and proper directions in that behalf.

(2) If two or more share holders severally apply for leave to buy as provided in sub-section (1) the Court shall order a sale of the share or shares to the share holder who offers to pay the highest price above the valuation made by the Court.

(3) If no such share holder is willing to buy such share or। shares at the price so ascertained, the applicants shall be Hlable to pay all costs of or incidental to the application or applications.]

 

 

ধারা-৪ । বসতবাড়ীর অংশের হস্তান্তরগ্রহীতা কর্তৃক বাটোয়ারা মামলা

(1) যেইক্ষেত্রে কোন অভিভক্ত পরিবারের বসতবাড়ীর একজন সহ-অংশীদার তাহার অংশ এমন কোন ব্যক্তির নিকট হস্তান্তর করে যে যৌথ পরিবারের সদস্য নহে, সেইক্ষেত্রে যদি উক্ত হস্তান্তরগ্রহীতা উক্ত বসতবাড়ী বণ্টনের মোকদ্দমা রুজু করে, এইরূপ অবস্থাতে আদালত যদি উক্ত যৌথ বসতবাড়ীর কোন অংশ সহ-অংশীদার আগন্তুকের নিকট বিক্রিত অংশ ক্রয়ের প্রত্যয় ব্যক্ত করে, যেইরূপ যথার্থতা বিবেচনা করিবেন, সেইরূপ উক্ত অংশের মূল্য নির্ধারণপূর্বক, উক্ত অংশ ক্রয়-ইচ্ছুক সহ-অংশীদারের নিকট বিক্রয়ের নির্দেশ দিবেন এবং তজ্জন্য যাহা কিছু করণীয় তাহা সম্পাদনে যথাযথ আদেশ করিবেন ।

(২) উক্ত ধারার উপ-ধারা (১) এর বর্ণনা মতে যদি উক্ত যৌথ পরিবারের দুই বা ততোধিক পরিবারের সদস্য উক্ত বসতবাড়ীর অংশ ক্রয়ের ইচ্ছা ব্যক্ত করে, সেইক্ষেত্রে আদালত পূর্বোক্ত ধারা ৩ এর উপ-ধারা (২) অনুযায়ী প্রয়োজনীয় ব্যবস্থা গ্রহণ করিবেন।

[Sec. 4. Partition suit by transferee of share in dwelling-house–

(1) Where a share of a dwelling-house belonging to an undivided family has been transferred to a person who is not a member of such family and such transferee sues for partition, the Court shall, if any member of the family being a share-holder shall undertake to buy the share of such transferee make a valuation of such share in such manner as it thinks fit and direct the sale of such share to such share holder and may give all necessary and proper directions in that behalf.

(2) If in any case described in sub-section (1) two or more members of the family being such share-holders severally undertake to buy such share the Court shall follow the procedure prescribed by sub-section (2) of the last foregoing section.j

উপরোক্ত ৪ নং ধারাটি বিশ্লেষণ করলে নিম্নোক্ত বিষয়গুলো পাওয়া যায়, যথা- (১) একটি বসতবাড়ী, (২) এটি অবশ্যই অবিভক্ত পরিবারের দখলাধীন থাকবে, (৩) উক্ত যৌথ বসতবাড়ী একটি অংশ একজন সহ-অংশীদার কর্তৃক একজন আগন্তুকের নিকট হস্তান্তর হবে, (৪) হস্তান্তরগ্রহীতা বসতবাড়ীর বাটোয়ারার জন্য মোকদ্দমা রুজু করবে, (৫) অন্য সহ-অংশীদার কর্তৃক তা ক্রয়ের ইচ্ছা ব্যক্ত করবে।

যৌথ বসতবাড়ীর কোন অংশ বহিরাগতের নিকট হস্তান্তররোধই অত্র ধারার উদ্দেশ্য। অংশীদার যৌথ বসতবাড়ীর অংশ ক্রয় সুযোগ প্রদানই অত্র ধারার অন্যতম উদ্দেশ্য বলা যায়। ধারাটি প্রবর্তনের প্রধান উদ্দেশ্য কোন যৌথ পরিবারের পর্দা, মর্যাদা, পারিবারিক রক্ষণশীলতা সম্পর্কে যাতে বহিরাগত হস্তক্ষেপ করবার সুযোগ না পায়।

পরিবার সম্পর্কে কোন সংজ্ঞা এ আইনে দেওয়া হয়নি। তবে পরিবারের বিভিন্ন সংজ্ঞা কেস ল’ হতে পাওয়া যায়। (যেমন – Familyincludes a group of persons related in blood who live in one house under one head or management and it is not restricted to a body of persons who can trace their descent from a common ancestors. বিবাহিত মহিলা পিতার পরিবারের সদস্য হিসাবে অধিকাংশ ক্ষেত্রে গণ্য হবে না।

অবিভক্ত পরিবার (undivided family) অবিভক্ত পরিবার বলতে পরিবারের সব সদস্যকে একই বাড়ীতে বা একই মেসে বসবাস করতে হবে এমন নয়। কোন বসতবাড়ীর মালিকানা প্রকৃত দখলকার নয় ।

(An undivided family must be taken to mean undivided quo the dwelling house in question and to be a family which owns the house but has not divided it [36 DLR-351]

ধারা-৫। অসমতার দরুন পক্ষগণের প্রতিনিধিত্বঃ

যে কোন বাটোয়ারা মামলায় বিক্রির জন্য অনুরোধ কিংবা ক্রয় সুবিধা চাহিয়া অঙ্গীকার বা আবেদন করা যাইবে অথবা অক্ষম কোন পক্ষ কর্তৃক ক্ষমতাপ্রাপ্ত কোন পক্ষ এ মোকদ্দমায় ভূমিকা পালনে । কিন্তু এক্ষেত্রে আদালত এইরূপ অনুরোধ অঙ্গীকার বা আবেদন রক্ষা করিতে বাধ্য নহে। এ ধরনের বিক্রি যতক্ষণ না অক্ষম পক্ষের উপকারে আসিবে প্রমাণিত হইবে।

[Sec. 5. Representation of parties under disability –

In any suit for partition a request for sale may be made or an undertaking, or application for leave. to buy may be given or made on behalf of any party under disability by any person authorised to act on behalf of such party in such suit but the Court shall not be bound to comply with any such request. undertaking or application, unless it is of opinion that the sale or purchase will be for the benefit of the property under such disability .

 

 

ধারা-৬। নিলাম সংরক্ষণ এবং অংশীদারগণ কর্তৃক নিলাম ডাক :

(১) ২ ধারা এর অধীন প্রত্যেক নিলাম ডাক সংরক্ষণ সাপেক্ষে নিলাম এবং আদালত যথাবিবেচ্য নিলামের দর নির্ধারণ করিবেন এবং তাহা সময় সময় পরিবর্তনযোগ্য ।

(২) এইরূপ নীলামের ক্ষেত্রে কোন অংশীদার জমাযোগ্য অর্থ জমা না দিয়া তুল্যদাবী অথবা নিলামের অর্থের হিসাব অথবা এইরূপ কোন অংশ অর্পণ না করে, এই ব্যাপারে আদালত যেইরূপ উচিত বিবেচনা করিবেন, সেইরূপ নিলাম ডাকিতে পারেন।

(৩) যদি দুই বা ততোধিক ব্যক্তির মধ্যে সম্পত্তির একজন অংশীদার যথাযথভাবে বিক্রির নিলাম ডাকাকালে নিলামের সমপরিমাণ অর্থ অগ্রিম জমা দেন, এইরূপ ক্ষেত্রে অংশীদার কর্তৃক নিলাম ডাকা হইয়াছে বলিয়া গণ্য হইবে।

[Sec. 6. Reserved bidding and bidding by share-holders-

Every sale under section 2 shall be subject to a reserved bidding, and the amount of such bidding shall be fixed by the Court in such manner as it may think fit and may be varied from time to time.

(2) On any such sale any of the share-holders shall be at liberty to bid at the sale on such terms as to non-payment of deposit or as to setting off or accounting for the purchase- money or any part thereof instead of paying the same as to the Court may seem reasonable

(3) If two or more persons, of whom one is a share-holder in the property respectively advance the same sum at any bidding at such sale. such bidding shall be deemed to be the bidding of the share-holder |

ধারা-৭। বিক্রির ক্ষেত্রে অনুসৃত পদ্ধতিঃ

ইহার সংরক্ষিত বিধান সাপেক্ষে, এই আইনের অধীন যখন কোন সম্পত্তি বিক্রির নির্দেশ দেওয়া হয়, তখন যতদূর অনুশীলন সম্ভব, নিম্নোক্ত পদ্ধতি অনুসরণ করিতে হইবে। যেমন—

(ক) ১৯৭৩ সালের অষ্টম আইন দ্বারা বাতিল করা হইয়াছে।

(খ) কোন আদালতের ডিক্রী বা আদেশ বলে যদি কোন সম্পত্তি বিক্রি করিতে হয়, হাইকোর্ট সময় সময় সংশ্লিষ্ট বিষয়ে যে বিধি প্রণয়ন করিবে সেই পদ্ধতিতে তাহা বিক্রি করিতে হইবে। আদালত কর্তৃক প্রদত্ত বিক্রির ডিক্রীজারীর ক্ষেত্রে দেওয়ানী কার্যবিধির পদ্ধতি অবলম্বন করিতে হইবে।

[Sec. 7 Procedure to be followed in case of sales –

Save as herein before provided, when any property is directed to be sold under this Act, the following procedure shall. as far as practicable, be adopted, namely

(a) Omitted

(b) If the property be sold under a decree or order of any other Court, such procedure as the High Court may from time to time by rules prescribed in this behalf and until such rules are made. the procedure prescribed in the Code of Civil Procedure in respect of sales in execution of decrees.]

ধারা-৮। বিক্রির আদেশ ডিক্রি হিসাবে গণ্য হবেঃ

বাটোয়ারা আইনের ২, ৩ বা ৪ ধারার বিধানমতে কোন আদালত কর্তৃক প্রদত্ত বিক্রির আদেশ সেইরূপ ডিক্রী হিসাবে গণ্য হইবে যেইরূপ দেওয়ানী কার্যবিধির ২ ধারার ডিক্রীর যে সংজ্ঞা দেওয়া হইয়াছে।

[Sec. 8. Orders for sale to be deemed decrees-

Any order for sale made by the Court under sections 2. 3 or 4 shall be deemed to be deemed to be a decree within the meaning of section 2 of the Code of Civil Procedure.]

ধারা-৯। আংশিক বাটোয়ারা এবং আংশিক বিক্রির ক্ষমতা আদেশদান সংরক্ষণঃ

যে কোন বাটোয়ারা মামলায় আদালত যদি ইহা সঠিক বিবেচনা করেন তাহা হইলে এই আইনের আওতায় বাটোয়ারা মামলাভুক্ত সম্পত্তির কিছু অংশ বাটোয়ারা এবং অবশিষ্ট অংশ বিক্রির ডিক্রী প্রদান করিতে পারেন।

[Sec. 9. Saving of power to order partly partition and partly sale-

In any suit for partition the Court may if it shall think fit, make a decree for a partion of part of the property to which the suit relates and a sale of the reminder under this Act.1

ধারা-১০। ১৯৭৩ সালের ৮ম আইন দ্বারা বাতিল।

[Sec. 10. (Omitted)]

আজকে আমরা  ভূমি প্রশাসন বোর্ড সম্পর্কে আলোচনা করবো।

 

 

ভূমি প্রশাসন বোর্ড

মেমো নং- ৩০৫ (৪২৫) ১০-১২৬/৮২ বি. এল. এ                                                                          তারিখ : ১০-১১-৮২ ইং

প্রাপক জেলা প্রশাসক,

উপজেলা রাজস্ব অফিসার

বিষয়ঃ রেকর্ড-অব-রাইট সংরক্ষণ

জমিদারী দখল ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪২ ধারায় বিধান রাখা হয়েছে যে, ৪র্থ খণ্ডে বা এই খণ্ডের বিধানমতে প্রণীত রেকর্ড সংরক্ষণ করবেন। এই সংশোধন কার্যক্রমে নিম্নোক্ত কারণে পরিবর্তনসমূহ প্রতিফলিত হতে হবেঃ

(ক) উত্তরাধিকার বা হস্তান্তরমূলে মালিকানা পরিবর্তন:

(খ) সরকার কর্তৃক ক্রয়কৃত খাস জমি বন্দোবস্তু; এবং

(গ) পরিত্যক্ত বা পয়স্তির কারণে খাজনা মওকুফ; নামজারীর জন্য প্রয়োজনীয় ক্ষমতা উপজেলা রাজস্ব অফিসারগণকে প্রদান করা হয়েছে।

অত্যন্ত উদ্বেগের সাথে লক্ষ করা হয়েছে যে এতদসংক্রান্ত সরকারি নির্দেশসমূহ যথাযথভাবে অনুসরণ করা হচ্ছে না। বাঞ্ছিত সংখ্যক নামজারীর কেইস নিয়মিতভাবে নিষ্পত্তি করার জন্য কোন সঠিক প্রচেষ্টা চালানো হয়নি এবং থানা রাজস্ব অফিসারের নিকট বিপুল সংখ্যক নামজারীর কেইস অনিষ্পত্তিকৃত অবস্থায় পড়ে আছে। ভূমিস্বত্ত্ব রেকর্ড হালকরণ না হওয়ায় কর আদায়, জমি হস্তান্তর রেজিস্ট্রিকরণ, জমি বন্দোবস্ত ইত্যাদি কাজে জটিলতা দেখা দিয়েছে। রাজস্ব প্রশাসন স্ট্যাণ্ডার্ড বজায় রাখার ক্ষেত্রে নামজারী সময়মত না হওয়ায় বিলুপ্ত প্রতিক্রিয়া সৃষ্টি হচ্ছে। এই ব্যাপারে সকলের সুবিধার্থে সরকারি নির্দেশসমূহ বাংলায় পুনরায় জারি করা

ভূমি প্রশাসন বোর্ড :

শাখা-১০

স্মারক নং-৮১/৮০/১৬ বি. এল. এ.

প্রাপক জেলা প্রশাসক, কক্সবাজার                                                                                                                          তারিখ ১৭-২-৮৩

বিষয়ঃ জরিপ চলাকালে নামজারী প্রসঙ্গে।

কক্সবাজার জেলায় বিগত দশ বছর যাবৎ রিভিশনাল সেটেলমেন্ট জরিপ চালু রয়েছে। কক্সবাজার জেলার রাজত্ব কর্তৃপক্ষ একটি প্রশ্নের অবতারণা করে জরিপ চলাকালে নামজারী স্থগিত থাকবে কিনা” এই মর্মে ভূমি প্রশাসন বোর্ডের নির্দেশ চেয়েছেন।

একথা সকলেই অবগত আছেন যে, ভূমি দখল ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪৩ ধারা মোতাবেক নামজারী বা ‘মিউটেশন’ করা হয় এবং তজ্জন্য রেকর্ড সংশোধন হয়ে থাকে। আবার অত্র আইনের ১৪৪ ধারামতে রিভিশনাল সেটেলমেন্ট অপারেশন পরিচালনা করা হয়, ১৪৪ ধারার ‘বি’ অনুচ্ছেদের ২ নং উপ-ধারা মোতাবেক রিভিশনাল জরিপ চলাকালে কোন সিভিল কোর্ট ও স্বত্ব দখল নির্ণয় করার নিমিত্ত কোন মোকদ্দমা গ্রহণ করতে পারে না।

২। উপরোক্ত আইন বিশেষভাবে পর্যালোচনা করলে যে ক’টি কথা পরিষ্কার হয়ে দাঁড়ায় তা নিম্নরূপঃ

(ক) জরিপ চলাকালে রাজস্ব অফিসারগণ সরেজমিনে উপস্থিত থেকে সকল দলিলপত্র পরীক্ষা করে এবং পারিপার্শ্বিক সমস্ত সংবাদ সংগ্রহ করে যে কোন বিতর্কিত বিষয়ে সঠিক সিদ্ধান্ত দানে ও গ্রহণে সক্ষম হন। শুধু তাই নয়, রেকর্ডে দুই পক্ষকে সামনে রেখে হুকুম তামিল করা হয় ।

(খ) সেটেলমেন্ট জরিপের মাধ্যমে রেকর্ড আধুনিকীকরণ করা হয়, জরিপের প্রধানতম লক্ষ্য হইল ভূমি মালিকের স্বত্ব দখল, ভূমির বর্তমান অবস্থার প্রেক্ষিতে হালকরণ, এতে কতকগুলো কাজ, যেমনঃ

(চ) ভূমি মালিকের মৃত্যুর কারণে ওয়ারিশগণের নাম রেকর্ড করা,

(ছ) ভূমি ক্রয়-বিক্রয় হলে তার রেকর্ড তৈরি করা, ও

(জ) খাস জমি বা চর জমি বন্দোবস্ত হলে রেকর্ড প্রতিফলন করা এবং জমির খাজনা ধার্য করা।

 

 

৩। জরিপ চলাকালে সরেজমিনের সহিত রেকর্ডের প্রতিফলনের ক্ষেত্রে একটি বাস্তব পদক্ষেপ গ্রহণ করা হয়, যাতে উক্ত আইনের ১১৭ ধারার বর্ণিত নিয়মে ভূমির হোল্ডিং পৃথকীকরণ ও ১১৬ ধারামতে ভূমির হোল্ডিং একত্রীকরণের কাজও ঠিকমত হয়। শুধু তাই নয়, শরিকে শরিকে বিবাদ এবং মালিকে মালিকে বহুদিনের মামলা মোকদ্দমাসমূহ আপনা-আপনি মীমাংসার চূড়ান্তরূপ ধারণ করে।

যেহেতু জায়গা জমির ব্যাপারে জরিপের মাধ্যমে সকল বিষয় ঠিকমত সমাধা হয়, সেহেতু সিভিল কোর্টেও নতুন মামলা গ্রহণ করা হয় না ও পুরাতন মামলার কার্যক্রম স্থগিত রাখা হয়।

সম্ভবত উপরোক্ত কারণবশতই কক্সবাজার সেটেলমেন্ট জরিপ অপারেশন এলাকায় ‘মিউটেশন’ বা নামজারীর কাজ পুরোপুরি বন্ধ রাখা হয়েছে।

আমরা মনে করি বঙ্গীয় জমিদারী দখল ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪৩ ও ১৪৪ ধারা পৃথক পৃথক দু’টি ধারা এবং এদের কাজ একটি অপরটির সম্পূরক ও সম্পর্কযুক্ত, কিন্তু কোন মতেই এক ধারার কাজ অন্য ধারার কাজের প্রতিবন্ধক হয় না। অতএব, জরিপ চলাকালে ১৪৩ ধারা মোতাবেক মিউটেশন বা নামজারীর কার্যক্রম বন্ধ রাখা ঠিক নয়।

বোর্ড অব ল্যাও এ্যাডমিনিস্ট্রেশন প্রশাসনের চেয়ারম্যান আপীল শুনতে গিয়ে আমি যে বিষয়ের সম্মুখীন হন, সেই সম্বন্ধে রাজস্ব অফিসারগণকে নিম্নোক্ত বিষয়ের প্রতি সতর্ক হতে হবে

১। নামজারী ও স্বত্বের মামলা এক নয়। স্মরণ করা যায় যে, কোন কোন ক্ষেত্রে একতরফা ডিক্রী নিয়ে বঙ্গীয় জমিদারী দখল ও প্রজাস্বত্ব আইনের ৫৪ ধারা উল্লেখ করে নামজারী মোকদ্দমা দাখিল হয়েছে ও হচ্ছে এবং রাজস্ব অফিসার ভুলক্রমে তারই ভিত্তিতে রেকর্ড পরিবর্তন করে আরও মামলা মোকদ্দমা ও জটিলতা সৃষ্টি করেছেন এবং অন্যক্ষেত্রে সরকারি জমি অন্যের নামে রেকর্ড করে পরোক্ষভাবে আইনের পরিপন্থীভাবে রেকর্ড করে যাচ্ছেন ।

এ প্রসঙ্গে মনে রাখতে হবে, যেদিন হতে যে জেলায় ভূমি দখল আইনের ৫ম অধ্যায় প্রয়োগ করা হয়েছে, সেদিন হতে ৫৪ ধারা অপ্রয়োজনীয় হয়ে পড়েছে অর্থাৎ তার আর প্রয়োজন নেই।

২। ১৪৩ ধারামতে জমিজমা হস্তান্তরের ক্ষেত্রে ও ওয়ারিশসূত্রে প্রাপ্ত জমির জন্য নামজারী হয়, এবং নামজারী মোকদ্দমা করতে গিয়ে যে যে ক্ষেত্রে স্বত্ব দখল বিষয়ের বিবাদের সৃষ্টি হয় সেই বিষয়েই কেবল আদালতের আশ্রয় গ্রহণ করা বাঞ্ছনীয় । সেহেতু জরিপ চলাকালে বিরোধীয় বিষয় নামজারী মোকদ্দমার মাধ্যমে চূড়ান্ত হলে জরিপের ফাইনাল রেকর্ডের সাথে (management side) (ব্যবস্থাপনা)-এর রেকর্ড ব্যতিক্রম হতে পারে।

আবার জরিপ চলাকালে নামজারীকৃত রেকর্ডসমূহ জরিপ অফিসারের নিকট উপস্থাপিত না হলে চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত রেকর্ডে তার প্রতিফলন ঘটবে না। অন্যক্ষেত্রে চূড়ান্ত প্রকাশিত রেকর্ড সর্বক্ষেত্রে খাজনা ও জমি সংক্রান্ত বিষয়ে কাজে লাগাতে হবে এবং জমির দাগ নম্বর, খতিয়ান নম্বর-এর আমূল পরিবর্তন হওয়ার দরুন পুরনো রেকর্ডের ব্যবহার নিষিদ্ধ হবে। সুতরাং, নিম্নলিখিত রূপ উপদেশ দেয়া যায়

(ক) ১৪৪ ধারা মোতাবেক জরিপ চলাকালে ১৪৩ ধারামতে কার্যক্রম বন্ধ রাখা সমীচীন হবে না।

(খ) যে যে ক্ষেত্রে জরিপ চলছে সেই সেই ক্ষেত্রে ১৪৩ ধারা মোতাবেক প্রদত্ত রায়গুলো চলতি জরিপ অফিসারের সম্মুখে অবশ্যই উত্থাপনের ব্যবস্থা রাখতে হবে, এবং

(গ) ১৪৩ ধারায় মোকদ্দমা করতে গিয়ে বিরোধীয় বিষয়গুলো সরাসরি জরিপ অফিসারের নিকট উপস্থাপন করার জন্য পক্ষগণকে উপদেশ দেওয়া উচিত এবং সেক্ষেত্রে ১৪৩ ধারার কার্যক্রম স্থগিত রাখা বা প্রয়োজনবোধে বাতিল করা বাঞ্ছনীয় ।

 

 

গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশ সরকার
ভূমি প্রশাসন বোর্ড
ঢাকা

বিষয়ঃ নামজারী, জমা খারিজ ও একত্রীকরণ।

জমিদারী দখল ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩ ধারা মোতাবেক জমির মালিকের স্বত্ত্ব বা রেকর্ড অরাইটস সঠিকভাবে সংরক্ষণের উপর সুষ্ঠু ভূমি প্রশাসন ব্যবস্থা অনেকখানি নির্ভরশীল।

উত্তরাধিকারসূত্রে বা রেজিস্ট্রিকবলামূলে প্রত্যেক মালিকানা পরিবর্তনের সময় নামজারীর স্বার্থে জমা খারিজ বা জমা একত্রীকরণের কাজ একই সঙ্গে সম্পন্ন করা বাঞ্ছনীয় ।

জমিদারী দখল ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪৩ ধারা এবং তৎসহ ১১৬ বা ১১৭ ধারার বিধান মোতাবেক সরেজমিনে ভূমি মালিকানার প্রকৃত অবস্থা রেকর্ড-অব-রাইটে প্রতিফলনের জন্য রাজস্ব অফিসারগণকে সক্রিয় ব্যবস্থা গ্রহণ করা উচিত। এই বিষয়ে রাজস্ব অফিসারগণ নিম্নলিখিত নীতি নির্দেশ অনুসরণ করিবেন

(ক) খাজনা আদায় এবং রেকর্ড অব রাইট সঠিকভাবে সংরক্ষণের জন্য নামজারীকে গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ বলে গণ্য করতে হবে ।

(খ) ১৪৩ ধারা ও তৎসহ ১১৭ ধারার আওতায় নামজারী কার্যক্রম সম্পাদনের জন্য সরেজমিনে তদন্ত প্রয়োজন হতে পারে।

(গ) অনুরূপভাবে ১৪৩ ধারা ও তৎসহ ১১৬ ধারার আওতায় খতিয়ান জমা একত্রীকরণের প্রয়োজন দেখা দিতে পারে।

৩। উপরোক্ত নিয়মে যখনই কোন নামজারীর কার্যক্রম সম্পাদন করা হয়, তখনই নির্ধারিত ছকে একটি নতুন খতিয়ান খুলতে হবে। সংশ্লিষ্ট রাজস্ব অফিসার খতিয়ান যথানিয়মে স্বাক্ষর ও সীলমোহরযুক্ত করবেন। এর কপি সংশ্লিষ্ট তহসিল অফিসে ও জেলা প্রশাসকের রেকর্ডরুমে প্রেরণ করতে হবে এবং একটি কপি মূল খতিয়ান বইতে সংযোজিত করতে হবে।

৪। নামজারীজনিত নতুন খতিয়ানের নম্বর কোন বর্তমান খতিয়ানের নম্বরের সাথে সম্পৃক্ত হতে পারবে না। বস্তুতপক্ষে নতুন খতিয়ানের নম্বর এমনভাবে দিতে হবে যাতে এটি মূল খতিয়ানের সাথে সম্পর্কিত থাকে। যদি কোন খতিয়ানের সমুদয় সম্পত্তি কারও নিকট উত্তরাধিকারসূত্রে বা কবলামূলে হস্তান্তরিত হয়ে থাকে তবে নতুন খতিয়ানে পুরাতন খতিয়ান নং অপরিবর্তিত থাকাই বাঞ্ছনীয়। যদি কোন খতিয়ানভুক্ত সম্পত্তি একাধিক ব্যক্তির নিকট উত্তরাধিকার বা কবলামূলে হস্তান্তরিত হয়ে থাকে,

তবে প্রত্যেক মালিকের জন্য ভিন্ন খতিয়ান প্রণয়নকালে একটি বাটা নম্বর দিতে হবে। উদাহরণস্বরূপ মূল খতিয়ান নং-১০ হলে, প্রথম নতুন বিভক্ত খতিয়ান নং ১০/১, ২য় খতিয়ান ১০/২ ইত্যাকারে নতুন খতিয়ান খুলতে হবে। কিন্তু পুরাতন খতিয়ানভুক্ত সম্পত্তির মালিকের নামে কিছু সম্পত্তি বহাল থাকলে তার খতিয়ানের জন্য পুরাতন খতিয়ান নং অপরিবর্তিত থাকবে।

পূর্বোক্ত অনুচ্ছেদে বর্ণিত উদাহরণের অনুসরণে খতিয়ান বিভক্তিকরণের ক্ষেত্রে ডিমাও রেজিস্টারে (২ নং রেজিস্টার) পৃথক হোল্ডিং খুলতে হবে। ২ নং রেজিস্টারের শেষ ভাগে ক্রমিক নম্বর হোল্ডিং খুলতে হবে এবং ” তারিখের কেইস মূল হোল্ডিং নম্বর খোলা হল” এই মর্মে প্রত্যয়ন লিপিবদ্ধ করতে হবে। ডিমার নম্বর নামজারী। রেজিস্টারে উপজেলা রাজস্ব অফিসার বা ফিল্ড কানুনগো এই প্রত্যয়ন স্বাক্ষর করবেন।

 

 

এটি বলার অপেক্ষা রাখে না যে, এস এ অপারেশন মোতাবেক প্রণীত খতিয়ানে বর্ণিত হোল্ডিং-এর আইনগত বা বাস্তব ভিত্তি রয়েছে। তথাপি সর্বশেষ হোল্ডিং-এ উপজেলা রাজস্ব অফিসার বা ফিল্ড কানুনগো কর্তৃক অনুরূপভাবে “এস এ. অপারেশন মোতাবেক শেষ হোল্ডিং” এই প্রত্যয়ন লিপিবদ্ধ করতে হবে। অনুরূপভাবে ঢাকা, রাজশাহী, চট্টগ্রাম, পাবনা ও কুষ্টিয়া জেলায় যেখানে জরিপ কাজ শেষ পর্যায়ে পৌঁছেছে সেখানে চূড়ান্ত প্রকাশিত রেকর্ড অবরাইট অনুসরণে ডিমাও রেজিস্টার তৈরি করার সময়ও এ নিয়ম অনুসরণ করতে হবে।

নামজারী কার্যক্রম, কি অবস্থায় নামজারী করা যায় এবং নামজারী কেইস নিষ্পত্তির পদ্ধতি ইত্যাদি ব্যাখ্যা করে ইতিপূর্বে ১০-১১-৮২ তারিখের ৩০৫ (১২৫-১০- ১২৬/৮২) বি. এল. এ নম্বর স্মারক জারী করা হয়েছে। এই সার্কুলার অনুসরণ করার জন্য সকলকে অনুরোধ করা যাচ্ছে। সাবেক জরিপের রেকর্ড-অবরাইট, মৌজা, মানচিত্র, রেজিস্ট্রিকৃত দলিল ইত্যাদি কাগজপত্র নামজারী কেইস নিষ্পত্তির জন্য যত্নের সাথে পর্যালোচনা করতে হবে।

প্রয়োজনীয় কাগজাদির কপি নামজারীর মামলার শুনানীর সময় মূল দলিলাদি সংশ্লিষ্ট পক্ষের নিকট প্রত্যর্পণ করতে হবে। চূড়ান্তকরণের পর খতিয়ান খুলতে হবে। ২৫.০০ (পঁচিশ) টাকা ফি প্রদান করলে পক্ষকে খতিয়ানের কপি প্রদান করতে হবে সংশোধিত আদেশ নং এ. এস. ১৭/৮৪/৪৭ বি. এল. এ তাং ১০-১-৮৬। খতিয়ান স্বাক্ষরিত ও সীলমোহর করতে হবে।

উত্তরাধিকার প্রমাণের পর সংশ্লিষ্ট পক্ষকে ম্যাজিস্ট্রেট, ১ম শ্রেণীর অফিসার, ইউনিয়ন পরিষদ চেয়ারম্যান বা স্থানীয় এমপি হতে উত্তরাধিকার প্রত্যয়নপত্র দাখিল করতে হবে। মুসলমানদের ক্ষেত্রে মসজিদের ইমাম, মাদ্রাসা শিক্ষক বা উকিল প্রদত্ত ‘ফরায়েজ’ এবং হিন্দুদের ক্ষেত্রে পণ্ডিত বা উকিল প্রদত্ত উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্য সম্পত্তির পরিমাণ সম্পর্কিত প্রত্যয়নপত্র নির্ভরযোগ্য বলে গণ্য করা যাবে।

নামজারী প্রক্রিয়া একটি বিচার বিভাগীয় কার্যক্রম হিসাবে গণ্য করতে হবে। সামান্য ভুল-ভ্রান্তি মারাত্মক আইনগত জটিলতা সৃষ্টি করতে পারে। হস্তান্তরের ক্ষেত্রে বিক্রেতার হস্তান্তরিত সম্পত্তিতে কোন/ স্বত্ব/নখল অধিকার ছিল কিনা তা প্রধান বিবেচ্য বিষয়। হস্তান্তরকারীর মালিকী অংশের সম্পত্তির দলিল ক্রেতার নিকট হস্তান্তর হয়েছে কিনা তা যাচাই করা।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের বিধান ও মুসলিম হিন্দু আইনমতে 1 হস্তান্তরসিদ্ধ না হলে কোন হস্তান্তর কার্যক্রম আইনগত স্বীকৃতি পেতে পারে না। নামজারী কার্যক্রমে কোন সমস্যা দেখা দিলে তা বোর্ডের বিবেচনা ও নির্দেশের জন্য বোর্ডের নিকট পেশ করতে হবে।

আজকের আলোচনার বিষয়ঃ ভূমি প্রশাসন ম্যানুয়ালের নামজারী

 

 

ভূমি প্রশাসন ম্যানুয়ালের নামজারী

১। ভূমি ম্যাপ ও রেকর্ড তৈরি, সংশোধন ও হালকরণের কার্যক্রমে জমিদারী উচ্ছেদ ও প্রজাস্বত্ব আইনে ১৪৪ ধারা ও তৎসংলগ্ন বিধি মোতাবেক পুরাদস্তুর কিস্তোয়ার সার্ভের মাধ্যমে সরেজমিনে জরিপ বা রিভিশনাল জরিপ চালিয়ে রেকর্ড ও ম্যাপ প্রকৃতির কার্যক্রমের প্রয়োজনীয়তা উপলব্ধি করে বাংলাদেশ সরকারি রাজশাহী, ঢাকা, চট্টগ্রাম, কুষ্টিয়া ও ময়মনসিংহ জেলায় রিভিশনাল জরিপ চালু করেছেন।

২। ১৯৫৬ সালের ১৪ এপ্রিল একই সাথে সকল জমিদারী ও মধ্যস্বত্ব উচ্ছেদের সময় যে পরিস্থিতির উদ্ভব হয় তার মোকাবিলা করার জন্য একটি সংক্ষিপ্ত জরিপ ও রেকর্ড সংশোধনী কার্যক্রম চালানো হয়। ১৯৫৬ সাল হতে ১৯৬২ সাল পর্যন্ত পরিচালিত এই জরিপে সর্বনিম্ন ভূমি মালিকের নাম সরকারাধীন সরাসরি রেকর্ড করে তিন কপি হস্তলিখিত রেকর্ড প্রস্তুত করা হয়।

উক্ত রেকর্ডের এক কপি জেলা রেকর্ডরুমে রক্ষিত হয় এবং ভূমি প্রশাসন সংক্রান্ত ব্যাপারে অন্য দুই কপি যথাক্রমে সংশ্লিষ্ট রাজস্ব সার্কেল ও তহসিল অফিসে দেওয়া হয়। এসব রেকর্ডের অন্তর্বর্তীকালীন পরিবর্তন ও সংশোধন এবং হালকরণের ক্ষমতা মুখ্যত জমা খারিজ, জমা একত্রীকরণ ও নামজারীর মাধ্যমে জমিদারী উচ্ছেদ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১১৬ ১১৭ এবং ১৪৩ ধারা অনুযায়ী জেলা প্রশাসনের হাতে অর্পণ করা হয়, কিন্তু কার্যত দেখা গিয়েছে যে, এই সমস্ত কাজ সময় অনুযায়ী বিহিতভাবে সম্পন্ন হয় না।

৩। অন্তর্বর্তীকালীন রেকর্ড পরিবর্তন, সংশোধন ও হালকরণের প্রক্রিয়াকে বাংলাদেশের জনগণ নামজারী এবং বিশেষ ক্ষেত্রে জমা খারিজ নামে আখ্যায়িত করেন। মূলত সমগ্র পদ্ধতিটাকে ১৪৩ ধারা ও তৎসংলগ্ন রুল বা বিধি মোতাবেক রেকর্ড হালকরণ বলে নামকরণ করা উচিত যে যে অবস্থায় রেকর্ড আধুনিকীকরণের প্রয়োজন দেখা দেয় তার পূর্ণ ব্যাখ্যা এবং কিভাবে করা উচিত, তার বিধি ও পদ্ধতির ভিত্তি করে নিম্নলিখিত নির্দেশ দেয়া হলঃ

 

 

(ক) ভূমি মালিকের মৃত্যুতে নামজারী

(ক) ভূমি মালিকের মৃত্যুতে প্রায়ই যথারীতি নামজারী হয় না। এ ব্যাপারে একদিকে মৃত মালিকের উত্তরাধিকারিগণ যেমন ক্রমাগতই গাফলতি করতে থাকেন তেমনি তহসিলদারগণও সরকারি এস্টেটস ম্যানুয়ালের ৮৩ নিয়ম মোতাবেক স্ব-স্ব ভূমিকা পালন করেন না। ফলত, স্বল্পক্ষেত্রেও সচরাচর আইনানুগ ব্যবস্থা অবলম্বন করা হয় না।

(খ) এই ব্যাপারে যে যে অসুবিধা পরিলক্ষিত হচ্ছে তার সংক্ষিপ্ত বিবরণ নি প্রদত্ত হল-

(গ) ভূমি মালিকের মৃত্যুর পর তার উত্তরাধিকারীগণ প্রায়ই স্বেচ্ছাপ্রণোদিতভাবে রেকর্ড সংশোধনের জন্য আগ্রহী হন না।

(ঘ) যে স্বল্প সংখ্যক ক্ষেত্রে নামজারীর আবেদন দাখিল হয়, সেসব ক্ষেত্রেও প্রায়ই সত্য গোপন করতঃ আবেদনকারীদের সুবিধামত নামজারী করার প্রবণতা দেখা যায়। সাধারণত পুরুষ উত্তরাধিকারীগণ কর্তৃক মেয়েদের উত্তরাধিকার হতে বঞ্চিত করার প্রয়াস পরিলক্ষিত হয়। 

(ঙ) তহসিলদারগণ ভূমি মালিকদের মৃত্যুর কোন খবর সাধারণত রাখেন না।

(চ) ভূমি রাজস্ব আদায়ের তাগিদে তাঁরা কখনও কখনও গ্রামে গেলেও ভূমি রেকর্ড সংশোধনের ব্যাপারে তাঁদের প্রায়ই কোন মনোযোগ থাকে না।

(ছ) তহসিলদারগণ নামজারীর দরখাস্ত পাওয়া সত্ত্বেও উক্ত দরখাস্ত নিষ্পত্তির ব্যাপারে ঔদাসীন্য প্রদর্শন করেন। 

(জ) ফারায়েজ ও উত্তরাধিকার সংক্রান্ত আইন-কানুন সম্পর্কে তহসিলদারদের জ্ঞানের অভাবও তাদের এই অনীহার একটি কারণ। 

(ঝ) এই পরিস্থিতির আরও একটি কারণ এই যে, তহসিল অফিসে পরিবারভিত্তিক কোন রেকর্ড নাই। জন্ম-মৃত্যুর হিসাব বিভিন্ন সময় বিভিন্ন সংস্থা কর্তৃক, যথা—কখনও ইউনিয়ন পরিষদ, কখনও বা সেনিটারী ইন্সপেক্টর কর্তৃক রক্ষিত হয় আসছে। প্রসঙ্গত উল্লেখ করা যায় যে, ভারতের হরিয়ানা, রাজস্থান ইত্যাদি অঞ্চলে এবং পাঞ্জাবে পাটোয়ারিগণ “শজরায়ে নসব বা বংশানুক্রম লিপি নামে একটি রেকর্ড রেখে থাকেন। এর ভিত্তিতে কোন ভূমি মালিকের কোন কোন ওয়ারিশ জমির দাবিদার তা সহজেই নির্ধারণ করতে পারা যায়।

(ঞ) তহসিলদারগণের পক্ষে অনেকেই এ কথা বলেছেন যে, আদায়, হিসাব- নিকাশ ও ট্রেজারীতে টাকা দাখিলের কাজ এতই অধিক যে ওগুলো সমাধা করার পর তার পক্ষে রেকর্ড হালকরণের কাজের অবকাশ থাকে না। 

৪। অতএব, নির্দেশ দেওয়া যাচ্ছে যে—

(ট) সরকারি ম্যানুয়ালের ৮৩ ধারা মোতাবেক যে কোন ভূমি মালিকের মৃত্যু হলে স্থানীয় তহসিলদার ওয়ারিশগণের উপর একটি নোটিস দান করতঃ মুসলমানদের ফারায়েজ বা হিন্দু ও অন্যান্য সম্প্রদায়ের প্রচলিত আইন মোতাবেক স্ব-স্ব হিস্যা প্রদর্শন করত নামজারীর দরখাস্ত পেশ করতে নির্দেশ দান করবে।

(ঠ) ওয়ারিশগণকে অত্র নির্দেশে নিজ নিজ নাম, ঠিকানা, জমির বিবরণ ও সম্পত্তিতে তাহাদের হিস্যা সঠিকভাবে লিপিবন্ধের জন্য উপদেশ দান করবেন।

(ড) অতঃপর একজন তহসিলদার সরেজমিনে তদন্ত করে তারই ভিত্তিতে নামজারী করিবার সুপারিশসহ দরখাস্তগুলো থানা রাজস্ব অফিসে দাখিল করবেন।

(ঢ) থানা রাজস্ব অফিসার অতঃপর নামজারীর নিমিত্ত একটি কেস শুরু করিবেন ও সংশ্লিষ্ট সকল সম্ভাব্য মালিকদের শুনানী দান করে নামজারীর হুকুম দান করবেন।

 

 

৫। রেজিস্ট্রি দলিল মূলে জমি হস্তান্তর ও নামজারীঃ

ভূমি হস্তান্তর আইন (Transfer of Property Act) এর বিধান মোতাবেক একশত টাকার অতিরিক্ত মূল্যের যে কোন সম্পত্তি হস্তান্তরের দলিল রেজিস্ট্রি করা আইনগতভাবে অবশ্য করণীয় । এছাড়া দান, ওয়াকফ, ইত্যাদির ক্ষেত্রেও রেজিস্ট্রি দলিল মূলে জমি হস্তান্তরের বিধান রয়েছে। প্রচলিত বিধি অনুযায়ী রেজিস্ট্রি দলিল মূলে জমি হস্তান্তর হলে রেজিস্ট্রির সময় জমি হস্তান্তরের নোটিস দাখিল করতে হয়। এর অন্যতম উদ্দেশ্য এই যে, নোটিস প্রাপ্তির পর সার্কেল অফিসার (রাজস্ব) একটি নামজারীর কেস চালু করবেন এবং যথাযথ শুনানীর পর হস্তান্তর নোটিসের ভিত্তিতে পূর্বতন খতিয়ান সংশোধন করতঃ দলিলগ্রহীতার নামে দলিলের তফসিল বর্ণিত জমি রেকর্ড করা উচিত ।

তবে দলিলগুলো পরীক্ষা করার পর সাধারণত অনেক ত্রুটি লক্ষ করা যায়। এ বিষয়ের বিশদ ব্যাখ্যা নিম্নে দেয়া হল 

(ক) ভূমি হস্তান্তর নোটিসগুলো প্রায় ক্ষেত্রেই অস্পষ্ট ও দুর্বোধ্যভাবে লিপিবদ্ধ থাকে। দলিলদাতা ও দলিলগ্রহীতার নাম, জমির তফসিল ও দলিল সম্পর্কিত তথ্যাদি এই নোটিসে যথাযথভাবে লিপিবদ্ধ হয় না। 

(খ) রেজিস্ট্রি দলিলগুলো পর্যালোচনা করলে দেখা যায় যে, এতে শুধু গদবাধা অবাস্তব কথাগুলোর প্রাধান্য থাকে, কিন্তু জমির তফসিল ও আবশ্যকীয় বিবরণ এবং অধিকার ও স্বত্ত্বের ধারাবাহিক ইতিহাস প্রায়ই অসম্পূর্ণ থাকে। ফলে, দলিলগুলো প্রায় ক্ষেত্রেই বিভ্রান্তিকর ও অসম্পূর্ণ থেকে যায়।

(গ) দলিলদাতার জমির উপর মালিকানা ও দখল আছে কিনা এবং বর্তমান ক্ষেত্রে তার জমি হস্তান্তরের অধিকার আছে কিনা রেজিস্ট্রির সময় তার প্রতি কোন নজর দেওয়া হয় না এবং তা পরীক্ষা করার কোন আইনগত বিধানও নাই।

(ঘ) উপরোক্ত পরীক্ষা-নিরীক্ষার অভাবে রেজিস্ট্রি দলিল মূলে ভূমি হস্তান্তরের নানা প্রকার জালিয়াতি ও প্রবঞ্চনা সংঘটিত হতে দেখা যায় এবং নামজারী ত্বরান্বিত করার ক্ষেত্রে এটি এক বিশেষ প্রতিবন্ধক হয়ে দাঁড়ায়।

(ঙ) শহরাঞ্চলের জায়গা-জমি হস্তান্তর করতে হলে আয়কর পরিশোধ সার্টিফিকেট দেখাবার বিধান রয়েছে। কিন্তু অনুরূপভাবে বিক্রিত জমির খাজনা, কর ইত্যাদি পরিশোধের দাখিলা প্রদর্শনের কোন বিধান নেই। এতে সার্টিফিকেট আবদ্ধ জমিও হস্তান্তরিত হয়ে যায় এবং ১৯১৩ সালের সার্টিফিকেট আইনের ৮ ধারার আওতায় পড়ে উক্ত হস্তান্তর আইনগত অশুদ্ধ হওয়ায় নামজারীতে ব্যাঘাত সৃষ্টি হয় । 

(চ) সাব-রেজিস্ট্রারগণ রেজিস্টির কয়েক বৎসরের মধ্যেও ক্রেতাকে মূল দলিল প্রদানে সক্ষম হন না। এতে স্বভাবতই নামজারী বিলম্বিত হয়ে পড়ে।

(ছ) ভূমি হস্তান্তর নোটিস পাঠাবার ব্যাপারে দেখা যায় যে, সাব-রেজিস্ট্রারগণ নিয়মিত নোটিসসমূহ রাজস্ব কর্মচারিগণের নিকট না পাঠিয়ে দীর্ঘদিন পর বহু নোটিস একত্রিত করে এককালিন পাঠিয়ে থাকেন। এতে উক্ত নোটিস পাঠাবার উদ্দেশ্য সম্পূর্ণ ব্যর্থ হয়ে যায়।

এমন কি সার্কেল অফিসে উক্ত নোটিসসমূহ তহসিলওয়ারী বাছাই করাও বস্তুত দুরূহ হয়ে পড়ে। অনেকগুলো নোটিস একত্রে প্রেরণের এই দীর্ঘসূত্রিতা এবং অবস্থা এর মূল উদ্দেশ্যকে ব্যর্থতায় পর্যবসিত করেছে। আমরা মনে করি যে, রেজিস্ট্রি দলিলে সুষ্ঠু বাস্তবায়নের জন্য নির্ধারিত ফরম বা (pro forma)-তে দলিল রেজিস্ট্রি অফিসে দাখিল ও খতিয়ান বা রেকর্ডের সাহায্যে জমির মালিকানা ইত্যাদি পরীক্ষা করার পর দলিল চূড়ান্ত করা উচিত। যথাসময়ে আমরা এ লক্ষ্যবস্তু অর্জনে সরকারের নিকট সংশোধনী প্রস্তাবনা পেশ করব।

থানা রাজস্ব অফিসারগণের রেজিস্ট্রি দলিলমূলে হস্তান্তরকৃত সম্পত্তির নামজারীর জন্য নিম্নলিখিত কর্মপন্থা গ্রহণ করা উচিত।

(জ) ভূমি হস্তান্তর নোটিসগুলোর প্রাপ্তির সঙ্গে সঙ্গেই নতুন মালিকদেরকে নামজারী করবার নির্দেশনামা দেয়া। 

(ঝ) নামজারীর নিমিত্ত কাগজপত্র ও দলিলের কপি দাখিল করা হলে নামজারীর কেইস করা ও অতঃপর রেকর্ডের সাথে এর মোকাবিলা ও প্রয়োজনীয় তদন্ত ও পরীক্ষাকরণ।

(ঞ) সঠিক পাওয়া গেলে নামজারীর হুকুম প্রদান ।

 

 

৬। খাজনা অনাদায়ে জমি বিক্রি ও তৎসংশ্লিষ্ট নামজারী সার্টিফিকেটঃ

কোর্ট ডিক্রিমূলে নিলামে জমি বিক্রি হলে তার ভিত্তিতে যথাযথ নামজারী হয় কিনা এবং তাতে কি কি অসুবিধা রয়েছে এ বিষয়ে পরীক্ষা করবার সময় শৃঙ্খলা নিয়মানুবর্তিতার বিশেষ অভাব লক্ষ করেছেন।

জমিদারী উচ্ছেদের পর সরকারি রাজস্ব আদায়ের জন্য সার্টিফিকেট প্রথা এবং কোন কোন ক্ষেত্রে সিভিল কোর্ট ডিক্রীমূলে জমি বিক্রয়ের ব্যবস্থা বকেয়া খাজনা আদায়ের বিধান হিসাবে প্রচলিত রয়েছে। অভিজ্ঞতা হতে দেখা যায় যে, জমিদারী প্রথা উচ্ছেদের পর বকেয়া ভূমি রাজস্ব ও আনুষঙ্গিক করাদি আদায়ের ব্যাপারে বহুবিধ কারণে ১৯১৩ সালের “দি বেঙ্গল পাবলিক ডিমাণ্ডস রিকভারী এ্যাক্ট”-এর কার্যকারিতা পূর্বের তুলনায় বহুলাংশে হ্রাস পায়।

এর ফলে ভূমি রাজস্ব বকেয়া ক্রমশই বৃদ্ধি পেতে থাকে এবং সার্টিফিকেট কেসের সংখ্যা গগণচুম্বী আকার ধারণ করে। অবশ্য দেশ স্বাধীন হওয়ার পর পরই বকেয়া ভূমি রাজস্ব মওকুফ ও ভূমি রাজস্ব সংক্রান্ত সার্টিফিকেট কেসসমূহ বাতিল ঘোষণা করা সার্টিফিকেট কেসের সংখ্যা অনেক হ্রাস পেয়েছে। কিন্তু বর্তমান অবস্থা চলতে থাকলে সার্টিফিকেটের সংখ্যা আরও বৃদ্ধি পেতে অধিক সময় লাগবে না।

দেয় ভূমি রাজস্ব ও আনুষঙ্গিক করাদি যথাসময়ে আদায়ের নিশ্চয়তা বিধানে সার্টিফিকেট প্রথার গুরুত্ব অত্যধিক এবং সার্টিফিকেট কেসসমূহের আশু নিষ্পত্তি ব্যতিরেকে ভূমি রেকর্ড হালকরণের প্রয়াস কখনও সফলকাম হতে পারে না। বিষয়টির গুরুত্ব উপলব্ধি করে নিম্নলিখিত নির্দেশ দেয়া গেল।

৮। (ক) বকেয়া খাজনা বা অন্যান্য সরকারি পাওনা আদায়ের জন্য সার্টিফিকেট কোর্টে কোন মামলা দায়ের করার সময় সার্টিফিকেট দায়েরকারী যাতে জমির সঠিক ও পূর্ণ বিবরণ, জমির স্বত্ব ও দখল, জমিতে দায়িকের হিস্যা, জমির পরিমাণ ও দাগ নম্বর এবং অন্যান্য সংশ্লিষ্ট বিবরণাদি সঠিকভাবে উল্লেখ করেন তার নিশ্চয়তা বিধান করতে হবে।

(খ) ভূমি রাজস্ব ও সংশ্লিষ্ট করাদি আদায় এবং ভূমি রেকর্ড হালকরণের স্বার্থে সার্টিফিকেট প্রথাকে কার্যকরী করতে হলে রাজস্ব কর্মচারিগণকে অধিক তৎপর হতে হবে এবং কেস-রেজিস্টার ও অন্যান্য অফিস রেকর্ডাদি যাতে যথানিয়মে রক্ষিত হয়। এবং সার্টিফিকেট-কেস শুনানীর নোটিসাদি যাতে সময়মত ঠিকভাবে জারি হয় এবং নির্ধারিত তারিখ মোতাবেক যাতে শুনানী সম্পন্ন করা হয় তার নিশ্চয়তা বিধান করতে হবে।

পরিদর্শনকারী ঊর্ধ্বতন কর্মকর্তাগণের এ ব্যাপারে বিশেষ দায়িত্ব রয়েছে। নিয়মিত কার্যকর পরিদর্শনের মাধ্যমে সার্টিফিকেট সংক্রান্ত রেজিস্টারসমূহের মোকাবেলা ও কাজের অগ্রগতির উপর তাদেরকে সজাগ দৃষ্টি রাখতে হবে।

(গ) সার্টিফিকেট কেসের সংখ্যা অনুযায়ী ষ্টাফ নিয়োজিত করার ব্যবস্থা করতে হবে এবং তারা যাতে নিজ দায়িত্ব সুচারুরূপে সম্পন্ন করতে পারেন, সেই উদ্দেশ্যে তাদেরকে আবশ্যকীয় প্রশিক্ষণ দানের ব্যবস্থা করতে হবে।

(ঘ) নিলাম বহাল হওয়ার সাথে সাথেই সার্টিফিকেট অফিস হতে নামজারীর জন্য রাজস্ব সার্কেল অফিসে নির্দেশ প্রেরণ করতে হবে এবং সেই সঙ্গে বায়নানামা ও দখলনামার অনুলিপিও পাঠাতে হবে। সার্টিফিকেট বিক্রীত জমির দখল হস্তান্তর ও দখলনামা প্রদান যাতে সরেজমিনে সাধিত হয় তার নিশ্চয়তা বিধান করতে হবে, যাতে পরবর্তীকালে জবরদখল সংক্রান্ত কোন সমস্যার উদ্ভব না হয় ।

(ঙ) সিভিল কোর্টের মাধ্যমে ভূ-সম্পর্কিত নিলাম হতে নোটিস প্রাপ্তির পর সংশ্লিষ্ট সার্কেল অফিসার একটি ‘মিস কেস’ চালু করে নামজারীর ব্যবস্থা করবেন। এ সব ক্ষেত্রেও বায়নানামা, দখলনামা ও ভূমি হস্তান্তরের নোটিস যথারীতি সংযুক্ত থাকতে হবে। সার্কেল অফিসার বায়নানামা ও দখলনামা পরীক্ষা করে তাতে কোন ভুল বা অসম্পূর্ণতা পরিলক্ষিত হলে তা সংশোধন করার জন্য সাথে সাথে ব্যবস্থা গ্রহণ করবেন। এই হেতু নামজারী কার্যক্রম যাতে বিলম্বিত না হয় তার নিশ্চয়তা বিধান করতে হবে।

 

 

নামজারীর কার্যক্রম

সার্টিফিকেট কেস ও কোর্ট কেসের ফলাফলের ভিত্তিতে জমি বিক্রি হওয়ার পর বিষয়টি চূড়ান্ত রূপ ধারণ করলে নামজারী করা সহজ ব্যাপার। তবে একটি নামজারী কেস শুরু করে একটি শুনানীর মাধ্যমেই অত্র কেস ফয়সালা করা ও এর ফলাফল লিপিবন্ধ করার জন্য খতিয়ান সংশোধন করা উচিত।

চূড়ান্তকরণ ও রেকর্ড হালকরণ

নামজারী মামলা চূড়ান্ত করার নিমিত্ত থানা রাজস্ব অফিসারগণ ১৪৩ ধারা সংলগ্ন বিধি বা রুল মোতাবেক কাজ করবেন। বিষয়টা চূড়ান্ত হয়ে গেলেই এহেন চিহ্নিত সম্পত্তির জন্য পৃথক খতিয়ান করতে হবে। খতিয়ানের নম্বর সঠিক রাখার নিমিত্ত এ সমস্ত পৃথক খতিয়ানে বাকি নম্বর এস্তেমাল করতে হবে। অতঃপর তলবকারী রেজিস্টার বা দুই নম্বরে রেজিস্টারীতে আরও একটি হোল্ডিং বা জমার সৃষ্টি করতে হবে।

ভূমি মালিকের মৃত্যুতে অথবা রেজিস্ট্রি দলিলমূলে জমি ক্রয় ক্ষেত্রে অথবা অন্য কোন উপায়ে কোন মালিকের জমি বৃদ্ধি পেলে বিষয়টি জমিদারী দখল ও প্রজাস্বত্ব আইনের ৯০ ধারা মোতাবেক অথবা ১৯৭২ সালে জারিকৃত ৯৮ নং আইনের প্রেক্ষিতে বিবেচনা ও পরীক্ষা করতে হবে। যদি অত্র মালিকের সমুদয় সম্পত্তি এই আইনসমূহের প্রকোপে পড়ে বাজেয়াপ্ত হয়ে যায় তা হলে মিউটেশন কেসের সাথে আর একটি পৃথক কার্যক্রম গ্রহণ করতে হবে।

আইনের বিধান অনুযায়ী অত্র মালিককে তার সংরক্ষণ ক্ষমতার ভিতরে কোন কোন সম্পত্তি তিনি রাখতে চান তার যথাযথ শুনানী দান করে নামজারীর কেস ও অত্র বিবিধ কেসে একই যোগে আদেশ দান করতে হবে। বলা বাহুল্য যে, অত্র আদেশ মতেই এ ক্ষেত্রে খতিয়ান সংশোধিত হবে।

বর্তমানে হাউজিং সোসাইটি ও বিভিন্ন কোম্পানি বেপরোয়াভাবে সম্পত্তি আয়ত্ত করার নিমিত্ত অনেক ক্ষেত্রে জমিদারী দখল ও প্রজাস্বত্বের আইনের ১০ ধারা অথবা বাংলাদেশ (Land Holding (Limitation) Order, 1972] অর্থাৎ (১৯৭২ সালের পি. ও. ৯৮) আওতায় পড়ে অতিরিক্ত সম্পত্তি ছেড়ে দেওয়া প্রকোপে পড়েছেন। নামজারী করতে যেয়ে এই সমস্ত ক্ষেত্রেও অনুরূপ ব্যবস্থা অবলম্বন করতে হবে।

ভূমি মানুষের সবচেয়ে মূল্যবান সম্পদগুলোর একটি। উত্তরাধিকার, ক্রয়-বিক্রয়, দান বা আদালতের রায়ের মাধ্যমে যখন জমির মালিকানা পরিবর্তন ঘটে, তখন সেই পরিবর্তন সরকারি রেকর্ডে প্রতিফলিত করা অত্যন্ত জরুরি। এই প্রয়োজন থেকেই সৃষ্টি হয়েছে নামজারী ও জমাখারিজ প্রক্রিয়া। ভূমির মালিকানা স্বীকৃতি, কর নির্ধারণ ও রাষ্ট্রীয় স্বার্থ সংরক্ষণের জন্য নামজারী একটি অপরিহার্য প্রশাসনিক ব্যবস্থা।

১৯৯০ সালে প্রণীত “নামজারী-জমাখারিজ সংক্রান্ত বিধানাবলী” এবং পরবর্তীতে প্রবর্তিত বাংলাদেশ ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল-এ এই প্রক্রিয়ার বিস্তারিত নীতিমালা, পদ্ধতি ও দায়িত্ব নির্ধারণ করা হয়েছে। এস.এ. খতিয়ান, হাল খতিয়ান, জরিপ সংশোধন, উত্তরাধিকার সূত্রে নামজারী, দলিলমূলে নামজারী, আদালতের ডিক্রির ভিত্তিতে নামজারী, খাস জমির ক্ষেত্রে বিধি, সমবায় সমিতির জমির নামজারী, কৃষি জমি হস্তান্তরের সীমাবদ্ধতা—এসব গুরুত্বপূর্ণ বিষয় এই বিধিমালার আওতায় সুস্পষ্টভাবে ব্যাখ্যা করা হয়েছে।

এই লেখায় ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়ালের বিভিন্ন অনুচ্ছেদ অনুসারে নামজারী ও জমাখারিজের আইনগত ভিত্তি, প্রশাসনিক প্রক্রিয়া, সতর্কতা এবং কর্তৃপক্ষের করণীয় বিষয়গুলো সহজ ও ধারাবাহিকভাবে উপস্থাপন করা হয়েছে। যারা জমির মালিক, ক্রেতা-বিক্রেতা, উত্তরাধিকারী কিংবা ভূমি সংক্রান্ত মামলার সঙ্গে যুক্ত—সবার জন্যই এই বিধানাবলী জানা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

আশা করা যায়, এই আলোচনা আপনাকে নামজারী-জমাখারিজ বিষয়ে স্পষ্ট ধারণা দেবে এবং আপনার ভূমি সংক্রান্ত অধিকার সুরক্ষায় সহায়ক হবে।

 

 

নামজারী-জমাখারিজ সংক্রান্ত বিধানাবলী, ১৯৯০

The Government Estate Manual. 1958 বাতিলক্রমে তার পরিবর্তে “বাংলাদেশ ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল” জারী হয়েছে। উক্ত ম্যানুয়াল-এ নামজারী জমাখারিজ সংক্রান্ত বিধানাবলী বর্ণিত আছে তা নিম্নে উপস্থাপিত হল:

ভূমি ব্যবস্থাপনা অনুচ্ছেদ ৩০৯ বিনিময় কেইস দ্রুত নিষ্পত্তিকরণ

১৯৫৬ সালের ১৪ এপ্রিল একই সাথে সকল জমিদারী ও মধ্যস্বত্ব বিলোপ করে জমিদারগণকে ক্ষতিপূরণ তালিকা প্রণয়ন এবং ভূমি মালিকগণকে সরকারের সরাসরি নিয়ন্ত্রণে আনয়ন করার উদ্দেশ্যে একটি সংক্ষিপ্ত জরিপ ও রেকর্ড সংশোধনী কার্যক্রম পরিচালিত হয়। ১৯৫৬ হতে ১৯৬২ পর্যন্ত সময়ে পরিচালিত এ কার্যক্রমের মাধ্যমে সর্বনিম্ন ভূমি মালিকের নাম ও তার জমির বিবরণাদি সম্বলিত একটি হস্তলিখিত রেকর্ড প্রস্তুত করা হয়। এটিই এস. এ. খতিয়ান নামে পরিচিত। এর তিন কপি প্রস্তুত করে এক কপি জেলা রেকর্ডরুমে, এক কপি তহসিল (ইউনিয়ন ভূমি অফিস) অফিসে এবং অন্যটি সার্কেল পরিদর্শক (থানা ভূমি) অফিসে প্রদান করা হয় ।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩১০ এস. এ খতিয়ান

প্রয়োজনে কোন জেলায় বা এলাকায় পুনরায় জরিপ করে পূর্ববর্তী জরিপে প্রণীত মৌজা নকশা এবং খতিয়ান সংশোধন ও হালকরণ করার জন্য জমিদারী অধিগ্রহণ প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর ১৪৪ ধরায় বিধান রাখা হয়েছে। এ আইনের ১৪৪ ধারা এবং সার্ভে আইন, ১৮৭৫ এর ৩ ধারা অনুসারে সরকার কোন জেলা বা এলাকায় জরিপ ও রেকর্ড প্রণয়নের জন্য প্রজ্ঞাপন মূলে আদেশ জারী করলে ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর সংশোধনী বা পুরাদস্তুর ক্যাডাস্ট্রাল জরিপ কার্যক্রম গ্রহণ করে থাকেন। একপ জরিপে প্রণীত রেকর্ড বা খতিয়ান চূড়ান্ত প্রকাশনার পর তা চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত হয়েছে এ মর্মে সরকারি গেজেট প্রজ্ঞাপন জারী হওয়ার পর ঐ নতুন খতিয়ান কার্যকর হয় এবং সাবেক জরীপে প্রণীত খতিয়ান এর কার্যকারিতা হারায় ।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩১১

 খতিয়ান সংশোধন দীর্ঘ সময়ের ব্যবধানে এ জরিপ রেকর্ড সংশোধন প্রক্রিয়া পরিচালিত হয় বলে দুই জরিপের মধ্যবর্তী সময়ে উত্তরাধিকার, দান, বিক্রয় ইত্যাদি হস্তান্তর প্রক্রিয়ার ফলে ভূমি মালিকানার পরিবর্তন জরিপে প্রণীত খতিয়ানে প্রতিফলিত করার জন্য অর্থাৎ খতিয়ান হালকরণ করার জন্য জমিদারী অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০ এর ১৪৩ ধারায় কালেক্টরকে ক্ষমতা প্রদান করা হয়েছে। জমা খারিজ, একত্রীকরণ ও নামজারীর মাধ্যমে কালেক্টর অন্তর্বর্তীকালীন খতিয়ান সংশোধন ও হালকরণ করে থাকেন।

ভূমি স্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩১২

জমিদারী অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০ এর ১৪৩ ধারা মোতাবেক কালেক্টর করণিক প্রাপ্তি সংশোধনসহ নিম্নোক্ত কারণে খতিয়ান সংশোধন করে হালকরণকৃত খতিয়ান সংরক্ষণ করবেন

(ক) উত্তরাধিকার বা মালিকানা পরিবর্তন; 

(খ) জমা একত্রীকরণ ও পৃথকীকরণ প্রক্রিয়ার মালিকানা পরিবর্তন,

(গ) সরকার কর্তৃক ক্রয়কৃত বা অন্য খাস জমি বন্দোবস্ত প্রদান; 

(ঘ) পরিত্যক্ত বা পয়স্তিজনিত কারণে ভূমি কর মওকুফ।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩১৩: উত্তরাধিকার সূত্রে নামজারী

লক্ষ করা গেছে যে, ভূমি মালিকের মৃত্যু হওয়ার পর উত্তরাধিকারীগণের প্রায়ই নামজারী হয় না। এতে ভূমি উন্নয়ন কর আদায়ে অসুবিধা সৃষ্টি হয় এবং মৃত মালিকের নামে সার্টিফিকেট দায়ের করা হয়ে থাকলে তা অবৈধ বলে বকেয়া কর আদায় করা যায় না। মালিকের মৃত্যুজনিত কারণে নামজারী না হওয়ার প্রধান কারণ এই যে, উত্তরাধিকারগণ স্বেচ্ছাপ্রণোদিতভাবে নামজারীর জন্য আগ্রহী হন না এবং সত্য গোপন করার প্রবণতাও প্রবল থাকে। জন্ম-মৃত্যুর কোন হিসাব রাজস্ব অফিসে রাখা হয় না।

 

 

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ – ৩১৪

ইউনিয়ন ভূমি সহকারীর পক্ষে ভূমি মালিকের মৃত্যু সংবাদ প্রায় ক্ষেত্রে অবগত হওয়া সম্ভব। ভূমি মালিকের মৃত্যু সংবাদ পাওয়া মাত্র ইউনিয়ন ভূমি সহকারী ওয়ারিশগণের উপর নোটিস প্রদান করতঃ ভূমি মালিকের ধর্মীয় আইন অনুসারে তাদের স্বীয় অংশ উল্লেখ করে নামজারীর জন্য দরখাস্ত পেশ করতে নির্দেশ প্রদান করবেন। দরখাস্ত পাওয়ার পর সংশ্লিষ্ট ভূমি সহকারী সরেজমিনে তদন্ত করে এবং প্রকৃত ওয়ারিশগণ সম্পর্কে অনুসন্ধান করে নামজারীর সুপারিশসহ দরখান্ত সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর নিকট প্রেরণ করবেন। সহকারী কমিশনার (ভূমি) একটি নামজারীর নথি / কেইস খুলে সংশ্লিষ্ট সকল মালিকগণকে শুনানীর সুযোগ প্রদান করে নামজারীর নির্দেশ দান করবেন এবং খতিয়ান স্বহস্তে সংশোধন করবেন। খতিয়ান সংশোধনী আদেশের নম্বর ও তারিখ উল্লেখ করে সীল-স্বাক্ষর করতে হবে।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩১৫ হস্তান্তর মূলে নামজারী

তুমি হস্তান্তর আইন (Transfer of Property Act) এবং রেজিস্ট্রেশন আইনের বিধান অনুসারে একশত টাকা বেশি মূল্যের স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয়, দান, ওয়াকফ ইত্যাদির জন্য হস্তান্তর দলিল রেজিস্ট্রি করা আবশ্যক। প্রচলিত নিয়মানুযায়ী হস্তান্তর দলিল রেজিস্ট্রি হওয়ার পর জমি হস্তান্তরের একটি নোটিস সাব-রেজিস্ট্রি অফিস হতে সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে প্রেরণ করা হয়ে থাকে। দেখা যায় যে, প্রায়শঃ এস্তুপ হস্তান্তর নোটিসের উপর কোন নামজারী কার্যক্রম গ্রহণ করা হয় না।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩১৬ হস্তান্তর নোটিস পাওয়া সত্ত্বেও নামজারী না করার কারণ

হস্তান্তর দলিলের নোটিস পাওয়া সত্ত্বেও তার উপর নামজারী প্রক্রিয়া রুজু না করার কিছু কারণ লক্ষ করা গেছে। এ কারণসমূহ নিম্নরূপ

(ক) নোটিস প্রায়ক্ষেত্রে অস্পষ্ট ও দুর্বোধ্য ।

(খ) দলিল দাতার জমির উপর মালিকানা ও দখল আছে কিনা এবং বর্তমান ক্ষেত্রে তার জমি হস্তান্তর করার অধিকার আছে কিনা দলিল রেজিস্ট্রির সময় তা যাচাই করা হয় না। 

(গ) উপরোক্ত পরীক্ষা-নিরীক্ষার অভাবে রেজিস্ট্রি দলিল মূলে ভূমি হস্তান্তরে অনেক জালিয়াতি ও প্রবঞ্চনা সংঘটিত হতে দেখা যায়।

(ঘ) সাব-রেজিস্ট্রি অফিস হতে কয়েক বছরেও মূল দলিল ফেরৎ প্রদান করা হয় না বলে নামজারীতে বিলম্ব হয়।

(ঙ) হস্তান্তর নোটিসসমূহ রেজিস্ট্রি হওয়ার সঙ্গে সঙ্গে না পাঠিয়ে অনেকদিন পর একসঙ্গে কতকগুলো নোটিস প্রেরণ করার প্রবণতা লক্ষ করা যায়।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩১৭ হস্তান্তর নোটিস প্রাপ্তির পর নামজারী কেইস সৃজন

রেজিস্ট্রেশন অফিস হতে ভূমি হস্তান্তর নোটিস পাওয়া মাত্র সহকারী কমিশনার (ভূমি) নামজারী কেইস রুজু করবেন। ক্রেতাগণ কাগজপত্র ও দলিলের কপি দাখিল করলে গুগুলো নিরীক্ষা করে এবং প্রয়োজনীয় তদন্ত করে নামজারীর নির্দেশ প্রদান করতে হবে। নামজারীর তদন্ত প্রতিবেদন ফরম পরিশিষ্ট ১৩-তে সংযুক্ত করা হয়েছে।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩১৮ নামজারী কেইসে সতর্কতা

হস্তান্তরজনিত নামজারীর ক্ষেত্রে সহকারী কমিশনারকে সতর্কতা অবলম্বন করতে হবে। দলিল দাতাকে অবশ্যই খতিয়ানের মালিক হতে হবে। হালকরণকৃত খতিয়ানে মালিক নন এমন কোন ব্যক্তি ভূমি হস্তান্তর করে থাকলে কিংবা খতিয়ানে উল্লিখিত মালিক ব্যতীত অন্য কোন সূত্রে মালিকানার দাবিদার এরূপ কোন ব্যক্তি হস্তান্তর দলিল সম্পাদন করলে তার ভিত্তিতে নামজারী করা ১৪৩ ধারার বিধান পরিপন্থি।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩১৯ জরিপ চলাকালে নামজারী

জরিপ চলাকালীন নামজারী কার্যক্রম তুমি ব্যবস্থাপনা অফিসে চলতে দেয়া হবে কিনা এ সম্পর্কে প্রশ্ন উঠতে পারে। যেহেতু জরিপকালে খতিয়ান প্রণয়নকারী জরিপ কর্মকর্তা, কর্মচারীগণ সরেজমিনে উপস্থিত থাকবেন এবং নামজারীর আবেদনকারীগণ কাগজপত্রসহ প্রকাশ্যভাবে হাজির থাকেন এবং যেহেতু জরিপ একটি খতিয়ান সংশোধনী কার্যক্রম, সেহেতু জরিপ চলাকালীন ব্যবস্থাপনা অফিসে নামজারী কার্যক্রম বন্ধ রাখাই সমীচীন বলে প্রতীয়মান হয়। অন্যদিকে দেখা যায় যে, নামজারীর প্রধান উদ্দেশ্য খতিয়ান তাৎক্ষণিকভাবে হালকরণ এবং ভূমি কর আদায়ের ব্যবস্থা গ্রহণ করা আবশ্যক হয়। যেহেতু জরিপে খতিয়ান সংশোধন ও চূড়ান্তকরণে কয়েক বছর সময় লাগে এবং ভূমি কর নির্ধারণ ও আদায়ের জন্য তাৎক্ষণিকভাবে নামজারীর প্রয়োজন। সেহেতু ব্যবস্থাপনা অফিসে নিয়মিত নামজারী কার্যক্রম বন্ধ রাখা সমীচীন নয়।

 

 

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩২০ সেটেলমেন্ট অফিসার কর্তৃক খতিয়ান সৃজন

উত্তরাধিকার বা হস্তান্তরের ক্ষেত্রে নামজারীর সঙ্গে সঙ্গে সংশোধিত খতিয়ানের একটি কপি সহকারী কমিশনার (ভূমি) সহকারী সেটেলমেন্ট অফিসারের নিকট প্রেরণ করবেন এবং তিনি তাৎক্ষণিকভাবে খসড়া রেকর্ড প্রণয়নের সময় সংশোধিত খতিয়ানকেই ভিত্তি করে নতুন খতিয়ান প্রণয়ন করবেন। ভূমি মালিকগণও জরিপ প্রণীত রেকর্ড যথাযথভাবে সংশোধনীর জন্য নামজারীতে সংশোধিত খতিয়ান তসদিক/আপত্তি/আপীল পর্যায়ে সেটেলমেন্ট কর্তৃপক্ষের নিকট পেশ করবেন।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ- ৩২১ আদালতের ডিক্রির ভিত্তিতে নামজারী

আদালতের ডিক্রির ভিত্তিতে নামজারীর আবেদন দু’রকম ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হতে পারে (১) প্রজাবিলি জমি ও (২) সরকারি খাস জমি। প্রজাবিলি অর্থাৎ ব্যক্তি বা সংস্থার মালিকানাধীন জমির ক্ষেত্রে আদালতের ডিক্রি রেজিস্ট্রিকৃত হস্তান্তর দলিলের অনুরূপ বলে গণ্য করতে হবে। ডিক্রি পরীক্ষা করে নামজারী আদেশ প্রদান করতে হবে।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩২২ খাস জমির ক্ষেত্রে ডিত্রিলাভ ও নামজারীর আবেদন

অনেক সময় দেখা যায় খাস খতিয়ানভুক্ত সরকারি জমির মালিকানা দাবি করে ব্যক্তি বা সংস্থা দেওয়ানী আদালতে স্বত্বের বা স্বত্ব ঘোষণার মামলা দায়ের করে ডিক্রি লাভ করে থাকেন। এরূপ মামলার নোটিস প্রায়শঃ কালেক্টরের উপর জারী করা হয় না। অথবা উপযুক্ত তদবিরের অভাবে সরকারের বিরুদ্ধে ডিক্রি হয়ে যায়। ডিক্রি লাভের পর আপীল/রিভিশনের সময় উত্তীর্ণ হওয়ার পর ডিক্রি প্রাপক ভূমি ব্যবস্থাপনা অফিসে নামজারীর জন্য আবেদন করে থাকে।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩২৩ খাস জমিতে প্রজাস্বত্ব

জমিদারী অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর ৮১-খ ধারায় বিধান রাখা হয়েছে যে, খাস জমির ক্ষেত্রে কালেক্টর বা তার ক্ষমতাপ্রাপ্ত অফিসার কর্তৃক সম্পাদিত ও রেজিস্ট্রিকৃত বন্দোবস্তি দলিল ব্যতীত অন্য কোন উপায়ে কোন প্রজাস্বত্ব বা ব্যক্তি/সংস্থার মালিকানা সৃষ্টি করা যায় না বা সৃষ্টি হয়েছে বলে গণ্য করা যাবে না।

আইনের এ বিশেষ দিক প্রায় সময় সরকার পক্ষে আদালতে উত্থাপন করা হয় না। তদুপরি দীর্ঘদিনের দখল দেখিয়ে আদালত হতে ডিক্রি লাভের চেষ্টা করা হয়ে থাকে। লক্ষণীয় যে, সরকারি জমির জন্য সরকারের বিরুদ্ধে বেদখলী জমি তামাদির মেয়াদ ৬০ বছর এবং এ বেদখল প্রকাশ্যে বিরুদ্ধাচারমূলক (Openly hostile) হতে হবে। এ কারণে ডিক্রির ভিত্তিতে নামজারী করার সময় অতিশয় সতর্কতা অবলম্বনের প্রয়োজনীয়তা রয়েছে।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩২৪ আদালতের ডিক্রির ভিত্তিতে নামজারীর জন্য কালেক্টরের অনুমোদন

আদালতের ডিক্রির ভিত্তিতে খাস খতিয়ানভুক্ত কোন জমির মালিকানা দাবি করে নামজারীর আবেদন পাওয়া গেলে উপজেলা সহকারী কমিশনার (ভূমি) তাৎক্ষণিকভাবে একটি নামজারী কেইস রুজু করবেন এবং প্রয়োজনীয় কাগজপত্রের কপি যুক্ত করে অনুমোদন/সিদ্ধান্ত চেয়ে কালেক্টরের নিকট নথি প্রেরণ করবেন। কালেক্টর সরকারি উকিল বা সরকারের পরামর্শক্রমে ঊর্ধ্বতন আদালত আপীল/রিভিশন দায়ের করার ব্যবস্থা গ্রহণ করবেন বা নামজারীর অনুমোদন প্রদান করবেন। আদালতের ডিক্রির ভিত্তিতে সরকারি খাস জমির নামজারীর আবেদনের উপর কালেক্টরের সুস্পষ্ট নির্দেশ ব্যতীত সহকারী কমিশনার (ভূমি) কোন নামজারীর আবেদন মঞ্জুর করবেন না।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩২৫ : সমবায় সমিতির জমির ক্ষেত্রে নামজারী

দ্রুত নগরায়ন প্রক্রিয়ার ফলে ঢাকাসহ অন্যান্য গুরুত্বপূর্ণ শহর এলাকা বা নিকটবর্তী এলাকায় অনেক সমবায় সমিতি জমি ক্রয় ও উন্নয়ন করে ব্যক্তি বা সংস্থার নিকট আবাসিক ও অন্যান্য কাজে ব্যবহারের জন্য বরাদ্দ/বিক্রয় করছে। বরাদ্দপ্রাপ্ত ব্যক্তি/সংস্থা স্বীয় নামজারীর জন্য সহকারী কমিশনার এর নিকট আবেদন করছে। এরূপ সমবায় সমিতি বা আবাসিক হাউজিং কোম্পানি হতে বরাদ্দপ্রাপ্ত ব্যক্তির নামে নামজারীর কতিপয় অসুবিধা সৃষ্টি হয়েছে।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩২৬ অকৃষকের নিকট কৃষি জমি হস্তাস্তরের বিধি-নিষেধ

জমিদারী অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ৯০ (২) ধারার বিধান মোতাবেক কোন কৃষি জমি প্রকৃত কৃষক নয় এরূপ ব্যক্তির নিকট হস্তান্তর নিষিদ্ধ। প্রকৃত কৃষক নয় এমন ব্যক্তি শিল্প, বাণিজ্যিক বা আবাসিক প্রয়োজনে উপযুক্ত ভূমি ব্যবস্থাপনা কর্তৃপক্ষের পূর্বানুমোদনক্রমে কৃষি জমি ক্রয় করতে পারেন এবং এরূপ জমি ক্রয়ের ৫ বছরের মধ্যে বাড়ি নির্মাণ না করলে সরকারে তা বাজেয়াপ্ত হওয়ার বিধান রয়েছে। অথচ দেখা যায় যে, পৌরসভা বহির্ভূত এলাকায় শত শত একর জমি হাউজিং কোম্পানি বা সমবায় সমিতি ক্রয় করে অর্থ উপার্জনের ব্যবস্থা করছে।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩২৭ সমবায় সমিতির নামজারীর আবেদন পরীক্ষা

সমবায় বা হাউজিং কোম্পানি জমি ক্রয় করলে প্রথমে তা সমিতি বা কোম্পানির নামে নামজারী হতে হবে। কোম্পানি বা সমিতি জমি ক্রয় করার পর তার নামজারী করার জন্য নির্দেশ দিতে হবে। নামজারীর আবেদন পাওয়ার পর নামজারী কর্তৃপক্ষ জমি মালিকানার প্রচলিত ঊর্ধ্বসীমা অতিক্রম করা হয়েছে কিনা বা কৃষিজমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে উপযুক্ত ভূমি ব্যবস্থাপনা কর্তৃপক্ষের অনুমোদন গ্রহণ করা হয়েছে কিনা তা নিরীক্ষা করবেন। মালিকানার ঊর্ধ্বসীমা অতিক্রম করা হয়ে থাকলে বা ক্রয়ের পূর্বানুমোদন না থাকলে সহকারী কমিশনার আইন বিবর্জিত কাজের জন্য জমি বাজেয়াপ্তের কেইস রুজু করবেন এবং কালেক্টরের গোচরীভূত করবেন। কালেক্টরের অনুমোদনক্রমে বাজেয়ান্তি কার্যক্রম গ্রহণ করবেন। কালেক্টরের সুস্পষ্ট নির্দেশ ব্যতীরেকে এরূপ ক্ষেত্রে কোম্পানি বা সমবায় সমিতির নামে নামজারী করা হবে না।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩২৮ সমবায় সমিতির সদস্যগণের নামে নামজারী

যেক্ষেত্রে সমবায় সমিতি বা হাউজিং কোম্পানির নামে নামজারী করা হবে, কেবল সে সব ক্ষেত্রে সমিতির বা কোম্পানির নামে নামজারী হওয়ার পর বরাদ্দপ্রাপ্ত ব্যক্তির নামে নামজারী আবেদন গ্রহণ ও কার্যক্রম রুজু করা যাবে। যথানিয়মে পরীক্ষা-নিরীক্ষার পর বরাদ্দপ্রাপ্ত ব্যক্তির নামে নামজারী করা যাবে।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ- ৩২৯ জমা বিভক্তি

নামজারী করার সময় কোন বৃহৎ প্লট বা দাগ বিভক্তির প্রয়োজন দেখা দিলে মৌজার হাল নকশা হতে প্রস্তাবিত পরিবর্তন সূচক একটি ট্রেসম্যাপ নামজারী নথির সাথে প্রণয়ন ও সংরক্ষণ করতে হবে। নতুন প্লটের জন্য একটি পৃথক দাগ নম্বর প্রদান করতে হবে এবং তা মৌজার দাগসূচির ক্রমানুসারে হবে। দৃষ্টান্ত স্বরূপ যদি মূল দাগ নম্বর ৭২ হয় এবং ঐ মৌজায় মোট ৩৭৫টি দাগে জমি থাকে তবে নতুন দাগ নম্বর হবে ৭২/৩৭৬ ।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩০০ রেজিষ্টার সংশোধন

সহকারী কমিশনার (ভূমি) নামজারী আদেশ প্রদানের সঙ্গে সঙ্গে নতুন খতিয়ान সৃজন করবেন এবং ১, ২ এবং ৯ নং রেজিস্টারে সংশোধন লিপিবদ্ধ করবেন।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ৩৩১ নথির শ্রেণীবিভাগ

নামজারী সংক্রান্ত নথি ‘খ’ শ্রেণীর রেকর্ড বলে গণ্য হবে এবং ১২ বছর সংরক্ষণ করার পর নষ্ট করে ফেলতে হবে।

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়াল অনুচ্ছেদ ঃ ৩৩২ : নামজারী ফি, ইত্যাদি

নামজারী ও জমা বিভক্তি আবেদনের ফিস প্রচলিত সরকারি বিধি/নির্দেশ অনুসারে আদায় করা হবে। আবেদনের পক্ষগণকে নোটিস প্রদানের ব্যয় আবেনকারীকে বহন করতে হবে এবং প্রচলিত হারে আদায় করতে হবে।

নামজারীর জন্য প্রয়োজনীয় জমিদারী উচ্ছেদ ও প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০-এর কতিপয় ধারা :

(ক) প্রজাস্বত্ব আইনের ৮৮ ধারা জোতের হস্তান্তরযোগ্যতা

অন্যান্য স্থাবর সম্পত্তি যে পদ্ধতিতে ও যতটুকু হস্তান্তর করা যায় সেভাবে এ আইনের শর্ত সাপেক্ষে কোন রায়তের বা প্রজার জোত অথবা জোতের অংশবিশেষ হস্তান্তরযোগ্য হবে 

তবে শর্ত এই যে, উক্ত আইনের ২০ (২) ধারার আওতায় সংরক্ষিত কোন চা বাগানের খাস জমি বা তার অংশ বিশেষ জেলা প্রশাসকের লিখিত পূর্ব অনুমোদন ব্যতীত হস্তান্তর করা যাবে না এবং প্রস্তাবিত হস্তান্তর কোনভাবেই চা বাগানের অস্তিত্ব বিনষ্ট করবে না বা সংরক্ষিত জমিতে চা চাষের ক্ষতিসাধন করবে না।

আলোচনা :

সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫ ধারার বিধান মতে ‘সম্পত্তি হস্তান্তর’ বলতে এমন একটি কাজ বুঝায় যা দ্বারা কোন জীবিত ব্যক্তি বর্তমানে বা ভবিষ্যতে এক বা একাধিক জীবিত ব্যক্তির কাছে, অথবা তার নিজের কাছে অথবা তার নিজের ও এক বা একাধিক অন্য ব্যক্তিগণের কাছে সম্পত্তি অর্পণ করে থাকে। এখানে জীবিত ব্যক্তি বলতে বিধিবদ্ধ বা বিধিবদ্ধ নয় এরূপ কোম্পানি, সমিতি বা ব্যক্তি সমষ্টিকেও বুঝাবে।

আজকে আমরা আলোচনা করবো জমির নামজারি (Mutation) সম্পর্কে। সরকার রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনসহ এতদসংক্রান্ত অন্যান্য আইনের বিধানবলে দীর্ঘকাল পর পর ভূমি জরিপের মাধ্যমে ভূমির মালিকানা স্বত্বলিপি ( মৌজা ম্যাপ ও খতিয়ান) প্রস্তুত করে। জরিপ-পরবর্তী সময়ে খতিয়ানে রেকর্ডীয় ভূমি মালিকের মৃত্যুতে উত্তরাধিকার সূত্রে কিংবা রেকর্ডীয় মালিক বা তার উররাধিকারীগণ হতে ক্রয়-বিক্রয় বা বিভিন্নভাবে হস্তান্তর সূত্রে মালিকানা পরিবর্তনের ফলে উক্ত ভূমিস্বত্ব হালনাগাদ করার জন্য সহকারি কমিশনার(ভূমি)র নিকট নামজারি আবেদন করতে হয়।

 

 

 

জমির নামজারি (Mutation)

যার নামে ভূমি রেকর্ড তার নামেই সাধারণত ভূমি কর/খাজনা প্রদান করতে হয়। কোন ব্যক্তি ভূমির মালিকানা অর্জন করলে তার নামে খাজনা কর দেয়ার সুবিধার্থে তার নামে সরকারি রেকর্ড সংশোধন করে আপ-টু-ডেট করতে হয়। নতুন মালিকের নাম রেকর্ডভূক্তকরণের আইনানুগ প্রক্রিয়াকে নামজারি (Mutation) বলে। জমিদারী উচ্ছেদ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর ১৪৩ ধারায় এবং ১৯৯০ সনের বাংলাদেশ ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েলের ৩০৯ হতে ৩৩২ নং পর্যন্ত অনুচ্ছেদে নামজারি ও তৎসংক্রান্ত অন্যান্য বিষয়ে বিস্তারিত আলোচনা করা হয়েছে।

যে সমস্ত কারণে জমির মালিকানার পরিবর্তন ঘটে থাকে তা সংক্ষেপে নিম্নে বর্ণিত হল:

(ক) মালিকের মৃত্যুতে আইনানুগ ওয়ারিশ বা ওয়ারিশগণের অনুকূলে মৃতের অংশীয় জমির মালিকানা পরিবর্তিত হয়ে থাকে ।

(খ) রেজিস্ট্রি দলিলমূলে জমি বিক্রি, দান, হেবা, ওয়াকফ বা উইলমূলে ক্রেতা বা গ্রহীতার অনুকূলে মালিকানা হস্তান্তরিত বা পরিবর্তিত হতে পারে।

(গ) খাস জমি স্থায়ী বন্দোবস্ত দেওয়া হলে বিধিমতে খাস জমি বিক্রি করে দেয়া হলে বন্দোবস্তী প্রাপক বা ক্রেতার অনুকূলে মালিকানার পরিবর্তন ঘটে থাকে।

(ঘ) সরকার কারো সম্পত্তি অধিগ্রহণ করলে বা ক্রয় করলে সরকারের অনুকূলে মালিকানার পরিবর্তন ঘটে। 

(ঙ) নিলাম বিক্রির মাধ্যমে নিলাম ক্রেতার অনুকূলে জমির মালিকানার পরিবর্তন ঘটে থাকে।

(চ) সিকস্তি বা জমিদারী উচ্ছেদ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১০, ১১, ১২ ও ৯৩ ধারার আওতায় কোন মালিকের স্বত্ব বিলোপ হলে মালিকানা সরকারের অনুকূলে পরিবর্তিত হয়।

(ছ) স্বত্ব ঘোষণা সংক্রান্ত দেওয়ানী মামলার স্বত্ব ঘোষণামূলক ডিক্রি বা আদেশ বলে সংশ্লিষ্ট জমির মালিকানা ডিক্রি প্রাপকের অনুকূলে হস্তান্তরিত হতে পারে।

 

১। নামজারি মামলার ধারাবাহিক স্তরঃ

ভূমি ব্যবস্থাপনায় নামজারি একটি অতীব গুরুত্বপূর্ণ প্রক্রিয়া। হালনাগাদ রেকর্ড সংরক্ষণের ক্ষেত্রে নামজারি একটি অপরিহার্য। নাম। সংশোধনী জরিপের মাধ্যমে রেকর্ড হালনাগাদ সংশোধনের ব্যবস্থা রয়েছে। কিন্তু নানা কারণে এটি ঘন ঘন করা যায় না। ফলে মূল বা সি এস. জরিপ বা কোন সংশোধনী জরিপ হতে পরবর্তী সংশোধনী জরিপের মধ্যবর্তী সময়ে ভূমি মালিকানায় যে পরিবর্তন সাধিত হয় তা রেকর্ডকরণের জন্য যে পদ্ধতি অনুসরণ করা হয় তা-ই নামজারি। এই পদ্ধতি সুষ্ঠু সম্পাদনের ফলে ভূমি উন্নয়ন কর আদায়ের জটিলতা, ভূমি সংক্রান্ত বিবরণ ও মামলা-মোকদ্দমা ইত্যাদি বহুলাংশে হ্রাস পায়। একটি নামজারি মোকদ্দমায় শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত যে পদক্ষেপ গ্রহণ করা হয় তা নিম্নে আলোচনা করা হলো

(ক) মামলা দায়েরঃ

বিভিন্নভাবে নামজারি মামলা দায়ের হতে পারে। এর মধ্যে নিম্নলিখিত পদ্ধতিগুলো বিশেষভাবে উল্লেখযোগ্য

(১) নতুন মালিকের আবেদনের প্রেক্ষিতে নামজারি মামলা দায়ের হতে পারে। এরূপ ক্ষেত্রে আবেদনকারী কিসের ভিত্তিতে এবং কি ধরনের নামজারি চান তা তার আবেদনপত্রে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে। এক্ষেত্রে আবেদনকারীকে আবেদনপত্রের সঙ্গে প্রয়োজনীয় কোর্ট ফি প্রদান করতে হবে।

(২) সাব-রেজিস্টার জেলা রেজিস্টার বা অন্যকোন আদালত হতে প্রাপ্ত ভূমি হস্তান্তর নোটিসমূলে নামজারি মামলা দায়ের হতে পারে। কিন্তু বাস্তবে দেখা যায় যে, প্রায় ক্ষেত্রেই এসব ভূমি হস্তান্তর নোটিস অস্পষ্ট ও দুর্বোধ্যভাবে লিপিবদ্ধ থাকে। দলিলদাতা ও দলিলগ্রহীতার নাম, জমির তফসিল ও জমি সংক্রান্ত যাবতীয় তথ্যাদি এ নোটিসে। যথাযথভাবে লিপিবদ্ধ থাকে না।

অধিকন্তু কোন কোন ক্ষেত্রে ভূমি হস্তান্তর দলিল সম্পাদনের সময় ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা প্রদর্শনের কোন বিধান না থাকায় সার্টিফিকেট আবদ্ধ জমিও হস্তান্তরিত হয়ে থাকে। কিন্তু ১৯১৩ সনের সরকারি পাওনা আদায় আইনের ৮ ধারানুযায়ী অনুরূপ হস্তান্তর বেআইনী হওয়ার ভূমি হস্তান্তর নোটিসমূলে নামজারি মামলা দায়ের ও নিষ্পত্তি করা অসুবিধাজনক হয়ে পড়ে……

উপরোক্ত অবস্থায় ভূমি হস্তান্তরে নোটিসমূলে নামজারি মামলা দায়ের করার পূর্বে উক্ত নোটিসে বর্ণিত ক্রেতাকে নামজারি করার নির্দেশনামা প্রেরণ করা এবং নামজারি করার জন্য কাগজপত্র ও দলিলের কপি দাখিল করা হলে তার ভিত্তিতে নামজারি মামলা দায়ের করা বাঞ্ছনীয়। অধিকন্তু উক্ত নোটিসে দলিলগ্রহীতা ও দলিলদাতার নাম ও ঠিকানা স্পষ্টভাবে উল্লিখিত না থাকলে তা সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্টার, জেলা রেজিস্টার বা আদালতে নামজারি কার্যক্রম গ্রহণ করতে না পারার কারণ ব্যাখ্যা করে সংশোধিত নোটিস প্রেরণের জন্য ফেরৎ পাঠানো উচিত।

(৩) ১৯৯০ সনের বাংলাদেশ ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়ালের ৩১৪ নং অনুচ্ছেদ অনুযায়ী তহসিলদার কর্তৃক প্রদত্ত রিপোর্টের ভিত্তিতে নামজারি মামলা দায়ের করা যেতে পারে।

(৪) ১৯৮৭ সনের খাস কৃষিজমি বণ্টন নীতিমালার আওতায় বন্দোবস্ত প্রদত্ত জমির সম্পাদিত কবুলিয়তের কপির ভিত্তিতে নামজারি মামলা দায়ের করা যেতে পারে। 

(৫) সার্টিফিকেট আদালত বা দেওয়ানী আদালত হতে নিলামকৃত সম্পত্তির নামজারির নির্দেশ বা নোটিশ এবং তার বায়নানামা ও দখলনামার অনুলিপি প্রাপ্তির পর তার ভিত্তিতে নামজারি মামলা দায়ের করা যেতে পারে।

উপরোক্ত যে কোন পদ্ধতিতে নামজারি মামলা দায়ের করার পর পরই থানা ভূমি অফিসে সংরক্ষিত রেজিস্টার (LIX) (নামজারি রেজিস্টার)-এ লিপিবদ্ধ করতে হবে। জমাভাগ বা উত্তরাধিকার সূত্রে নামজারির আবেদনের প্রেক্ষিতে অথবা ১৯৯০ সনের ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়ালের ৩১৪ নং অনুচ্ছেদের বিধান মতে তহসিলদারের রিপোর্টের ভিত্তিতে দায়েরকত্ব নামজারি মামলাসমূহ উক্ত রেজিস্টারের ১ম খণ্ডে এবং ভূমি হস্তান্তর নোটিস বা খাস জমি বণ্টন নীতিমালা ১৯৮৭-এর আওতায় সম্পাদিত কবুলিয়তের ভিত্তিতে অথবা সার্টিফিকেট আদালত ও দেওয়ানী আদালত হতে নিলামকৃত সম্পত্তির নামজারির নির্দেশ নোটিস ইত্যাদির ভিত্তিতে দায়েরকৃত নামজারি মামলাসমূহ উক্ত রেজিস্টারের ২য় খণ্ডে লিপিবদ্ধ করা উচিত।

 

 

(খ) মামলা তহসিলদারের নিকট তদন্তের জন্য প্রেরণঃ

নামজারির মামলা রুজু হওয়ার পর প্রথম পদক্ষেপ হচ্ছে মতামত বা প্রস্তাবসহ প্রতিবেদন প্রদানের জন্য তহসিলদারের নিকট প্রেরণ। এতদুদ্দেশ্যে প্রতিটি কেইস নথি এখতিয়ারসম্পন্ন তহসিলদারের নিকট প্রেরণ করা হয়। এরূপ কেইস নথি প্রেরণকালে তা যথারীতি কেইস মুভমেন্ট রেজিস্টারে লিপিবদ্ধ করে প্রেরণ করতে হয়। কেইস প্রেরণে যাতে অযথা বিলম্ব না হয় সেদিকে বিশেষভাবে নজর রাখতে হবে।

(গ) ইউনিয়ন ভূমি অফিসের রেজিস্টার (LX) এর লিপিবদ্ধকরণঃ

 থানা ভূমি অফিস হতে স্থানীয়ভাবে তদন্তের আদেশসহ প্রাপ্ত নামজারি মামলা ইউনিয়ন ভূমি অফিসে নামজারি রেজিস্টার (LIX)-এর প্রথম খণ্ডে অথবা দ্বিতীয় খণ্ডে বিধিমত লিপিবদ্ধ করতে হয়।

(ঘ) নামজারি প্রস্তাব প্রস্তুতকরণঃ

থানা ভূমি অফিস হতে প্রাপ্ত নামজারি মামলা যথারীতি রেজিস্টারে লিপিবদ্ধ করার পর তহসিলদার নিম্নে বা তার অফিসে কর্মরত অন্যকোন সহকারী তহসিলদারকে দিয়ে নামজারি প্রস্তাব প্রস্তুতির কার্যক্রম গ্রহণ করবেন। তিনি প্রথমে তার অফিসের ১ নং রেজিস্টার বা খতিয়ান বহি, ৮ নং রেজিস্টার বা খাস জমির রেজিস্টার, ৯ নং সার্টিফিকেট রেজিস্টার, অর্পিত সম্পত্তি তালিকা। রেজিস্টার বা সেন্সর লিস্ট ও পরিত্যক্ত সম্পত্তির রেজিস্টার ইত্যাদি পরীক্ষা করে দেখবেন।

এসব রেজিস্টার পরীক্ষা-নিরীক্ষার পর যদি দেখা যায় যে, মামলা অন্তর্ভুক্ত জমি সরকারি সম্পত্তি এবং এর নামজারি মঞ্জুর করা বিধিসম্মত নয় তবে তিনি তার বিস্তারিত বিবরণ প্রদান পূর্বক নামজারি মামলা খারিজ বা নামজারি আবেদন বাি করার প্রস্তাব প্রস্তুত করবেন আর যদি দেখা যায় যে, মামলার অন্তর্ভুক্ত সম্পত্তি ব্যক্তি মালিকানাধীন সম্পত্তি তবে তিনি মামলার পক্ষগণকে ও রেকর্ডভুক্ত মালিকদেরকে নোটিস দ্বারা অবগত করে সরেজমিনে সংশ্লিষ্ট জমির দখল সংক্রান্ত বিষয় পরীক্ষা করে দেখবেন এবং সংশ্লিষ্ট দলিল ও কাগজপত্রাদি পর্যালোচনা করে দেখবেন।

জমাভাগের ক্ষেত্রে প্লট বিভাজনের প্রয়োজন হলে বিধানমত প্লট বিভাজন ি আদায় করে পক্ষগণের সম্মতিক্রমে সরেজমিনে প্লট বিভাজন করে প্রচলিত মৌজা মেপে তা প্রদর্শন করবেন এবং বিভাজিত প্লট ট্রেসপূর্বক তাতে পক্ষগণের সম্মতিসূচক স্বাক্ষর গ্রহণ করে প্রস্তাবের সাথে সংযুক্ত করবেন।

বিক্রয়ের ক্ষেত্রে বিক্রেতার সংশ্লিষ্ট ভূমি বিক্রয়ের অধিকার ছিল কিনা অথবা কতটুকু পরিমাণ ভূমি বিক্রয়ের বৈধ অধিকার বা ক্ষমতা ছিল এসব বিষয় পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরীক্ষা করে দেখতে হবে। উত্তরাধিকারসূত্রে নামজারির ক্ষেত্রে আবেদনকারী কর্তৃক দাখিলকৃত উত্তরাধিকারের সনদপত্র পর্যালোচনা করে দেখতে হবে। কোন আইনানুগ উত্তরাধিকারীকে অন্যায়ভাবে বা ভুলক্রমে বা ষড়যন্ত্রমূলকভাবে বাদ দেওয়া হয়েছে কিনা তা তহসিলদার সরেজমিনে তদন্তকালে স্থানীয় লোকজনকে জিজ্ঞাসাবাদ করে নিশ্চিত হবেন।

উত্তরাধিকার প্রমাণের জন্য সংশ্লিষ্ট পক্ষকে ম্যাজিস্ট্রেট (১ম শ্রেণীর), ইউনিয়ন পরিষদ চেয়ারম্যান বা স্থানীয় এম. পি. হতে প্রাপ্ত উত্তরাধিকার প্রত্যয়নপত্র দাখিল করতে হবে। মুসলমানদের ক্ষেত্রে মসজিদের ইমাম, মাদ্রাসার শিক্ষক বা উকিল প্রদত্ত “ফারায়েজ” এবং হিন্দুদের ক্ষেত্রে পণ্ডিত বা উকিল প্রদত্ত উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির পরিমাণ সম্পর্কিত প্রত্যয়নপত্র নির্ভরযোগ্য বলে গণ্য করা যাবে। নামজারির দরখাস্তে উল্লিখিত জমির জন্য বকেয়া ভূমি রাজস্বের দায়ে বা অন্য কোন ঋণের দায়ে সার্টিফিকেট দায়ের করা হয়েছে কিনা তা বিশেষভাবে লক্ষ রাখতে হবে।

নামজারি আবেদনকারীর পরিবারের মোট জমির পরিমাণ সম্পর্কে তহসিলদারকে অবহিত হতে হবে এবং তার পরিবারের মোট জমির সাথে নামজারির আবেদন বা নামজারি মামলায় উল্লিখিত জমি সংযুক্ত হলে যদি তা ১৯৫০ সনের জমিদারী অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ৯০ ধারা অথবা রাষ্ট্রপতির ১৯৭২ সনের ৯৮ নং আদেশ বা ১৯৮৪ সনের ভূমি সংস্কার অধ্যাদেশের বিধানমতে উক্ত পরিবারের সংরক্ষণযোগ্য জমির পরিমাণ অপেক্ষা বেশি হয় তবে তার জন্য নামজারির প্রস্তাব দেওয়া যাবে না।

বরং অনুরূপক্ষেত্রে এরূপ সীমাভিত্তিক জমির জন্য একটি পৃথক বাজেয়াপ্ত মামলা দায়ের করার প্রস্তাব দিতে হবে এবং উক্ত নামজারি মামলা উল্লিখিত কারণে খারিজের প্রস্তাব দিতে হবে। বর্ণিত অবস্থায় আইনের বিধান অনুযায়ী উক্ত মালিক বা পরিবার প্রধানকে তার সংরক্ষণ ক্ষমতার ভিতর কোন কোন জমি তিনি রাখতে চান তা যথাযথভাবে শুনানি দিয়ে উক্ত নামজারি মামলা এবং বাজেয়াপ্ত মামলার একই সাথে আদেশ প্রদান করতে হবে।

উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমির জন্য নামজারি মামলার ক্ষেত্রে যিনি নামজারির আবেদন করছেন তার পূর্বের জমি এবং নামজারি দরখাস্তে উল্লিখিত জমি একত্র করলে তা যদি ১৯৮৪ সনের ভূমি সংস্কার অধ্যাদেশে উল্লিখিত সংরক্ষণ সীমার অতিরিক্ত হয়ে যায় তবে সীমাতিরিক্ত জমির জন্য নামজারির প্রস্তাব প্রদান করা যাবে না। এরূপ ক্ষেত্রে তিনি উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমি হতে কোন উন্নত জমি নিয়ে পূর্বের কোন অনুন্নত জমি সমর্পণ করবেন কিনা তদমর্মে শুনানির সুযোগ দিয়ে নামজারির প্রস্তাব প্রেরণ করতে হবে।

উপরোক্ত বিষয়াদী পরীক্ষা-নিরীক্ষার পর যদি সংশ্লিষ্ট জমি নামজারি করার উপযোগী হয় তবে তহসিলদার ভূমি হস্তান্তর নোটিসমূলে পূর্বে নামজারি মামলার ক্ষেত্রে বাংলাদেশ ফরম নং- ১০৭৯ এ বর্ণিত কলামসমূহ ও অন্যান্য বিষয়ে যথারীতি পূরণ করে তার মতামতসহ নামজারী প্রস্তাব প্রস্তুত করবেন। জমা ভাগ ও জমা একত্রীকরণের ক্ষেত্রে তিনি প্রযোজ্য ক্ষেত্রে প্রস্তাবের সাথে ট্রেস ম্যাপ সংযুক্ত করবেন।

তহসিলদার কর্তৃক মতামত লিপিবদ্ধ করার সময় তিনি প্রস্তাবিত জমি অর্পিত ও পরিত্যক্ত সম্পত্তির তালিকাভুক্ত কিনা ভূমি উন্নয়ন কর বা অন্য কোন ঋণের দায়ে নিলাম বিক্রীত কিনা বা সার্টিফিকেট মামলায় আওতাভুক্ত কিনা ভূমি উন্নয়ন কর হাল নাগাদ পরিশোধিত আছে কিনা এবং নামজারিতে কারো কোন আপত্তি আছে কিনা ইত্যাদি বিষয় স্পষ্টভাবে উল্লেখ করবেন ।

কিন্তু উপরোক্ত বিষয়াদি পর্যালোচনা অন্তে যদি প্রতীয়মান হয় যে, নামজারি মামলায় উল্লিখিত নামজারি করার উপযোগী নয়, তবে তিনি তার বিশদ কারণ ব্যাখ্যা করে নামজারি আবেদন বাতিল বা মামলা খারিজের প্রস্তাব প্রস্তুত করবেন।

 

 

(ঙ) নামজারির প্রস্তাব প্রেরণঃ

নামজারির প্রস্তাব বা নামজারি মামলা খারিজের প্রস্তাব প্রস্তুতি সম্পন্ন হওয়ার পর তহসিলদার তা নামজারি মামলার নথির সাথে সংযুক্ত করবেন। প্রচলিত খতিয়ানের অনুলিপি এবং দরকারমত আবেদনকারী কর্তৃক দায়েরকৃত মূল রেজিস্ট্রি দলিল বা তার সত্যায়িত ফটোকপি ও উত্তরাধিকারের সনদপত্র মামলার নথির সাথে যুক্ত করা বাঞ্ছনীয়। নামজারি মামলার কেইস নথির আদেশপত্রের ৩য় কলামে প্রস্তাব প্রস্তুতি ও নথির সাথে সংযুক্তির বিষয়টি সংক্ষেপে লিপিবদ্ধ করতে হবে।

এরপর নথিটি পুনরায় সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর নিকট ফেরৎ পাঠাতে হবে। সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর নিকট ফেরৎ পাঠানোর সময় তা ইউনিয়ন ভূমি অফিসে রক্ষিত নামজারি রেজিস্টার (রেজিস্টার (LIX)-এর ৭ নং কলামে লিপিবদ্ধ করে কেইস মুভমেন্ট রেজিস্টারে যথারীতি নোট করে বিশেষ কর্তৃপক্ষ মারফত প্রেরণ করতে হবে। নির্ধারিত সময়সীমার মধ্যেই প্রস্তাব প্রেরণের বিষয়টির প্রতি প্রত্যেক তহসিলদারকে খেয়াল রাখতে হবে।

(চ) নামজারির প্রস্তাব প্রাপ্তিঃ

ইউনিয়ন ভূমি অফিস হতে তহসিলদারের প্রস্তাবসহ নথি ফেরৎ পাওয়ার পর থানা ভূমি অফিসের নামজারি সহকারী তা নামজারি রেজিস্টারের নির্ধারিত কলামে লিপিবদ্ধ করবেন এবং নির্ধারিত তারিখে সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর নিকট পরবর্তী আদেশের জন্য উপস্থাপন করবেন।

(ছ) পরবর্তী শুনানির জন্য তারিখ নির্ধারণ ও নোটিস প্রদানঃ

তহসিলদার কর্তৃক প্রদত্ত নামজারি প্রস্তাব বা নামজারি বাতিল প্রস্তাবসহ থানা ভূমি অফিসের নামজারি সহকারী বা পেশকার নথিটি সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর নিকট উপস্থাপন করলে তিনি তহসিলদারের প্রস্তাবটি পর্যালোচনা করে দেখবেন। 

সংশ্লিষ্ট তহসিলদারের প্রস্তাবে যদি নামজারি বাতিলের সুপারিশ প্রদান করা হয়ে থাকে তবে যার বা যাদের অনুকূলে নামজারির জন্য সংশ্লিষ্ট কেইসটি দায়ের করা হয়েছিল তাকে বা তাদেরকে নোটিশ দিয়ে শুনানী গ্রহণ করতে হবে।

পক্ষান্তরে যদি নামজারি প্রস্তাবে নামজারি ও জমাভাগ মঞ্জুর বা অনুমোদনের সুপারিশ করা হয় তবে মামলার সংশ্লিষ্ট সকল পক্ষকে নোটিস দিয়ে শুনানি গ্রহণ করতে হবে। এখানে সংশ্লিষ্ট সকল পক্ষ বলতে বাদীপক্ষ অর্থাৎ যার বা যাদের অনুকূলে নামজারি মঞ্জুর করা হবে এবং বিবাদীপক্ষ অর্থাৎ যে খতিয়ানে নামজারি করা হবে সে খতিয়ানের রেকর্ডীয় মালিক বা মালিকগণকে বুঝাবে।

বাদী ও বিবাদীর প্রতি যাতে সময়মত নোটিশ প্রেরণ করা হয় সেদিকে বিশেষ নজর রাখতে হবে। এরূপ ক্ষেত্রে নোটিশ ইস্যুর তারিখ হতে অন্ততপক্ষে ৭ দিন পরে শুনানির তারিখ ধার্য করতে হবে। নোটিশ জারীর সময় যাতে বাদী বিবাদী অথবা তাদের অনুপস্থিতিতে তাদের ক্ষমতাপ্রাপ্ত প্রতিনিধি বা তাদের পরিবারের প্রাপ্তবয়স্ক সদস্যদের নিকট যথানিয়মে নোটিস জারী হয় সেদিকে সতর্ক দৃষ্টি রাখতে হবে।

লটকিয়ে নোটিস জারীর ক্ষেত্রে প্রসেস সার্ভেয়ারকে স্থানীয় মেম্বার বা ওয়ার্ড কমিশনার বা চৌকিদার বা অন্য কোন স্থানীয় দায়িত্বশীল দু’জন ব্যক্তিকে সাক্ষী রেখে তা জারী করতে হবে। নোটিস জারী করার পর জারীকারক যে প্রতিবেদন দাখিল করে তাতে নাজির বা তহসিলদার কর্তৃক প্রত্যয়ন বা প্রতিস্বাক্ষর থাকা আবশ্যক। নোটিশ জারী সংক্রান্ত প্রতিবেদন শুনানির নির্ধারিত তারিখের পূর্বেই সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর নিকট উপস্থাপন করা আবশ্যক।

(জ) মামলার শুনানী গ্রহণঃ

নামজারি মামলার শুনানীর জন্য নির্ধারিত তারিখে সংশ্লিষ্ট নামজারি সহকারী বা পেশকার পক্ষগণের হাজিরাসহ কেইসের নথি সংশ্লিষ্ট আদালতে উপস্থাপন করবেন। যে কোন পক্ষের সময়ের আবেদনের প্রেক্ষিতে ন্যায় বিচারের সার্থে শুনানি স্থগিত রেখে পরবর্তী শুনানীর তারিখ নির্ধারণের ক্ষমতা আদালতের রয়েছে। শুনানির দিন কোন পক্ষ আদালতে অনুপস্থিত থাকলে আদালত দরকার মনে করলে পরবর্তী শুনানির তারিখ নির্ধারণ করতে পারবেন বা একতরফাভাবে মামলার শুনানি গ্রহণ করে রায় ঘোষণা করতে পারবেন। শুনানির জন্য নির্ধারিত তারিখে রায় ঘোষণা না করে আদালত ইচ্ছা করলে পরবর্তী কোন সুবিধাজনক তারিখে মামলার রায় ঘোষণা করতে পারেন।

শুনানীকালে আদালত পক্ষগণের মূল দলিলপত্র ও রেকর্ডাদি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরীক্ষা-নিরীক্ষা ও পর্যালোচনা করে দেখবেন। পক্ষগণের আপত্তি বা যুক্তিতর্ক তিনি মনোযোগের সাথে শ্রবণ করে প্রকৃত সত্য উদ্ঘাটনের চেষ্টা করবেন। রেকর্ড কাগজপত্র পরীক্ষা-নিরীক্ষা ও পর্যালোচনাকালে নিম্নলিখিত বিষয়গুলোর প্রতি আদালত সতর্ক দৃষ্টি রাখবেন:

(১) রেজিস্টার্ড দলিলঃ

কোন পক্ষ কর্তৃক দলিল দাখিল করা হয়ে থাকলে উরু দলিল ১৯০৮ সনের রেজিস্ট্রেশন আইনের বিধানমতে রেজিস্ট্রি করা হয়েছে কিনা তা দেখতে হবে। যে প্রচলিত রেকর্ডে নামজারি করা হবে সে রেকর্ড প্রস্তুতিকালের পরবর্তী সময়ে সম্পাদিত দলিল কিনা তা ভালভাবে দেখতে হবে। যদি উক্ত দলিল রেকর্ড বা খতিয়ান প্রস্তুতকালে পূর্ববর্তী সময়ের দলিল হয় তবে তার দ্বারা প্রচলিত খতিয়ান সংশোধন করা বিধিসম্মত নয়।

একটি উদাহরণের সাহায্যে বিষয়টি পরিষ্কার করা যেতে পারে। যদি কোন আবেদনকারী ১৯৬২ সনে চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত এস, এ খতিয়ানে নামজারির জন্য ১৯৫০ সনের রেজিস্টার্ড দলিল উত্থাপন করেন তবে উক্ত দলিল অনুযায়ী উক্ত নামজারি মঞ্জুর করা আইনসম্মত হবে না। কারণ উক্ত ১৯৫০ সনের রেজিস্টার্ড দলিলমূলে প্রাপ্ত সম্পত্তির মালিকানা ১৯৬২ সনের এস. এ. খতিয়ানে প্রতিফলিত হওয়া উচিত ছিল।

তার মানে ১৯৫০ সনের দলিলমূলে প্রাপ্ত মালিকের নামে সংশ্লিষ্ট জমির এস, এ খতিয়ান সৃষ্ট হওয়া উচিত ছিল। এক্ষেত্রে বিষয়টি নামজারি আদালতের এখতিয়ার বহির্ভূত। এটি দেওয়ান আদালতের এখতিয়ারভুক্ত এবং Bonafide ত্রুটিজনিত কারণে রেকর্ড সংশোধনী কার্যক্রমের আওতাভুক্ত।

(২) বিক্রেতার মালিকানা স্বত্ব এবং কি পরিমাণ হস্তান্তর করার অধিকার ছিলঃ

উপস্থাপিত রেজিস্টার্ড দলিল বা দলিলসমূহের বিক্রেতা বা দাতা প্রচলিত রেকর্ডভুক্ত মালিক কিনা বা তাদের বৈধ ওয়ারিশ কিনা এবং বিক্রিত বা হস্তান্তরিত জমি আইনগতভাবে হস্তান্তরের ক্ষমতা তার ছিল কিনা তা পরীক্ষা করে দেখতে হবে। উপস্থাপিত দলিলের দাতা যদি রেকর্ডীয় মালিক হন কিন্তু তিনি যদি হস্তান্তরের অধিকারসম্পন্ন পরিমাণ সম্পত্তির চেয়ে বেশি পরিমাণ সম্পত্তি রেজিস্ট্রিমূলে হস্তান্তর করে থাকেন তবে যে পরিমাণ সম্পত্তি হস্তান্তরের অধিকার উক্ত দাতার ছিল সে পরিমাণ পর্যন্ত সম্পত্তির জন্য নামজারি করা যাবে। দু’টি উদাহরণের সাহায্যে বিষয়টি ব্যাখ্যা করা যেতে পারে-

(i) রহিম ৪৭ নং খতিয়ানের আট আনা অংশে মোট ৪০ শতক জমির মালিক। উক্ত খতিয়ানে মোট জমির পরিমাণ ৮০ শতক। এখন রহিম যদি ৩০-৭-৭০ইং তারিখের ২৫০ নং দলিলমূলে করিমের নিকট ৩০ শতক জমি বিক্রি করে এবং পরবর্তীতে ৫-২-৭৯ইং তারিখের দলিলমূলে শহিদের নিকট আরও ২০ শতক জমি বিক্রি করে তবে শহিদের অনুকূলে ১০ শতকের চেয়ে বেশি জমির নামজারি করা যাবে না। কারণ অতিরিক্ত ১০ শতক জমি বিক্রির বৈধ অধিকার রেকর্ড অনুযায়ী তার ছিল না।

(II) মনে করি সুমন একটি প্রচলিত খতিয়ানে ০.৯৬ একর জমির মালিক। সুমনের মৃত্যুর পর উক্ত খতিয়ানে ওয়ারিশ সূত্রে নামজারি না করে তার ওয়ারিশ ১ম পুত্র, ২ কন্যা ও স্ত্রীর মধ্যে পুত্র ৫০ শতাংশ জমি জনৈক রহিমের নিকট বিক্রি করে। এক্ষেত্রে মুসলিম উত্তরাধিকার আইনমতে পুত্র ৪২ শতাংশ জমির বৈধ মালিক এবং উক্ত রহিমের নিকট ৪২ শতকের অতিরিক্ত ৮ শতক জমির জন্য তার অনুকূলে নামজারি অনুমোদন করা আইনসঙ্গত হবে না। উক্ত রহিমের অনুকূলে ৪২ শতক জমির জন্য নামজারির আবেদন অনুমোদন করতে হলেও ক্ষমতাসম্পন্ন কর্তৃপক্ষের উত্তরাধিকার সনদপত্র প্রয়োজন হবে।

(৩) দখল সংক্রান্ত বিষয়ঃ

তহসিলদার বা তার সহকারী কর্তৃক প্রদত্ত সরেজমিনে প্রতিবেদনে মামলার আওতাভুক্ত জমির দখল সম্পর্কে সুস্পষ্ট মতামত দেওয়া হয়েছে কিনা তা পরীক্ষা করে দেখতে হবে। বাদীপক্ষ যে খতিয়ান বা দাগে যতটুকু জমির বৈধভাবে হস্তান্তর প্রাপ্তির দাবিদার সে খতিয়ানে বা দাগে ততটুকু জমির শান্তিপূর্ণ দখলে আছে কিনা তা স্পষ্টভাবে তহসিলদারের বা তার সহকারীর সরেজমিনে তদন্ত প্রতিবেদনের উল্লেখ থাকতে হবে।

নামজারি র ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট জমির দখল প্রাপ্তি একটি অন্যতম পূর্বশর্ত। কাজেই বাদীপক্ষ যতটুকু জমির দখলপ্রাপ্ত হয়েছে তার চেয়ে বেশি জমির জন্য নামজারি অনুমোদন করা যাবে না। তবে ক্রেতা আপোসরফা মতে বিক্রেতার অন্য দাগের কোন জমিতে দখলে থাকলে এবং দলিলে উল্লিখিত থাকলে সেক্ষেত্রে তা উল্লেখপূর্বক নামজারি অনুমোদন করা যাবে।

(৪) সংশ্লিষ্ট অন্যান্য আইনের আওতায় নামজারির প্রতিবন্ধকতাঃ

এরপর সহকারী কমিশনার (ভূমি)কে দেখতে হবে যে, সংশ্লিষ্ট নামজারি বর্তমানে বলবৎ অন্য কোন আইনে বারিত কিনা।

মামলাভুক্ত জমি অন্য কোন দেওয়ানী আদালতে পেণ্ডিং মামলায় নামজারি বা অন্যান্য কার্যক্রমের উপর নিষেধাজ্ঞা দ্বারা বারিত কিনা, মামলাভুক্ত জমি ১৯১৩ সনের সরকারি পাওনা আদায় আইনের অধীনে সার্টিফিকেট মামলার অন্তর্ভুক্ত কিনা, এটি অর্পিত বা পরিত্যক্ত সম্পত্তি কিনা, রাষ্ট্রপতির ১৯৭২ সনের ৯৮ নং আদেশের আওতায় এবং ১৯৮৪ সনের ভূমি সংস্কার অধ্যাদেশের বিধান মতে বা ১৯৮৭ সনের ভূমি সংস্কার অধ্যাদেশের আওতায় প্রকৃত ভূমিহীনদের মধ্যে খাস জমি বণ্টন নীতিমালার আওতায় নামজারিতে কোন প্রকারের প্রতিবন্ধকতা আছে কিনা এবং উপরোক্ত বিষয়ে অন্যান্য সরকারি নির্দেশ বা আইনের আওতায় নামজারিকরণে প্রতিবন্ধকতা আছে কিনা ইত্যাদি বিষয় পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পর্যালোচনা করে দেখতে হবে।

(৫) তহসিলদার কর্তৃক প্রেরিত প্রতিবেদন পর্যালোচনাঃ

মামলার রায় প্রদানের পূর্বে নির্ধারিত ফরমে তহসিলদার কর্তৃক প্রদত্ত প্রতিবেদনের সাথে উপস্থাপিত কাগজপত্র ও দলিলাদি পরীক্ষা করে দেখতে হবে। তহসিলদারের প্রতিবেদন ফরমের (ফরম নং- ১০৭৯) ১ নং কলামে বাদীপক্ষের নাম, পিতার নাম, ঠিকানা এবং প্রত্যেকের অংশ সঠিকভাবে বিবৃত হতে হবে। উক্ত ফরমের ২ নং কলামে শুধু হোল্ডিং নাম্বার লিখার ব্যবস্থা থাকলেও তাতে হোল্ডিং নাম্বারের নিচে সংশ্লিষ্ট প্রচলিত খতিয়ান নাম্বারও উল্লেখ করতে হবে।

প্রচলিত খতিয়ানের রেকর্ডীয় মালিকগণের নাম, পিতার নাম, ঠিকানা এবং খতিয়ান অনুযায়ী প্রত্যেকের অংশ খতিয়ানে মোট জমি ভূমি উন্নয়ন করের পরিমাণ সঠিকভাবে পরীক্ষা করে দেখতে হবে। ৩ নং কলামের দাগের নম্বর উপ-কলামে নামজারির জন্য প্রস্তাবিত দাগের নাম্বার বর্ণনা উপ-কলামে প্রস্তাবিত দাগের মোট জমির পরিমাণ ও শ্রেণী এবং জমির পরিমাণ, এবং উক্ত কলামের শেষ উপ- কলামে প্রস্তাবিত ভূমি উন্নয়ন করের পরিমাণ সঠিকভাবে উল্লেখ করা হয়েছে কিনা তা পর্যালোচনা করতে হবে।

সর্বশেষ তহসিলদার কর্তৃক প্রেরিত ফরমের ২য় পৃষ্ঠায় বর্ণিত সমস্ত প্রশ্নাবলীর যথাযথ ও সঠিক উত্তর এবং অর্পিত বা পরিত্যক্ত সম্পত্তির তালিকাভুক্তি সাঃ মামলা ও দেওয়ানী মামলা ভুক্তি ইত্যাদি বিষয়ে প্রত্যয়নসহ তহসিলদারের মতামত বিধৃত হয়েছে কিনা তা পর্যালোচনা করে দেখতে হবে ।

 

(ঝ) রায় ঘোষণাঃ

নামজারি জমাভাগ বা জমা একত্রীকরণ কার্যক্রম একটি বিচার বিভাগীয় কার্যক্রম। সুতরাং এর সমাপ্তি ঘটবে রায় ঘোষণার মধ্য দিয়ে। নিরপেক্ষ দৃষ্টিকোণ থেকে এই কার্যক্রমের রেকর্ডানি, দলিলাদি এবং তহসিলদারের প্রতিবেদন বা প্রস্তাব এবং বাদী বিবাদীর প্রস্তাব পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে বিশ্লেষণের মাধ্যমে চূড়ান্ত আদেশ বা সিদ্ধান্ত প্রদানই হলো রায়। রায় লিখিত এবং প্রদানকারী আদালত কর্তৃক তারিখ উল্লেখপূর্বক স্বাক্ষরিত হতে হবে।

এতে রায়ের কারণ যথাযথভাবে বিশ্লেষণ করতে হবে। এবং পর্যাপ্ত তথ্যাদি সন্নিবেশিত করতে হবে যাতে প্রয়োজনে আপীল আদালত বা রিভিউ আদালত সহজেই অনুধাবন করতে পারে যে কোন অবস্থার প্রেক্ষিতে এবং কি কারণে অনুরূপ সিদ্ধান্ত বা রায় প্রদান করা হয়েছে রায়ের ভাষা সহজ, সরল ও প্রাঞ্জল হতে হবে। রায় দুর্বোধ্য না হয়ে সহজবোধ্য হতে হবে যাতে তামিলকারী কর্তৃপক্ষ সহজেই অনুধাবন করতে পারে এবং যথাযথভাবে রায় তামিল করতে পারে।

একটি রায়ে নিম্নলিখিত বিষয়াবলী সন্নিবেশিত হওয়া আবশ্যক

(i) বাদীপক্ষের প্রার্থিত প্রতিকার; 

(II) বাদীপক্ষের উপস্থাপিত বক্তব্য;

(III) বিবাদীপক্ষের উপস্থাপিত বক্তব্য,

(iv) তহসিলদারের প্রতিবেদন রেকর্ডপত্র ও দলিলাদির সংক্ষিপ্ত পর্যালোচনা,

(v) সিদ্ধান্তের যৌক্তিকতা;

(vi) সিদ্ধান্ত, এবং

(vii) সিদ্ধান্ত তামিলের নির্দেশ।

রায় প্রদানের পর এতে স্বাক্ষর দেওয়া হয়ে গেলে করণিক ত্রুটি সংশোধন ব্যতীত অন্যকোন প্রকার সংশোধন করার ক্ষমতা রায় প্রদানকারীর থাকে না। তবে রায় প্রয়োগের পর তাতে মারাত্মক ভুল পরিলক্ষিত হলে তা রায় প্রদানকারী আদালত ১৯৫০ সনের অমিদারী উচ্ছেদ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৫০ ধারানুযায়ী পুনর্বিচার (Review) করতে পারেন। নামজারি মামলার রায় যাতে যথাযথভাবে এবং সময়মত কার্যকরী করা যায় সেদিকে বিশেষ দৃষ্টি দিতে হবে।

 

 

(ঞ) রায় নামজারি রেজিস্টারে লিপিবদ্ধকরণঃ

রায় প্রদানের পর তা থানা ভূমি অফিসের নামজারি রেজিস্টার (রেজিস্টার IX) এর ৮ নং কলামে রায় প্রদানের তারিখ এবং ৯ নং কলামে রায়ের সারমর্ম লিপিবদ্ধ করে তাতে রায় প্রদানকারী আদালতের স্বাক্ষর প্রদান করতে হবে। এরপর উক্ত রায়ের বিরুদ্ধে আপীল বা রিভিউ করার ৩০ দিন সময়সীমার মধ্যে যদি কোন পক্ষ আপীল বা রিভিউ না করে তবে ৩০ দিন অতিক্রান্ত হওয়ার পর আদেশ তামিলের জন্য সংশ্লিষ্ট তহসিলদারের নিকট প্রেরণ করতে হবে।

রায়ের বিরুদ্ধে আপীল, রিভিশন বা রিভিউ হতে পারে। অতএব যদি আপীল, রিভিউ বা রিভিশন করার সময়সীমা পর্যন্ত অপেক্ষা না করে রেকর্ড সংশোধন করা হয় তবে আপীল, রিভিউ বা রিভিশনের রায়ের পর তা পুনরায় সংশোধন করতে হবে। ফলে রায় বার বার কাটা ছেড়ার ফলে রেকর্ডের সৌন্দর্য নষ্ট হয়ে যেতে পারে।

(ট) ইউনিয়ন ভূমি অফিসের রেকর্ড/ রেজিষ্টার সংশোধনঃ

রায় ঘোষণার পর রায় তামিলের জন্য ইউনিয়ন ভূমি অফিসে কেইস নথি প্রাপ্তির পর তহসিলদার তার অফিসে সংরক্ষিত রেজিস্টারের ৮, ৯, ১০ ও ১১ নং কলামের, বর্ণনামতে তাতে নোট করবেন এবং নামজারি প্রস্তাব অনুমোদিত হলে অনুমোদন মোতাবেক ১ নং রেজিস্টার (খতিয়ান বা স্বত্বলিপি বহি) এবং ২ নং রেজিস্টার (তলববাকী রেজিস্টার)-এ যথাযথভাবে তা লিপিবদ্ধ করবেন। তারপর তিনি সত্যায়নকারী কর্মকর্তার স্বাক্ষর গ্রহণ করবেন।

এসব রেজিস্টারে লিপিবদ্ধ করার সময় রায়ের আদেশাংশের সারমর্ম সংক্ষেপে এবং পরিষ্কার পরিচ্ছন্নভাবে বিষয়টি যাতে লিপিবদ্ধ করা হয় তার প্রতি বিশেষ যত্নবান হতে হবে। এরূপ আদেশ কার্যকরী করার পর সংক্ষিপ্ত কার্যকরী প্রতিবেদনসহ নথিটি অবিলম্বে থানা ভূমি অফিসে ফেরৎ পাঠাতে হবে। তহসিলদারের প্রতিবেদন ফরমের (ফরম নং- ১০৭৮ বা ১০৭৯) ২ কপির মধ্যে এক কপি তার নিজ অফিসের গার্ড ফাইলে সংরক্ষণ করতে হবে। 

(ঠ) থানা ভূমি অফিসের রেকর্ড/স্বত্বলিপি বা খতিয়ান সংশোধনঃ

পূর্বোক্ত অনচ্ছেন মতে কার্যকরীকরণ প্রতিবেদনসহ সংশ্লিষ্ট নামজারি মামলার কেইস নথি থানা ভূমি অফিসে ফেরৎ আসার পর থানা ভূমি অফিসে রক্ষিত রেজিস্টার ও রায় মোতাবেক প্রয়োজনীয় সংশোধন করার পর যথারীতি প্রত্যয়ন স্বাক্ষর গ্রহণ করতে হবে এবং সাথে সাথে নামজারি রেজিস্টার LX-এর ১০ এবং ১১ নং কলামও যথাযথভাবে পূরণ ও স্বাক্ষরিত হতে হবে। থানাভূমি অফিসের রেকর্ড সংশোধনের ক্ষেত্রে রেজিস্টার (1) সংশোধন করার সময় ইউনিয়ন ভূমি অফিসের রেজিস্টার (11) সংশোধনে যে ভাষা ব্যবহৃত হয়েছে, হুবহু সেই ভাষা ও শব্দ ব্যবহার করা উচিত। তাতে উভয় রেকর্ডের সাম্য থাকে।

(ড) নামজারি মামলার কেইস নথি সংরক্ষণঃ

উপরে আলোচিত প্রক্রিয়ায় সমস্ত রেকর্ড সংশোধিত হবার পর মামলার পরিসমাপ্তি হয়েছে বলে ধরে নেয়া হবে। অতঃপর উক্ত চূড়ান্ত কেইস নথি থানা ভূমি অফিসে ১২ বছর পর্যন্ত যথানিয়মে সংরক্ষিত করতে হবে। ১২ বছর অস্তে তা যথারীতি নষ্ট করে ফেলতে হবে।

 

দেওয়ানী আদালতের রায় এবং ডিক্রির প্রেক্ষিতে খতিয়ান / স্বত্বলিপি সংরক্ষণঃ

১৯৫০ সনের জমিদারী উচ্ছেদ ও প্রজাস্বত্ব আইনের আওতায় সরকার কর্তৃক সকল জমিদারী অধিগ্রহণের কাজ সমাপ্ত হওয়ায় (কতিপয় বিশেষ ক্ষেত্রে ব্যতীত) উক্ত আইনের ১ম খণ্ড হতে ৪র্থ খণ্ডের কার্যকারিতা শেষ হয়ে যায়। ফলে উক্ত আইনের ৫৪ ধারার আওতায় দেওয়ানী আদালতের রায় এবং ডিক্রিমূলে খতিয়ান বা স্বত্বলিপি সংশোধনের ক্ষমতা প্রয়োগের আর কোন প্রকার অবকাশ থাকে না।

এমতাবস্থায় দেওয়ানী আদালতের রায় বা ডিক্রিমূলে খতিয়ান সংশোধন বা পরিবর্তনের বিষয়ে মতবিরোধ দেখা দেয়। এ মতবিরোধ নিরসনকল্পে তদানিন্তন ভূমি প্রশাসন বোর্ডের স্মারক নং ১ (১৯) ১০-৪৬/৮৩ বি এল এ তারিখ ৫-১-১৯৮৪ইং মূলে বোর্ডের চেয়ারম্যান দেওয়ানী আদালতের রায় এবং ডিক্রির প্রেক্ষিতে রেকর্ড সংশোধন ও স্বত্বলিপি/খতিয়ান সংরক্ষণ বিষয়ে নিম্নোক্ত মতামত ব্যক্ত করেন ।

১৯৫০ সনের জমিদারী উচ্ছেদ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ৫ম খণ্ড সমগ্র বাংলাদেশে বলবৎ হওয়ার পর প্রজাস্বত্ব আইন কার্যকরী হয়েছে এবং উক্ত আইনের ১ম খণ্ড হতে ৪র্থ খণ্ডে বর্ণিত জমিদারী উচ্ছেদ তথা অধিগ্রহণ সংক্রান্ত আইন এখন আর প্রযোজ্য নয় । কেননা জমিদারী উচ্ছেদ তথা অধিগ্রহণ আইনের উদ্দেশ্য সফল হয়েছে। 

১৯৫০ সনের জমিদারী উচ্ছেদ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ৫ম খণ্ডের ১৪৩ ও ১৪৪ ধারা নিম্নোক্ত উদ্দেশ্যে প্রণীত হয়েছে

(ক) স্বত্বলিপি/খতিয়ান সংরক্ষণ

(খ) স্বত্বলিপি/খতিয়ান পর্যায়ক্রমে প্রস্তুত ও চূড়ান্তকরণ। 

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন এবং অন্যান্য সংশ্লিষ্ট প্রজাস্বত্ব আইন ও বিধিমালার বিধান সাপেক্ষে কবলা, দান, উইল এবং উত্তরাধিকার সূত্রে সম্পত্তির মালিকানা পরিবর্তনের ক্ষেত্রে ১৯৫০ সনের জমিদারী উচ্ছেদ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪৩ ধারার আওতায় স্বত্বলিপি/খতিয়ান সংরক্ষণ, পরিবর্তন বা সংশোধন করা হয়।

এ বিষয়ে কোন দ্বিমত বা সংশয়ের অবকাশ নেই। উক্ত ধারার রুজুকৃত কেইসসমূহ নিষ্পত্তিকরণের সময় জনি হস্তান্তর আইন, প্রজাস্বত্ব আইন ও বিধিসমূহের প্রতি বিশেষ দৃষ্টি প্রদান করতে হবে। প্রত্যেকটি কেইস নিজস্ব গুণাবলীর ভিত্তিতে নিষ্পত্তি করতে হবে। কিন্তু দেওয়ানী আদালতের রায় এবং ডিক্রির প্রেক্ষিতে খতিয়ান সংরক্ষণ / পরিবর্তন ও সংশোধনের বিষয়ে বিভিন্ন মহলে যথেষ্ট দ্বিমত বা মতভেদ পরিলক্ষিত হয়।

এ অবস্থার প্রেক্ষিতে ভূমি প্রশাসন বোর্ড (বর্তমানে ভূমি আপীল বোর্ড)-এর রায় সহ দেওয়ানী আদালতের রায় এবং ডিক্রির প্রেক্ষিতে খতিয়ান সংরক্ষণ ও পরিবর্তন/সংশোধনের বিষয়েও উক্ত আইনের ১৪৩ ধারা প্রয়োগ করতে হবে, উক্ত আদালতসমূহের প্রদত্ত রায় এবং ডিক্রিও দলিল সম্পাদনের সমর্থক বলে গণ্য হবে ।

 

নামজারি দরখাস্ত ও অন্যান্য কাগজ পত্রের নমুনা:

 

নামজারি দরখাস্তের নমুনা :

সহকারী কমিশনার (ভূমি)

থানা ভূমি অফিস

নেত্রকোনা সদর, নেত্রকোনা।

বিষয়ঃ ১৯৫০ সনের জমিদারী উচ্ছেদ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪৩ ধারামতে নামজারির আবেদন

আবেদনকারী

(১) মোঃ মক্রম আলী (মাস্টার)

পিতা- মৃত হাকিম উদ্দিন, সাং- কালিয়া, থানা নেত্রকোনা

জনাব,

বিনীত নিবেদন এই যে, আমি নিম্ন তফসিল বর্ণিত জমি প্রচলিত খতিয়ানের রেকর্ডভুক্ত মালিক মোঃ ছালামত, পিতা-মরহুম হাকিম উদ্দিন, সাং- কান্দুলিয়া, থানা নেত্রকোনা হতে নিম্নোক্ত রেজিস্ট্রিকৃত দলিল মূলে প্রাপ্ত হয়ে শান্তিপূর্ণভাবে ভোগ দখলে রত আছি। উল্লিখিত জমি আমার নামে রেকর্ডভুক্তকরণ ও ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের জন্য নামজারি করা একান্ত আবশ্যক । অতএব, বিনীত প্রার্থনা এই যে, উল্লিখিত খতিয়ানে নিম্নোক্ত জমির জন্য আমাদের নামজারির আদেশদানে বাধিত করবেন।

তফসিল

সিংহের বাংলা ইউনিয়ন ভূমি অফিস, নেত্রকোনা 

মৌজাঃ কান্দুলিয়া

প্রচলিত খতিয়ান নং	দাগ নং	খরিদকৃত জমি	রেজিঃ দলিল নং ও তারিখ
৩২২০ ঐ	৭২০ ৭২১ ৭২১	০.২০ একর ০.২৫ একর  ০.৩৫ একর	১১০ তারিখ ১৫-২-৯০ ইং ১৭০ তারিখ ৫-৪-৯০ ইং

মোট                ০.৮০ একর

তারিখ-১২-৭-৯০ইং                                                                                                      বিনীত

 

নামজারি মামলার শুনানী নোটিসের নমুনা

গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশ সরকার

থানা ভূমি অফিস

নেত্রকোনা সদর, নেত্রকোনা

 

সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর আদালত

শুনানী নোটিশ

প্রতি

১। মোঃ মক্রম আলী (মাস্টার)

পিতা মৃত হাকিম উদ্দিন

সাং- কান্দুলিয়া, থানা নেত্রকোনা – বাদী পক্ষ।

বনাম

১। মোঃ ছালামত, পিতা- মরহুম সাহেদ আলী

সাং- কান্দুলিয়া, থানা- নেত্রকোনা —-বিবাদী পক্ষ।

সূত্র নামজারি মামলা নং ৫০/১৯৯০-৯১ইং।

এতদ্বারা জানানো যাচ্ছে যে, বাদীপক্ষ তফসিলোক্ত সম্পত্তির নামজারির আবেদন করায় অত্র আদালতে সূত্রে বর্ণিত কেইস রুজু হয়েছে এবং আগামী ২৫/০৮/১৯৯০ইং তারিখ তা শুনানীর জন্য নির্ধারিত হয়েছে।

অতএব, উক্ত নির্ধারিত শুনানীর তারিখে আপনাদেরকে নিজ নিজ দলিলাদি ও রেকর্ড ইত্যাদি সহ হাজির হয়ে পক্ষে/বিপক্ষে আপনাদের আপত্তি বা বক্তব্য পেশ করার জন্য বলা হলো।

অন্যথায় আপনাদের অনুপস্থিতেই বিধিমত কার্যক্রম গৃহীত হবে।

 

তফসিল

মৌজা-কাম্বুলিয়া, ইউনিয়ন ভূমি অফিস- সিংহের বাংলা

প্রচলিত খতিয়ান নং	দাগ নং	প্রার্থিত জমি
৩২২০ ঐ	৭২০ ৭২১	০.২০ একর ০.৬০ একর	রেজিঃ দলিল ১১০ তাং ১৫-২-৯০ ইং  রেজিঃ দলিল ১৭০ তাং ৫-৪-৯০ ইং

                                                        মোট- ০.৮০ একর

অদ্য ২০-০৮-৯০ ইং আমার স্বাক্ষর ও সীলমোহর মতে জারী করা হলো।

সহকারী কমিশনার (ভূমি) 

নেত্রকোনা সদর, নেত্রকোনা

 

বাংলাদেশ ফরম নং- ১০৭৯

মহালের কাগজ পরিবর্তনের জন্য দরখাস্ত

অফিসের রেজিস্টারের ১৯৯০-১১

সদর অফিসের রেজিস্টারের ১৯৯০-৯১

 

তৌজি নং ১৭                                  গ্রাম: কান্দুলিয়া                                         থানা নেত্রকোনা

দরখাস্তকারীর বা যে ব্যক্তিকে প্রজা বলে লিখনভুক্ত করতে হবে বলে প্রস্তাব হচ্ছে তার নাম, পিতার নাম ও সাকিন এবং সে যদি এখনই মহালের রায়ত হয় তাহলে খাজনার কাগজে তার নম্বর।	দরখাস্ত বা রিপোর্টের দরুন যে প্রজাস্বত্বের ক্ষতি বৃদ্ধি হয় তার বিবরণ
	জোতের নম্বর	লিখনভুক্ত প্রজার নাম	মোট জমির পরিমাণ	মোট খাজনা
১			২
মোঃ মক্রম আলী পিতা-মৃত হাকিম উদ্দিন  সাং- কান্দুলিয়া থানা নেত্রকোনা নেত্রকোনা	৩২২০	মোঃ ছালামত  পিতা মরহুম সাহেদ আলী  সাং- দেবীপুর	২.১৪	৬৪.২০

 

ক) ২ ও ৩ ঘরের বিবরণগুলো নির্ভুল কিনা? – হ্যাঁ

খ) দরখাস্তকারীর প্রস্তাবিত জমিতে দখল আছে কিনা? – হ্যাঁ

গ) দরখাস্তকারীর শরীক আছে কিনা এবং থাকলে তাদের নাম ও ঠিকানা

প্রযোজ্য নয়।

ঘ) কোন ব্যক্তির কোন আপত্তি আছে কিনা এবং থাকলে তার বিবরণ তদন্তকালে জনৈক আঃ কালাম, পিতা-আঃ রহিম কর্তৃক দেয়া হয়। তিনি এস. এ. রেকর্ডীয় মালিক হতে উক্ত জমি খরিদ করেছেন বলে জানান; কিন্তু তিনি দখল পাননি। তার আপত্তি গ্রহণযোগ্য বলে প্রতীয়মান হয়নি।

ঙ) দলিলপত্র উপস্থিত করা হলে তার বিবরণ রেজি: দলিল নং ১২০, তারিখ ২২/২/৯০ ইং রেজিস্ট্রি দলিল নং ১৯০, তারিখ ৫/৩/৯০ এর ফটোকপি দাখিল করা হয়েছে, মূল দলিল দেখেছি।

 

 

নামজারি বা রিপোর্টের ফরম

সালের ৩০ নং কেইস। 

সালের ৬০ নং কেইস 

মহালঃ কাদুলিয়া

যে জমি সম্বন্ধে খারিজ দাখিলের প্রস্তাব হয়েছে তার বিবরণ			যে রকমের খারিজ দাখিলের প্রস্তাব হয়েছে তা-যথা ওয়ারিশ, বিক্রয়, নতুন বন্দোবস্ত জমি সংশোধিত শেণী | বিভাগ ইত্যাদি।		মন্তব্য
দাগের নম্বর	বর্ণনা	জমির পরিমাণ	প্রস্তাবিত খাজনা
		৩		৪		৫
৭২০ ৭২১	শ্রেণী লাল- ১.০০ শ্রেণী লাল- ১.০০	০.২০ .৬০	ভূঃ উঃ কর ৪০.০০ টাকা (আবেদনকারীর পরিবারের জমির পরিমাণ প্রস্তাবিত জমিসহ মোট ৫.৫০একর বিধায়)	বিক্রয় সূত্রে রেজিঃ দলিল ১২০ তারিখ ২২/২/৯০ইং রেজিঃ দলিল ১৯০ তাং ৫/৩/৯০ ইং		প্রত্যয়ন করা যাচ্ছে যে, প্রস্তাবিত জমি অর্পিত, পরিত্যক্ত বা খাস জমি নয় এবং নামজারিতে কোন প্রকার নিষেধাজ্ঞা নেই।

 

চ) দরখাস্ত যদি কোন জোতের খাজনা বিভাগ বাবদ হয় তাহলে খাজনা ভাগ করার প্রস্তাব সম্বন্ধে কৈফিয়ত

প্রযোজ্য নহে।

ছ) এ জমি আর কোন জোতের সঙ্গে একত্র করা যায় কিনা? না

জ) বকেয়া বাকি আছে কিনা? না

ঝ) কত হস্তান্তর ফি প্রস্তাব করা হচ্ছে? প্রযোজ্য নহে।

ঞ) কত খাজনা প্রস্তাব করা হচ্ছে এবং কেন? ৪০.০০ টাকা

ভূমি উন্নয়ন কর প্রস্তাব করা হয়েছে। কারণ আবেদনকারী পরিবারের জমির পরিমাণ প্রস্তাবিত জমিসহ ৫ ৫০ একর।

অতএব, উপরোক্ত বর্ণনার আলোকে দরখাস্তকারীগণের অনকূলে ৩নং কলামে উল্লিখিত প্রজার নামের সামিল নামজারির প্রস্তাব করা হলো।

স্বাক্ষর – 

তহসিলদার

ইউনিয়ন ভূমি অফিস, সিংহের বাংলা।

ভূমি হস্তান্তর নোটিস মূলে নামজারি তদন্ত প্রতিবেদন

(৩১৭ অনুচ্ছেদ দ্রষ্টব্য)

নামজারি কেইস নং………………… প্রতিবেদন

১. প্রজাস্বত্বের প্রকৃতি, জমির পরিমাণ এবং রাজস্ব/ভূঃউঃকর সঠিকভাবে বর্ণনা করা হয়েছে কিনা?

২. হস্তান্তরকারী জমির দখলে আছেন কিনা এবং ভূমি মালিক হিসাবে খতিয়ানে রেকর্ডভুক্ত আছেন কিনা?

৩. ক্রেতা জমির দখল পেয়েছেন কিনা?

8. হস্তান্তরিত জমি অবিভক্ত জোতের অংশ কিনা? অথবা পৃথক প্লটভুক্ত অংশ হস্তান্তরিত হয়ে থাকলে দাগ নম্বর উল্লেখ করতে হবে।

৫. এজমালী বা অবিভক্ত জোতের অংশ হস্তান্তরিত হয়েছে কিনা, হয়ে থাকলে গ্রহীতা জমা পৃথক করতে চান কিনা, জমা পৃথকীকরণ করতে চাইলে প্রদেয় রাজস্ব/ভূঃ উঃ কর পৃথকভাবে নির্ধারণ করতে কোন আইনগত বাধা আছে কিনা?

৬. এই জমি অন্য জোতের জমির সাথে একত্রীভূত করা যায় কিনা ?

৭. এই জমির রাজস্ব/ভূঃউঃ কর বকেয়া আছে কিনা এবং থাকলে সার্টিফিকেট মামলা চালু আছে কিনা?

তহসিলদারের স্বাক্ষর

তহসিল…

থানা

তারিখ,

 

একটি নামজারি মামলার আদেশপত্রের নমুনা

বাংলাদেশ ফরম নং- ২৭০

আদেশ পত্র

(১৯১৭ সালের রেকর্ড ম্যানুয়ালের ১২৯ নং বিধি )

 

আদেশপত্র তারিখ                                      হতে                     পর্যন্ত

জেলা- নেত্রকোনা, ১৯৯০-৯১ সালের ৫০ নং মামলা।

মামলার ধরনঃ নামজারি ।

আদেশ ক্রমিক নং ও তারিখ	আদেশ ও অফিসারের স্বাক্ষর			আদেশের উপর গৃহীত ব্যবস্থা
১/ ১০-৭-৯০	আবেদনকারী জনাব (১) মোঃ মক্রম আলী মাস্টার, সাং- কান্দুলিয়া, থানা নেত্রকোনা নির্ধারিত কোর্ট ফি যোগে নিম্ন তফসিলের জমির নামজারির আবেদ করায় অত্র মামলা রুজু করা হল । তফসিল মৌজাঃ কান্দুলিয়া,থানাঃ নেত্রকোনা
	প্রচলিত খতিয়ান নং	দাগ নং	প্রার্থিত জমি
	৩২২০	৭২০	০.২০ একর
		৭২১	০.৬০ একর
	মোট- ০.৮০ একর তহসিলদার, ইউনিয়ন, ভূমি অফিস, নেত্রকোনা সরেজমিনে তদন্ত ও রেকর্ডাদি পর্যালোচনা করতঃ বিস্তারিত প্রতিবেদন আগামী তারিখের মধ্যে দাখিল করার জন্য বলা হোক। আগামী তারিখ ১২-৮-৯০ ইং । স্বাক্ষরিত সহকারী কমিশনার (ভূমি)  নেত্রকোনা সদর, নেত্রকোনা

 

আজকে আমরা আলোচনা করবো ভূমি উন্নয়ন কর কেন, কী হারে দেবেন

 

 

ভূমি উন্নয়ন কর কেন, কী হারে দেবেন

ভূমি উন্নয়ন কর সাধারণত খাজনা নামে পরিচিত হলেও এর রয়েছে সুদীর্ঘ ইতিহাস । প্রাচীনকাল থেকেই ভূ-স্বামী, রাজাগণ তাদের অধীনস্ত প্রজাদের নিকট হতে উৎপাদিত ফসলের অংশ বিশেষ খাজনা হিসাবে আদায় করতেন। পরবর্তীতে হিন্দু আমল, মুসলিম আমল, ইংরেজ আমল হয়ে আধুনিক সরকার ব্যবস্থায় ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা সরকারের আয়ের একটি অন্যতম উৎসে পরিণত হয়েছে।

ভূমি উন্নয়ন কর যে জন্য দেবেন

(1) ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা মালিকানা প্রমাণের গুরুত্বপূর্ণ দলিল হিসেবে গণ্য হয়ে থাকে

(11) ভূমি উন্নয়ন কর নিয়মিত প্রদান করলে রেকর্ড হালনাগাদ থাকে;

(111) নিয়মিত ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ না করলে দুষ্ট লোকেরা রেকর্ড টেম্পারিং এর সুযোগ নিতে পারে। অনেক সময় একজন আরেকজনের জমি গোপনে নামজারী / রেকর্ড করিয়ে নেয়, জমির মালিক নিজের জমির খোঁজ-খবর না রাখার কারণে ঐরূপ নামজারীর বিরুদ্ধে আপিলও করতে পারে না;

(iv) ভূমি উন্নয়ন কর দীর্ঘদিন বকেয়া রাখলে জমি নিলাম হতে পারে।
তাই ভূমি উন্নয়ন কর নিজের স্বার্থেই নিয়মিত পরিশোধ করা উচিত।

কৃষি জমির ভূমি উন্নয়ন করের হার

সরকার ১৩৭৮ বাংলা সনসহ পূর্ববর্তী সকল খাজনা ও সেস মওকুফ করে দিয়েছেন। পরবর্তী সময়ের খাজনা আদায়ের হার বাংলা সন ভিত্তিক নিম্নরূপ

১। ১৩৭৯-১৩৮২ সন পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর আদায়ের হার :

(ক) কোন পরিবারের ২৫ বিঘার ঊর্ধ্বে জমি থাকলে তার খতিয়ানে উল্লিখিত খাজনাসহ সেস আদায় করতে হবে।

(খ) কোন পরিবারের ২৫ বিঘার নিম্নে জমি থাকলে শুধু সেসাদি আদায় করতে হবে।

২। ১৩৮৩-১৩৮৮ সন পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর আদায়ের হার

(ক) ২৫ বিঘা পর্যন্ত প্রতি বিঘা ৯০ পয়সা।

(খ) ২৫ বিঘার ঊষা হলে প্রতি বিঘা ৫/- টাকা হারে আদায় করতে হবে।

৩। ১৩৮৯–১৩৯৩ সন পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর আদায়ের হার

(ক) পরিবার প্রতি ২ একর পর্যন্ত জমি থাকলে প্রতি শতাংশ ও পয়সা সর্বনিম্ন ১/- টাকা।

(খ) কোন পরিবারের ২ একরের ঊর্ধ্ব হতে ৫ একর পর্যন্ত জমি থাকলে প্রথম দুই একরের জন্য ৬/- টাকা এবং অতিরিক্ত প্রতি শতাংশের জন্য ১৫ পয়সা।

(গ) কোন পরিবারের ৫ একরের ঊর্ধ্ব হতে ১০ একর পর্যন্ত জমি থাকলে প্রথম ৫ একরের জন্য ৫১/- টাকা এবং অতিরিক্ত প্রতি শতাংশের জন্য ৩৬ পয়সা।

(ঘ) কোন পরিবারের ১০ একরের ঊর্ধ্ব হতে ১৫ একর পর্যন্ত জমি থাকলে প্রথম ১০ একরের জন্য ২৩১/- টাকা এবং অতিরিক্ত প্রতি শতাংশের জন্য ৬০ পয়সা।

(ঙ) কোন পরিবারের ১৫ একরের ঊর্ধ্ব হতে ২৫ একর পর্যন্ত জমি থাকলে প্রথম ১৫ একরের জন্য ৫৩১/- টাকা এবং অতিরিক্ত প্রতি শতাংশের জন্য ৯৫ পয়সা।

(চ) কোন পরিবারের ২৫ একরের ঊর্ধ্ব জমি থাকলে প্রথম ২৫ একরের জন্য ১৪৮১/- টাকা এবং অতিরিক্ত প্রতি শতাংশের জন্য ১/- টাকা ৪৫ পয়সা।

 

 

৪। ১৩৯৪-১৪০১ সন পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন করের হার

(ক) কোন পরিবারের সর্বোচ্চ ২ একর জমি থাকলে প্রতি শতাংশ ৩ পয়সা হারে, তবে সর্বনিম্ন ১/- টাকা ভূমি উন্নয়ন কর আদায় করতে হবে।

(খ) কোন পরিবারের ২ একরের ঊর্ধ্ব হতে ৫ একর পর্যন্ত জমি থাকলে প্রতি শতাংশ ৩০ পয়সা।

(গ) কোন পরিবারের ৫ একরের ঊর্ধ্ব হতে ১০ একর পর্যন্ত জমি থাকলে প্রতি শতাংশ ৫০ পয়সা।

(ঘ) কোন পরিবারের ১০ একরের ঊর্ধ্বে জমি থাকলে প্রতি শতাংশ ২/- টাকা । (যোগসূত্র স্মারক নং-ভূঃ মঃ/শ-৩/৬৯/৮৭/১২/ তাং ১০/৫/১৪ বাং, ২৭/৮/৭ইং)

২৫ বিঘা পর্যন্ত কৃষকের কৃষি জমির কর মওকুফ : ভূমি মন্ত্রণালয় স্মারক নং-ভূঃ মঃ/শা-৩/কর/৮/৯১-১৩২ (৬০০), তাং ২০-১-৯৮ বাং, ৪-৫-৯১ ইং মূলে ১৩৯৮ বাংলা সনের ১লা বৈশাখ হতে ২৫ বিঘা (৮ ২৫ একর) পর্যন্ত কৃষকদের কৃষি জমির ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফ ঘোষণা করেছে।

তবে অকৃষিজীবীর কৃষিজমি/সমিতি/সংস্থা/প্রতিষ্ঠানের মালিকানাধীন কৃষিজমির ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফ করা হয়নি। এরূপ কৃষিজমির কর আদায় করতে হবে।

৫। ১৪০২ সন হতে ভূমি উন্নয়ন করের হার

(ক) ২৫ বিঘা পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফ।

(খ) ২৫ বিঘা ঊর্ধ্ব হতে ১০ একর পর্যন্ত প্রতি শতাংশ ৫০ পয়সা।

(গ) ১০ একরের ঊর্ধ্ব জমির জন্য প্রতি শতাংশ ১/- টাকা। (যোগসূত্র স্মারক নং- ভূঃমঃ/শা-৩/কর/১০০/১২-১০৬ (১০০০) তারিখ ১৬/২/১৪০২ বাং, ৩০/৫/৯৫ ইং)।

৬। ১৪০২ সন হতেঃ চা বাগান, রাবার বাগান, আমবাগান বা ১ একরের ঊর্ধ্বে ফল বা ফুলের বাগানের জমির প্রতি শতাংশের ভূমি উন্নয়ন কর ১/- টাকা ১০ পয়সা হারে আদায় করতে হবে।

৭। পল্লী এলাকার আবাসিক জমির ভূমি উন্নয়ন করের হার

পল্লী এলাকায় বসবাসকারী কৃষি পরিবারের চাষের জমি এবং বসত বাড়ি ‘কৃষি’ জমি গণ্য করে ‘কৃষি হারে’ ভূমি উন্নয়ন কর আদায় করতে হবে (অনুঃ ২৭-ভূঃ বাঃ ম্যানুঃ) তবে পল্লী এলাকার পাকা ভিটি বাড়ির ভূমি উন্নয়ন কর ১৪০২ সন হতে প্রতি শতাংশ ৫/- টাকা হারে আদায় করতে হবে (ভূঃমঃ/শা-৩/কর/১০০/১২-১০৬ (১০০০)
তাং ৩০/৫/৯৫ ইং)।

৮। গুরুত্বপূর্ণ এলাকার আবাসিক জমির ভূমি উন্নয়ন করের হার

ঢাকা, চট্টগ্রাম, খুলনা মহানগরীর মত ঘনবসতিপূর্ণ এলাকার আবাসিক ভূমির কর প্রতি শতাংশ ২২/- টাকা। জেলা সদরের (ঘনবসতিপূর্ণ জেলা ব্যতীত) পৌর এলাকার করের হার প্রতি শতাংশ ৭/- টাকা এবং অন্যান্য সকল পৌর এলাকার আবাসিক ভূমি কর প্রতি শতাংশ ৬/- টাকা ।

৯। অকৃষি জমির এলাকা ও ব্যবহার ভিত্তিক ভূমি উন্নয়ন করের হার

বৎসর (বাংলা)	জমির অবস্থান	শিল্প/বাণিজ্য	আবাসিক
১৩৮৩ – ১৩৮৮	ঢাকা, চট্টগ্রাম, খুলনা, নারায়ণগঞ্জ ও গাজীপুর জেলার কতিপয় উপজেলা	প্রতি বিঘা ৫০০/- টাকা	প্রতি বিঘা ১০০/- টাকা
	উপরে বর্ণিত এলাকা ব্যতীত জেলা সদর এলাকা	প্রতি বিঘা ১০০/- টাকা	প্রতি বিঘা ৫০/- টাকা
১৩৮৯ ১৩৯১	ঢাকা, চট্টগ্রাম, খুলনা ও নারায়ণগঞ্জ জেলার কতিপয় উপজেলা	৬০/- টাকা	১২/- টাকা
	অন্যান্যজেলা সদরের পৌর এলাকা	১০/- টাকা	৪/- টাকা
	উপরে বর্ণিত এলাকা ব্যতীতঅন্যান্য এলাকা	৮/- টাকা	৩/- টাকা
১৩৯২- ১৪০০	ঢাকা, চট্টগ্রাম, খুলনা ও নারায়ণগঞ্জ জেলার কতিপয় এলাকা	১০০/- টাকা	২০/- টাকা
	অন্যান্যজেলা সদরের পৌর এলাকা	২০/- টাকা	৬/- টাকা
	উল্লিখিত এলাকা ব্যতীত অন্য এলাকা	১৫/- টাকা	৫/- টাকা
১৪০২ সন হতে	ঢাকা, চট্টগ্রাম, খুলনা ও নারায়ণগঞ্জ জেলার কতিপয় এলাকা	১২৫/- টাকা	২২/- টাকা
	অন্যান্য জেলা সদরের পৌর এলাকা	২২/- টাকা	৬/৫০- টাকা
	উল্লিখিত এলাকা ব্যতীতঅন্যান্য এলাকা	১৭/- টাকা	৫/২৫- টাকা
	ঢাকা, চট্টগ্রাম, খুলনা, গাজীপুর, নারায়ণগঞ্জ জেলার কতিপয় এলাকা	১২৫/- টাকা	২২/- টাকা
	অন্যান্য জেলা সদরের পৌর এলাকা	২২/- টাকা	৭/- টাকা
	জেলা সদরের বাইরের অন্যন্য পৌর এলাকা	১৭/- টাকা	৬/- টাকা
	পৌর এলাকা ঘোষিত হয়নি এরূপ এলাকা	১৫/- টাকা	৫/- টাকা (পাকা ভিটি)

১। ঢাকা-ঢাকা মহানগরীর সকল থানা ও কেরানীগঞ্জ।

২। চট্টগ্রাম- কোতয়ালী, পাঁচলাইশ, ডবলমুরিং, সীতাকুণ্ড, বন্দর, হাটহাজারী।

৩। খুলনা- কোতয়ালী, দৌলতপুর, দীর্ঘলিয়া ও ফুলতলা।

৪ । নারায়ণগঞ্জ-বন্দর, ফতুল্লা ও সিদ্ধিরগঞ্জ ।

৫। গাজীপুর-টঙ্গী ও জয়দেবপুর এলাকা ।

 

 

অকৃষি জমির সংজ্ঞা

(ক) কৃষি জমি বাদে অন্যান্য সকল জমি অকৃষি জমি।

(খ) শহর/পৌর এলাকার কোন জমি অকৃষি কাজে ব্যবহারের উদ্দেশ্যে সংরক্ষিত রাখলে তা অকৃষি জমি ।

(গ) শহর/পৌর এলাকার বাইরের কোন জমি শিল্প/বাণিজ্যিক কাজে ব্যবহৃত হলে তা অকৃষি জমি ।

(ঘ) শিল্প/বাণিজ্য/আবাসিক বা অন্য কোন অকৃষি কাজে ব্যবহারের উদ্দেশ্যে অধিগ্রহণকৃত জমি অকৃষি জমি।

(ঙ) শহর/পৌর এলাকাভুক্ত কোন জমি কৃষিপণ্য উৎপাদনে ব্যবহৃত হলে (তবে শিল্পের কাঁচামাল উৎপাদনের জন্য নয়) সে জমিকে কৃষিজমি গণ্য করা যাবে ।

ভূমি মন্ত্রণালয় স্মারক নং-ভূঃ মঃ/শা-৩/কর। /১০০/৯২/৩৬৬ তাং ২৩-২-১৪০১ বাং, ৬-৬-৯৪ইং এর পরিপত্র মূলে একই মন্ত্রণালয়ের ৭-১-১৪০০ বাং, ২৪-৪-১৯৯৩ ইং তারিখের ভূঃমঃ/শা-৩/কর/১০০/৯২/২০৮ (৬১) নং পরিপত্রটি বাতিল করেছে। ফলে ১৩৯৮-১৪০১ সন পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর আদায়ের ইতোপূর্বেকার ধাপটি বাতিল হয়ে যায়। তবে বাতিলকৃত পরিপত্র মূলে অতিরিক্ত আদায়কৃত কৃষি জমির ভূমি উন্নয়ন কর ১৬/২/১৪০২ বাং, ৩০/৫/১৫ ইং তারিখের স্মারক নং ভূঃমঃ/শা-৩/কর/১০০/৯২- ১০৬(১০০০) নং পরিপত্রের ৫নং অনুচ্ছেদ অনুসারে সমন্বয় করার বিধান রয়েছে।

১০। শিল্প/বাণিজ্যিক এলাকার ভূমি উন্নয়ন করের হার :

শিল্প ও বাণিজ্যিক কাজে ব্যবহৃত ভূমির ভূমি উন্নয়ন করের হার পূর্বে প্রদত্ত ছকে দেখানো হয়েছে। তবে শিল্প/বাণিজ্যিক কাজে ব্যবহৃত জমি চিহ্নিত করার ক্ষেত্রে বাস্তবে কিছু জটিলতা দেখা দেওয়ায় তা নিরসনের জন্য নিম্নবর্ণিত পন্থা অনুসরণ করতে হবে

(ক) শিল্প/বাণিজ্যিক এলাকার ভূমির মধ্যে যে পরিমাণ ভূমি শিল্প/বাণিজ্যিক কাজে ব্যবহৃত হবে তার কর বাণিজ্যিক হারে আদায় করতে হবে।

(খ) যে পরিমাণ জমি আবাসিক কাজে ব্যবহৃত হবে তার ভূমি উন্নয়ন কর আবাসিক হারে আদায় করতে হবে।

(গ) অব্যবহৃত/পতিত জমির কর কৃষি হারে (১/- টাকা শতাংশ) আদায় করতে হবে। এ সিদ্ধান্ত ১৪০২ বাংলা সন হতে কার্যকর হবে। ১৪০২ বাংলা সনের পূর্বের সকল শ্রেণীর শিল্প এলাকার জমির কর বাণিজ্যিক হারে আদায় করতে হবে। (যোগসূত্র স্মারক নং-ভূঃ মঃ/শা-৩/কর/১০০/৯২-১০৬ (১০০০) তাং ১৬/২/১৪০২ বাং, ৩০/৫/৯৫ ইং)।

১১। ডেইরী ফার্ম/পোলট্রি ফার্মের ভূমির ভূমি উন্নয়ন করের হার

সরকারী/বেসরকারী পর্যায়ে স্থাপিত বিভিন্ন আকারের ডেইরী/পোলট্রি ফার্মের ভূমি উন্নয়ন করের হার নিম্নরূপ

(১) ক্ষুদ্র ও প্রান্তিক চাষী পর্যায়ে কায়িক শ্রম নির্ভর ছোট আকারের হাঁস-মুরগীর খামার/ডেইরী ফার্মের জন্য ব্যবহৃত ভূমির ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফ ।

(ক) ৫০ হতে ১৪৯ একর পর্যন্ত জমির মালিক প্রান্তিক চাষী বলে গণ্য হবে।

(খ) ১.৫০ হতে ২.৪৯ একর পর্যন্ত জমির মালিক ক্ষুদ্র চাষী বলে গণ্য হবে।

(২) কৃষি জমিতে বাণিজ্যিক ভিত্তিতে গবাদিপশু পালন ও হাঁস-মুরগীর খামার স্থাপন করা হলে সে জমির (পরিমাণ যাই হোক) ভূমি উন্নয়ন কর বাণিজ্যিক হারে আদায় করতে হবে।

(৩) শহর, উপশহর, পৌরসভা ও উপজেলা সদরে অবস্থিত বসতবাড়ী সংলগ্ন অকৃষি জমিতে দুধ, মাংস ও ডিম উৎপাদনের লক্ষ্যে স্থাপিত খামারে দুগ্ধবতী গাভীর সংখ্যা যদি অনধিক পনেরটি হয় এবং হাঁস-মুরগীর সংখ্যা যদি অনধিক পাঁচশোটি হয় তবে উক্ত খামারের জমির ভূমি উন্নয়ন কর আবাসিক হারে আদায় করতে হবে।

(৪) সরকারী/আধাসরকারী ও স্বায়ত্ত্বশাসিত সংস্থা কর্তৃক গবেষণামূলক কাজের অংশ হিসেবে প্রতিষ্ঠিত খামারের ভূমির ভূমি উন্নয়ন কর আবাসিক হারে আদায় করতে হবে।

(৫) উপরে যে সকল খামারের কর মওকুফ এবং যে সকল খামারের কর আবাসিক হারে আদায়ের কথা বলা হয়েছে সে সকল খামার যদি যান্ত্রিক পদ্ধতিতে দুধ ও মাংস প্রসেস করে বিপণনের ব্যবস্থা করে তবে উল্লিখিত খামারের ভূমির ভূমি উন্নয়ন কর বাণিজ্যিক হারে আদায় করতে হবে। এসব খামারের গোচারণ ভূমি এবং হাঁস-মুরগীর খাদ্য উৎপাদনে ব্যবহৃত জমির খাজনা আবাসিক হারে আদায় করতে হবে।

(৬) ভূমি মন্ত্রণালয় ৪/৯/১৪০৩ বাংলা (১৮/১২/১৯৯৬ ইং) তারিখের স্মারক নং ভূঃমঃ/শা-৩/কর-৫৮/৯৬-২৫৩ (৬৪) পরিপত্রমূলে হাঁস-মুরগীর খামার, গবাদিপশুর খামার প্রতিষ্ঠাকে উৎসাহিতকরণ ও আর্থসামাজিক উন্নয়নের লক্ষ্যে প্রকৃত ব্যবহার নিশ্চিত হয়ে এ সকল খামারের ভূমির ভূমি উন্নয়ন কর কৃষি হারে ধার্যের কথা ঘোষণা করেছে। এ সিদ্ধান্ত ১৪০৩ বাংলা সন হতে কার্যকর হয়েছে।

৭। খেলার মাঠ, স্টেডিয়াম, সুইমিংপুল, শরীর চর্চাকেন্দ্র এবং সরকারীভাবে বিহিত সকল ক্রীড়াচত্বরের ভূমি উন্নয়ন কর আবাসিক হারে আদায় করতে হবে। (নং-ভূঃ মঃ/শা-৮ গাজর। ৫১৫/৮৬/১১৭ (৬৪) তাং ১৫/৩/৯০ ইং ।।
১২। হস্তচালিত তাঁতঘরের জমির করের হার :

হস্তচালিত তাঁত শিল্পের ব্যবহারাধীন জমির ভূমি উন্নয়ন কর আবাসিক হারে আদায় করতে হবে, যদি

(ক) তাঁতঘর তাঁতীর নিজস্ব বসতবাড়ীর অভ্যন্তরে বা গৃহ সংলগ্ন হয় ।

(খ) তাঁত সম্পূর্ণ হস্তচালিত ও তাঁতীর নিজস্ব বা পরিবারভুক্ত সদস্যদের শ্রম নির্ভর হয়;

(গ) তাঁতের সংখ্যা সর্বাধিক ৫টি হয়।

ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফের আওতাভূক্ত কৃষি পরিবার কৃষিকাজের অতিরিক্ত পেশা হিসেবে বসত ভিটার অভ্যন্তরে ৫ (পাঁচ) এর কম সংখ্যক হস্তচালিত তাঁত ব্যবহার করে কাপড় তৈরী করলে তাকে ভূমি উন্নয়ন কর দিতে হবে না।

উপরোক্ত ক্ষেত্র ব্যতীত অন্য সকল ক্ষেত্রে অর্থাৎ তাঁতের সংখ্যা ৫ এর অধিক হলে, পারিশ্রমিকের ভিত্তিতে বাইরের লোক নিয়োগ করলে, শক্তিচালিত তাঁত ব্যবহার করলে বা তাতীর বসত বাড়ীর অংশ বিশেষে বাণিজ্যিক কার্যক্রম থাকলে ঐ জমির ভূমি উন্নয়ন কর বাণিজ্যক হারে আদায় করতে হবে। (স্মারক নং-ভূঃমঃ/ শা-৩/কর/৮/৯৩/১৭৭ (৬৪) তাং ১৯-০৩-৯৪ ইং)।

 

 

ভূমি উন্নয়ন কর বিষয়ক কিছু তথ্য

(১) মসজিদ, ঈদগাহ, মন্দির, গীর্জা, প্যাগোডা, কবরস্থান, শ্মশানঘাট ইত্যাদির ভূমি উন্নয়ন কর কালেক্টর মওকুফ করতে পারেন। (১৫১ ধারা-এস. এ. এণ্ড টি এ্যাক্ট ও ধারা ৩ ক- ভূমি উন্নয়ন কর অধ্যাঃ১৯৭৬)

(২) প্রতি বছর রিটার্ন-৩ করার সময় তহসিলদারের প্রতিবেদনের ভিত্তিতে সহকারী কমিশনার (ভূমি) জমির শ্রেণী নির্ধারণ/পরিবর্তন করতে পারেন (ভূমি উন্নয়ন কর বিধি ১৯৭৬)। খাস জমির শ্রেণী পরিবর্তনের জন্য অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) এর অনুমোদন লাগবে ।

(৩) ভূমি উন্নয়ন কর তিন বছর পর্যন্ত অগ্রিম আদায় করা যায় ।

(৪) কৃষি জমির ভূমি উন্নয়ন কর দুই কিস্তিতে আদায় করা যায় ।

(৫) এক বছরের বকেয়ার জন্য সার্টিফিকেট কেস করা যায়, তিন বছর পূর্ণ হওয়ার পূর্বে সার্টিফিকেট কেস দায়ের না করলে তা তামাদি দোষে বারিত হবে। (১৪২ ধারা এস. এ. এণ্ড টি এ্যাক্ট)

(৬) ১৯৭১ সালের এপ্রিল মাসের পূর্বের কর সরকার পি ও ৯৬/৭২ দ্বারা মওকুফ করেছেন। ১৯৭১-১৯৭৬ সন পর্যন্ত খতিয়ানে উল্লিখিত খাজনা সরকার মওকুফ করেছেন। তবে সেস কর, শিক্ষা কর, উন্নয়ন কর ইত্যাদি বহাল আছে।

(৭) দাখিলাঃ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করে সমমূল্যের একটি দাখিলা বা খাজনার রসিদ পাওয়া খাজনা প্রদানকারীর অধিকার এ রসিদ জমির স্বত্ব ও দখল প্রমাণের প্রাথমিক ও গুরুত্বপূর্ণ সাক্ষ্য হিসেবে আদালতে গণ্য হয়। ব্যাংক ঋণ গ্রহণ বা বাড়ীর প্লান পাস করতেও এটির প্রয়োজন হয়। দাখিলা হচ্ছে মালিকানা বা স্বত্ব হালনাগাদকরণের প্রমাণ পত্র।

(৮) মওকুফ দাখিলাঃ ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফাধীন কৃষি জমির মালিকগণ প্রতি খতিয়ানের জন্য ২/- টাকা হারে রসিদ খরচ দিয়ে মওকুফ দাখিলা সংগ্রহ করতে পারবেন। মওকুফ দাখিলা যে বছরের জন্য দেয়া হবে সে বছর উল্লেখ করে এবং জমির শ্রেণী নিশ্চিত হয়ে দিতে হবে। (স্মারক নং-ভূঃ মঃ/শা-৩/কর/৯৫/৯৩-৯৯৭ (৬১), তাং ১১-৪-৯৩ ইং)।

(৯) এজমালী জোতের আংশিক কর আদায় ও সার্টিফিকেট সংশোধন এজমালী জোতের সহ-অংশীদারদের মধ্যে যে কোন অংশীদারের ভূমি উন্নয়ন কর (আংশিক) আদায় করা যাবে। এমনকি এজমালী জোতের উপর সার্টিফিকেট মোকদ্দমা দায়ের থাকলেও কোন সহ-শরীক তার অংশের খাজনা পরিশোধ করতে চাইলে তার খাজনা গ্রহণ করে তার নাম সার্টিফিকেট এর দায় থেকে বাদ দিয়ে সার্টিফিকেট সংশোধন করতে হবে (স্মারক নং-ভূঃ মঃ/শা-৩/১৫-৯১/৮৮/৪৩১, তাং ২৯/১/৯৫ বাং, ১২/৪/৮৮ ইং)।

 

 

 

ভূমি উন্নয়ন করের উপর আপিল

ভূমি উন্নয়ন কর বিধিমালা, ১৯৭৬ এর বিধি ৬ অনুসারে প্রকাশিত ‘প্রাথমিক দাবী” সম্পর্কে কোন ভূমি মালিকের আপত্তি থাকলে তালিকা প্রকাশের ১৫ দিনের মধ্যে বিধি- ৭ অনুসারে অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) বা জেলা প্রশাসকের নিকট আপিল করা যাবে। জেলা প্রশাসক আপত্তিকারীকে শুনানী নিয়ে যে আদেশ দিবেন তা-ই চূড়ান্ত বলে গণ্য হবে।

ভূমি উন্নয়ন করের হার ন্যায়ানুগ ও ব্যবহার ভিত্তিক করার বিষয়ে সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর আদেশে সংক্ষুব্ধ ব্যক্তি আদেশ দানের ১৫ দিনের মধ্যে জেলা প্রশাসকের [অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) সহ) নিকট আপিল করতে পারবেন যা ৪৫ দিনের মধ্যে নিষ্পত্তি করতে হবে।

জেলা প্রশাসকের আদেশের বিরুদ্ধে বিভাগীয় কমিশনারের নিকট আপিল করা যাবে যা ৪৫ দিনে নিষ্পত্তি করতে হবে এবং বিভাগীয় কমিশনারের আদেশের বিরুদ্ধে ভূমি আপিল বোর্ডের নিকট আদেশের পরবর্তী ১৫ দিনের মধ্যে আপিল করা যাবে। জেলা প্রশাসক ও বিভাগীয় কমিশনার নির্ধারিত সময়ে সিদ্ধান্ত দিতে না পারলে তাদের সিদ্ধান্ত ছাড়াই ভূমি আপিল বোর্ডের নিকট আপিল করা যাবে। আপিল বোর্ড যুক্তসঙ্গত সময়ের মধ্যে সিদ্ধান্ত দিবেন। আপিল বোর্ডের সিদ্ধান্তের বিরুদ্ধে উচ্চতর আদালতে আপিল করা যাবে।

২৫ বিঘার উর্দ্ধে বিবরণী দাখিলের বিধান

রাষ্ট্রপতির আদেশ (পি. ও.) নং ৯৬/৭২ এর বিধান বলে জমিদারী অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর তৃতীয় সংশোধনী করা হয়। আইনটি সংশোধন করে একটি নতুন অধ্যায় (VIII B) সংযোজন করা হয়।

উক্ত আইনে সংযোজিত ধারা ১৫১ডি অনুসারে আইনটি জারীর ৯০ দিনের মধ্যে ২৫ বিঘার ঊর্ধ্ব কৃষিজমির মালিককে নির্ধারিত ফরমে রাজস্ব কর্মকর্তার (সহকারী কমিশনার, ভূমি) নিকট জমির বিবরণী বাধ্যতামূলকভাবে দাখিলের বিধান করা হয়।

১৫১-জি ধারাঃ এ ধারামতে আইনটি জারীর পর যে কোন সময় যে কোন ব্যকি ২৫ বিঘা ঊর্ধ্ব কৃষিজমির মালিক হলে, মালিক হওয়ার ৯০ দিনের মধ্যে বিবরণী দাখিল করতে হবে।

১৫১-ই ধারাঃ বিবরণী দাখিল না করলে বা ইচ্ছাকৃতভাবে জমির তথ্য গোপন করলে শাস্তি ১০০০/- টাকা জরিমানা।

১৫১-এইচ ধারাঃ বিবরণী বহির্ভূত জমি সরকার বরাবরে বাজেয়াপ্ত হবে।

২৫ বিঘার ঊষা বিবরণী (জোত) যেভাবে ভাঙা যায়

২৫ বিঘা (৮ ২৫ একর) পর্যন্ত কৃষি জমির মালিক যেমন যে কোন সময় হওয়া সম্ভব তেমনি বিবরণ দাখিলকারীর মৃত্যু, জমি বিক্রয়, দান ওয়াকফ ইত্যাদির মাধ্যমে যে কোন সময় জমির পরিমাণ ২৫ বিঘার নিচে নেমে যেতে পারে। অন্যদিকে ১৩৯৮ বাংলা সনের ১ লা বৈশাখ তারিখ হতে সরকার ২৫ বিঘা পর্যন্ত কৃষকের কৃষি জমির ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফ ঘোষণা করেছে।

উক্ত মওকুফের সুবিধা অর্জনের জন্য উপরে উল্লিখিত কারণে যদি কোন বিবরণ দালিকারীর কৃষিজমির পরিমাণ ২৫ বিঘার নিচে নেমে যায় তবে তিনি বা তার উত্তরাধিকারীগণ একই আইনের ১৫১আই ধারা অনুসারে সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর নিকট বিবরণী ভাঙার আবেদন করতে পারবেন। এরূপ আবেদন পাবার পর সহকারী কমিশনার (ভূমি) প্রয়োজনীয় তদন্ত ও শুনানী নিয়ে আবেদন যথাযথ মনে হলে বিবরণী, সংশোধন বা ভাঙার আদেশ দিবেন।

এরূপ আদেশের ফলে আবেদনকারীর কৃষি জমির পরিমাণ ২৫ বিঘার কম হলে তিনি ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফের সুবিধা পাবেন। তবে জমির পরিমাণ ২৫ বিঘার নিচে নেমে গেলেও তা রাজস্ব কর্তৃপক্ষকে অবহিত না করা পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর বিবরণীর হারেই দিতে হবে।

তবে মওকুফের সুবিধা লাভের আশায় প্রতারণামূলকভাবে বিবরণ দাতা বেঁচে থাকাকালেই নিজ সন্তান-সন্ততিদের মধ্যে জমি বন্টন করে জোতের পরিমাণ কমালেও আইনগতভাবে কর মওকুফের সুবিধা পাওয়া যাবে না। বিবরণভুক্ত মালিকের জমি যদি এমন কেউ ক্রয় করে যার মোট জমি ২৫ বিঘার কম তাকে বিবরণীভুক্ত জমি নিজ নামে নামজারী করে আলাদা না করা পয়ন্ত বিবরণীর হারে ভূমি উন্নয়ন কর দিতে হবে।

তাই বিবরণীভুক্ত জমি কেনার পূর্বে ঐ জমির কোন ভূমি উন্নয়ন কর বকেয়া আছে কিনা তা যাচাই করে কেনা উচিত। এরূপ যাচাই না করার জন্য ক্রেতাকে অনেক সময় বড় অংকের বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর দিতে হয়। বিবরণীভুক্ত জমি কেনার পর তা নিজ নামে নামজারী করলে এবং এ জমি নিয়ে ক্রেতার মোট জমি ২৫ বিঘার নিচে থাকলে তার ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফ হয়ে যাবে।

 

কার্তিকের পূর্বে আবেদন দাখিল

১৫১-আই (I) উপ-ধারা মতে বিবরণী ভাঙার আবেদন যদি বাংলা বছরের ১লা কার্তিক এর আগে রাজস্ব কর্তৃপক্ষ (উপজেলা ভূমি অফিস) বরাবরে দাখিল করা হয় এবং আবেদনটি মঞ্জুর হয়, তবে আদেশটি ১লা কার্তিক হতে কার্যকর হবে। অর্থাৎ আবেদন দাখিলের বছরের প্রথম ৬ মাসের করসহ বকেয়া (যদি থাকে) দিতে হবে।
কার্তিকে আবেদন দাখিল

১৫১ আই (11) উপ-ধারা মতে বিবরণী ভাড়ার আবেদন যদি ১লা কার্তিকের পরে দাখিল করা হয় তবে তা পরবর্তী বছরের ১লা বৈশাখ থেকে কার্যকর হবে। অর্থাৎ আবেদন যে বছর করা হলো ঐ বছরের পূর্ণ কর দিতে হবে। তাই বিবরণী ভাঙার উপযোগী হওয়ার সাথে সাথে উপজেলা ভূমি অফিসে যথাযথভাবে বিবরণী ভাঙার আবেদন করা উচিত।

আবেদনে তা দাখিলের তারিখ দিয়ে আবেদনটি জমা দিয়ে তার রিসিভড কপি সংগ্রহে রাখতে হবে। এতে পরবর্তীতে আবেদন মঞ্জুর হতে দেরী হলে বা আবেদনটি অফিস হতে খোয়া গেলেও রিসিভ কপি দেখিয়ে প্রমাণ করতে পারলে তা দাখিলের তারিখ হতেই কার্যকরী হবে (এরূপ দেরী যদি আবেদনকারীর ত্রুটির কারণে না হয়ে থাকে)।

ভূমি উন্নয়ন কর বকেয়া রাখার বিপদ

ভূমি উন্নয়ন কর অন্য যে কোন ধরনের করের চেয়ে তুলনামূলকভাবে কম। এর উপর ধার্যকৃত সুদের হারও কম— মাত্র ৬.২৫% টাকা। ভূমি উন্নয়ন কর বার্ষিক ভিত্তিতে দিতে হয় । প্রতি বছরের কর যথাসময়ে পরিশোধ করলে কোন সুদ দিতে হয়। না। তবে কর বকেয়া পড়তে থাকলে সুদের হার বৃদ্ধি পেতে থাকে জ্যামিতিক পদ্ধতিতে।

তা হলো ভূমি উন্নয়ন কর যদি ১ বছরের বকেয়া হয় তবে (মূলত সংশ্লিষ্ট বাংলা বছরের ৩০ চৈত্রের পরই কর বকেয়া বলে গণ্য হয়) মূল পাওনার সাথে ৬.২৫% হারে সুদ যোগ হয়। কর যদি ২ বছরের বকেয়া হয় তবে সুদ দ্বিগুণ হয়ে ১২.৫০% হারে যোগ হয় । অনুরূপভাবে করের বকেয়া যত বছরের হবে, সুদের হার তত ৬.২৫% গুণ বেশি হবে ।

ধরা যাক, কোন ব্যক্তির নিকট বার্ষিক ১২০ টাকা হিসেবে ১৪০২-১৪০৯ সন পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর পাওনা আছে। এ ক্ষেত্রে ১৪০৯ সনকে যদি হাল সন ধরা হয়। তবে তাকে ৮ বছরের করের সঙ্গে ১৪০৮ সন হতে ১৪০২ সন পর্যন্ত ৭ বছরের সুদও দিতে হবে।

তাহলে ঐ ব্যক্তিকে ৮ বছরের ভূমি উন্নয়ন কর বাবদ (১২০ x ৮) ৯৬০ টাকা এবং এর সঙ্গে ১২০ টাকা খাজনার উপর ১৪০৮ সনের জন্য (120 x 6.25% 1 ) = ৭.৫০ টাকা, ১৪০৭ সনের জন্য (১২০ X ৬.25% x 2 ) = ১৫ টাকা, অনুরূপভাবে ১৪০৬ সনের জন্য ২২.৫০ টাকা, ১৪০৫ সনের জন্য ৩০ টাকা, ১৪০৪ সনের জন্য ৩৭.৫০ টাকা, ১৪০৩ সনের জন্য ৪৫ টাকা এবং ১৪০২ সনের জন্য ৫২.৫০ টাকা মোট ২১০ টাকা সুদ দিতে হবে। অর্থাৎ ৬৯০ টাকা খাজনার সঙ্গে অতিরিক্ত ২১০ টাকা সুদ দিতে হবে। উল্লিখিত সুদ সহজ পদ্ধতিতে নিম্নের সূত্র অনুসারে বের করা যায়ঃ

সুদ নির্ণয়ের সহজ পদ্ধতি

বকেয়া সন	বকেয়া সনের ক্রম (নিচ থেকে)	সুদ বছরের ইউনিট (ক্রমসমূহের যোগ)	বার্ষিক খাজনা	সুদের হার
১	২	৩	৪	৫
১৪০২	৭	(৭+৬+৫+৪+৩+২+১+০)=২৮	১২০	৬.২৫%
১৪০৩	৬
১৪০৪	৫
১৪০৫	৪
১৪০৬	৩
১৪০৭	২
১৪০৮	১
১৪০৯	০

সূত্র = সুদ বছরের মোট ইউনিট *বার্ষিক খাজনা* সুদের হা

= ২৮*১২০* ৬.২৫%

অতএব সুদ = ২১০ টাকা

[বি.দ্র. খাজনার ধাপ যদি একাধিক হয় তবে “সুদ বছরের ইউনিট” একইভাবে বের করে খাজনার যত ধাপ সুদ নির্ণয়ের সূত্রটি তত বার ব্যবহার করে সুদ নির্ণয় করে তা যোগ করলেই মোট সুদ পাওয়া যাবে।

আজকের আলোচনার বিষয়ঃ একটি আধুনিক দলিলের নমুনা

 

 

একটি আধুনিক দলিলের নমুনা

ক্রমিক নং ১০৩৫

বহি নং ১

দলিল নং ১০১৭

১। রেজিস্ট্রি অফিসের নাম সাব রেজিস্ট্রি অফিস, সূত্রাপুর, ঢাকা।

২। দলিলের সার-সংক্ষেপ

দলিলের প্রকৃতি	মৌজার নাম	ইউনিয়ন/ওয়ার্ড	থানা/উপজেলা	জেলা
সাফ কবলা	মাতুয়াইল	মাতুয়াইল	যাত্রাবাড়ী	ঢাকা

 

হস্তান্তরিত সম্পত্তির পরিমাণ	জমির শ্রেণী	মূল্য (অংক ও কথায় )
০৩৭৫ (তিনশত পঁচাত্তর) অযুতাংশ	নাল জমি	তফসিল বর্ণিত ভূমির মূল্য মং- ৫,০০,০০০/- (পাঁচ লক্ষ) টাকা মাত্র ।

 

৩। দলিল গ্রহিতা/গ্রহিতাগণের নাম ও ঠিকানা (আদালত, সরকারী বা বেসরকারী প্রতিষ্ঠানের ক্ষেত্রে ছবি প্রযোজ্য নয়)

নামঃ মোঃ আনোয়ার হোসেন

পিতার নামঃ মোঃ আবুল কাশেম বেপারী

মাতার নামঃ ছালমা বেগম

বয়সঃ ৩৮ বৎসর

ধর্মঃ ইসলাম

পেশাঃ ব্যবসা

জাতীয়তাঃ বাংলাদেশী

স্থায়ী ঠিকানাঃ গ্রাম- টাংগরী

ডাকঘরঃ বেতকা

থানা/উপজেলাঃ টঙ্গীবাড়ী

জেলা/শহরঃ মুন্সীগঞ্জ

বর্তমান ঠিকানাঃ টাংগরী, ডাকঘর-বেতকা, থানা-টঙ্গীবাড়ী জেলা-মুন্সীগঞ্জ।

৪। দলিল দাতা/ দাতাগণের নাম ও ঠিকানা (আদালত, সরকারী বা বেসরকারী প্রতিষ্ঠানের ক্ষেত্রে ছবি প্রযোজ্য নয়)

১। নামঃ মোঃ মনিরুজ্জামান

পিতার নামঃ মরহুম মোঃ কামরুজ্জামান

মাতার নামঃ রাফিয়া খাতুন

বয়সঃ ৩৫ বৎসর

ধর্মঃ ইসলাম

পেশাঃ ব্যবসা

জাতীয়তাঃ বাংলাদেশী

স্থায়ী ঠিকানাঃ কাজলারপাড়

থানা/উপজেলাঃ সাবেক ডেমরা হালে যাত্রাবাড়ী

জেলাঃ ঢাকা

বর্তমান ঠিকানাঃ কাজলারপাড়, থানা- যাত্রাবাড়ী, জেলা-ঢাকা

২। নামঃ মোঃ আসাদুজ্জামান

পিতার নামঃ মরহুম মোঃ কামরুজ্জামান

মাতার নামঃ রাফিয়া খাতুন

বয়সঃ ৩৭ বৎসর

ধর্মঃ ইসলাম

পেশাঃ ব্যবসা

জাতীয়তাঃ বাংলাদেশী

স্থায়ী ঠিকানাঃ কাজলারপাড়

থানা/উপজেলাঃ সাবেক ডেমরা হালে যাত্রাবাড়ী

জেলা/শহরঃ ঢাকা

বর্তমান ঠিকানাঃ কাজলারপাড়, থানা-যাত্রাবাড়ী, জেলা- ঢাকা।

 

 

৫। আম-মোক্তার/ প্রতিনিধি/অভিভাবকের মাধ্যমে দলিল সম্পাদিত হইয়া থাকিলে তাহাদের নাম, ঠিকানা ও বিবরণ (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) এদের পক্ষে

নামঃ মোঃ জাকির হোসেন (আনু)

পিতার নামঃ মরহুম মহব্বত আলী

মাতার নামঃ রমিজা খাতুন

বয়সঃ ৪০ বৎসর

ধর্মঃ ইসলাম

পেশাঃ ব্যবসা

জাতীয়তাঃ বাংলাদেশী

স্থায়ী ঠিকানাঃ কাজলারপাড়

থানা/উপজেলাঃ সাবেক ডেমরা হালে যাত্রাবাড়ী

জেলা/শহরঃ ঢাকা

বতর্মান ঠিকানা ঃ কাজলারপাড়, থানা-যাত্রাবাড়ী, জেলা- ঢাকা।

৬। আম-মোক্তারনামার বিবরণ (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) এদের পক্ষে বিগত ইংরেজী ০১/০৯/১৯৯৮ সন তারিখে ডেমরা সাব- রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রিকৃত ৬৫৬৫ নং আম-মোক্তারনামা দলিল দ্বারা নিযুক্তীয় আম-মোক্তার মোঃ জাকির হোসেন (আনু. পিতা-মরহুম মহব্বত আলী, সাং-কাজলারপাড়, থানা- সাবেক ডেমরা হালে যাত্রবাড়ী, জেলা-ঢাকা এর দ্বারা।

৭। হস্তান্তরাধীন জমির নূন্যতম পক্ষে ২৫ বছরের মালিকানার ধারাবাহিক বিবরণ (যথাযথ ক্ষেত্রে ওয়ারিশ ও বায়া দলিল সমূহের বিস্তারিত বিবরণ) এবং হস্তান্তরের উদ্দেশ্য, সম্পত্তির দখল, ইজমেন্ট স্বত্ব এবং হস্তান্তর সম্পর্কিত উল্লেখযোগ্য মন্তব্য (যদি থাকে) সম্পর্কিত বিবরণঃ

পরম করুণাময় আল্লাহ তায়ালার পবিত্র নাম স্মরণ করিয়া আরম্ভ করিতেছি । যেহেতু নিম্ন তফসিল বর্ণিত সম্পত্তি সি. এস রেকর্ডীয় মালিক ঢাকা জেলার সাবেক কেরানীগঞ্জ তৎপর তেজগাও অতঃপর ডেমরা হালে যাত্রাবাড়ী থানাধীন কাজলারপাড় গ্রাম নিবাসী মৃত উদয় চাঁদ তিয়র এর পুত্র নিতাই তিয়র মালিক স্বত্ববান ও ভোগ 1 দখলকার নিয়ত থাকাবস্থায় তাহার একমাত্র কন্যা মুক্তা দাস্যাকে ওয়ারিশ বিদ্যমান। রাখিয়া মৃত্যুবরণ করেন ।

অতঃপর উক্ত মুক্তা দাস্যা, স্বামী শ্রী সাধু চরণ রাজবংশী, পিতা-মৃত নিতাই ভিয়র, সাং-যাত্রাবাড়ী, থানা-তেজগাঁও, জেলা-ঢাকা, তাহার মৃত পিতা নিতাই ভিয়র এর ওয়ারিশ সূত্রে নিম্ন তফসিল বর্ণিত সম্পত্তি প্রাপ্ত হইয়া মালিক ও ভোগ দখলকারীণি নিয়ত থাকাবস্থায় তাহার নগদ টাকার প্রয়োজনে বিগত ইংরেজী ২১/০৩/১৯২৭ সন তারিখে ঢাকার ২য় জয়েন্ট সাব- রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রিকৃত ১ নং বহির ২০ নং ভলিয়মের ৩৪ নং হইতে ৩৬ নং পাতায় লিখিত ১৯০৭ নং সাফ কবলা দলিল মূলে ঢাকা জেলার তেজগাঁও থানাধীন যাত্রাবাড়ী গ্রাম নিবাসী মৃত রাই মোহন রাজবংশী স্ত্রী শ্রীমতি সখি বেওয়ার নিকট সাফ বিক্রয় করিয়া বিক্রীত সম্পত্তি হইতে চিরতরে নিঃস্বত্ত্ববর্তী হন।

 

 

তৎপর উক্ত শ্রীমতি সখি বেওয়া উপরোক্তরূপে উক্ত মুক্তা দাস্যা হইতে খরিদ করিয়া খরিদ সূত্রে স্বত্ববর্তী মালিক ও ভোগ দখলকারীণি নিয়ত রহেন এবং বিগত ইংরেজী ০৫/০৪/১৯০০ সন তারিখে ঢাকার ২য় জয়েন্ট সাব- রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রিকৃত ১৩৩৬ নং সাফ কবলা দলিল মূলে উক্ত মুক্তা দাস্যার নিকট হইতে খরিদ করত খরিদ সূত্রে মালিক দখলকার নিয়ত হন উক্ত শ্রীমতি সখি বেওয়া।

অতঃপর উক্ত শ্রীমতি সখি বেওয়া নিম্ন তফসিল বর্ণিত সম্পত্তি উল্লিখিত পৃথক পৃথক দুইখানা সাফ কবলা দলিল মূলে খরিদ করিয়া খরিদ সূত্রে স্বত্ববর্তী মালিক ও ভোগ দখলকারীণি নিয়ত থাকিয়া ভোগ দখল করিতে থাকাবস্থায় তাহার নগদ টাকার প্রয়োজনে বিগত ইংরেজী ১২/১১/১৯৬৩ সন তারিখে ঢাকা সদর সাব রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রিকৃত ১ নং বহির ১৫৯ নং ভলিয়মের ২৯১ নং হইতে ২৯৪ নং পাতায় লিখিত ১৫৩৩৫ নং সাফ কবলা দলিল দ্বারা ঢাকা জেলার তেজগাঁও থানাধীন কাজলারপাড় গ্রাম নিবাসী হাজী মোঃ আয়েত আলীর পুত্র রওশন আলী মাদবর ও কামরুজ্জামানের নিকট সাফ বিক্রয় করিয়া উক্ত শ্রীমতি সখি বেওয়া চিরতরে নিঃস্বত্ববর্তী হন ।

এবং উক্ত মুক্তা দাস্যা তাহার পৈত্রিক ওয়ারিশ সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির কিছু অংশ বিগত ইংরেজী ২১/০৩/১৯২৭ সন তারিখে ঢাকার ২য় জয়েন্ট সাব রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রিকৃত ১ নং বহির ২০ নং ভলিয়মের ৩৭ নং হইতে ৩৯ নং পৃষ্ঠায় লিখিত ১৯০৮ নং সাফ কবলা দলিল দ্বারা যাত্রাবাড়ী নিবাসী মৃত অর্জুন রাজবংশীর পুত্র শ্রী সাধু চরণ রাজবংশী (তাহার স্বামী) এর নিকট সাফ বিক্রয় করিয়া উহা হইতে চিরতরে নিঃস্বত্ববান হন।

অতঃপর উক্ত সাধু চরণ রাজবংশী উল্লিখিত সাফ কবলা দলিল মূলে খরিদ করতঃ খরিদ সূত্রে মালিক নিয়ত হইয়া ভোগ দখলকার নিয়ত থাকাবস্থায় পুত্র শ্রী মনোরঞ্জন রাজবংশী তাহার মৃত পিতার ওয়ারিশ সূত্রে প্রাপ্ত হইয়া মালিক ও ভোগ দখলকার নিয়ত থাকাবস্থায় তাহার নগদ টাকার প্রয়োজনে বিগত ইংরেজী ২১/০৪/১৯৬১ সন তারিখে ঢাকা সদর সাব- রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রিকৃত ১ নং বহির ৫৬ নং ভলিয়মের ৭৪ নং হইতে ৭৭ নং পাতায় লিখিত ৩৯৫৮ নং সাফ কবলা দলিল দ্বারা উক্ত কাজলারপাড় গ্রাম নিবাসী মৃত হাজী আয়েত আলীর পুত্র রওশন আলী মাদবর ও কামরুজ্জামানের নিকট সাফ বিক্রয় করিয়া নিঃস্বত্ববান হন।

এবং উক্ত শ্রী মনোরঞ্জন রাজবংশী আরও কতক সম্পত্তি বিগত ইংরেজী ৩১/০১/১৯৯১ সন তারিখে ঢাকা সদর সাব- রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রিকৃত ১০৬৭ নং সাফ কবলা দলিল মূলে উক্ত রওশন আলী মাদবর ও কামরুজ্জামানের নিকট সাফ বিক্রয় করিয়া উহা হইতে নিঃস্বত্ববান হন।

অতঃপর উক্ত রওশন আলী মাদবর ও কামরুজ্জামান নিম্ন তফসিল বর্ণিত সম্পত্তি উল্লিখিত পৃথক পৃথক তিনখানা সাফ কবলা দলিল মূলে খরিদ করিয়া খরিদা সূত্রে মালিক নিয়ত হইয়া ভোগ দখল করিতে থাকাবস্থায় তাহাদের নিজ নিজ নামে বিগত সেঃ মেঃ জরীপে আর, এস রেকর্ডে শুদ্ধ ও চূড়ান্তভাবে রেকর্ড লিপিবদ্ধ করতঃ এবং নিজেদের নামে নামজারী ও জমাভাগ করাইয়া সরকারী খাজনাদি পরিশোধক্রমে চেক দাখিলা গ্রহণে ভোগ দখল করিয়া আসিতে থাকাবস্থায় উক্ত কামরুজ্জামান। আমরা অর্থাৎ অত্র দলিল দাতাদ্বয়কে ওয়ারিশ বিদ্যমান রাখিয়া মৃত্যুবরণ করেন।

সে মতে আমরা অত্র দলিল দাতাদ্বয় নিম্ন তফসিল বর্ণিত সম্পত্তি পিতার ওয়ারিশ সূত্রে মালিক প্রাপ্ত ভোগ দখল করিতে থাকাবস্থায় আমাদের নিজ নিজ নামে ঢাকা সিটি জরীপে রেকর্ড লিপিবদ্ধ করাইয়া এবং আর, এস রেকর্ড মোতাবেক বিগত ইংরেজী ২১/০৮/২০০৬ সন তারিখে ৯৩৫৩/০৬ নং নামজারী ও জমাভাগ মোকদ্দমা বলে ৭৬৭৪ নং খতিয়ানের নং জোতে নামজারী ও জমাভাগ করাইয়া এ যাবৎকাল পর্যন্ত 80 নিরাপদে ও নির্বিবাদে পরম সুখে শান্তিপূর্ণভাবে ভোগ ব্যবহার ও কার্যাদি পরিচালনা করিয়া আসিতেছি।

 

 

৮। একাধিক ক্রেতা/গ্রহিতার ক্ষেত্রে ক্রয়কৃত/অর্জিত জমির হারাহারি মালিকানার বিবরণ (যদি থাকে) প্রযোজ্য নহে।

৯। একাধিক বিক্রেতা/ হস্তান্তরকারীর ক্ষেত্রে হস্তান্তরিত জমির হারাহারি মালিকানার বিবরণঃ

বিক্রেতা/ দাতাদ্বয়ের নাম	মালিকানার পরিমাণ
মোঃ মনিরুজ্জামান	০১৮৭.৫০ অযুতাংশ
মোঃ আসাদুজ্জামান	০১৮৭.৫০ অযুতাংশ

১০। সম্পাদনের তারিখ (বাংলা ও ইংরেজী)ঃ

বাংলা ১৪১৪ সনের ১৫ ফাল্গুন

ইংরেজী ২০০৮ সনের ফেব্রুয়ারি

১১। সম্পত্তির তফসিল

জেলা- ঢাকা,

থানা-যাত্রাবাড়ী,

মৌজা-মাতুয়াইল স্থিত,

জে, এল, নম্বর সি, এস ৩৩২ নং, এস, এ ১৫৪ নং, আর, এস ২৫ নং ।

খতিয়ান নম্বর সি. এস ১৬৮৩ নং, এস. এ ২০০৬ নং, আর, এস ২১৭০ নং, ঢাকা সিটি জরীপে ডি, পি, ১৮৯০ নং নামজারী ৭৬৭৪ নং খতিয়ানে লিখিত। খারিজা জোত ৩/৪০ নং বটে।

দাগ নম্বর সি. এস ও এস. এ ১০৯৭ (এক হাজার সাতানব্বই) নং দাগ, আর, এস ১৫৭৯ (এক হাজার পাঁচশত ঊনাশি) নং দাগ, ঢাকা সিটি জরীপে ২১১৬১ নং দাগের মোট জমি ২৮৫০ অযুতাংশের কাতে ০৩৭৫ (তিনশত পঁচাত্তর) অযুতাংশ নাল জমি যাহা দলিল দ্বারা সাফ বিক্রীত সম্পত্তি বটে।

ভূমি অফিসের নাম/বিবরণ – সহকারী কমিশনার (ভূমি) ডেমরা, ঢাকা।

১২। সম্পত্তির চৌহন্দির বিবরণ

উত্তরে- আমির হোসেন

দক্ষিণে- দাতাদ্বয় নিজ

পূর্বে- মৃধা গং

পশ্চিম- মুসলিম উদ্দিন

১৩। হস্তান্তরিত সম্পত্তির পরিমাণ (অংকে ও কথায়) ০৩৭৫ (তিনশত পঁচাত্তর) অযুতাংশ।

১৪ । হস্তান্তরিত সম্পত্তির মূল্য পরিশোধের বিবরণ (যদি থাকে) (অংকে ও কথায়)ঃ

অংকেঃ ৫,০০,০০০/- টাকা
কথায়ঃ (পাঁচ লক্ষ) টাকা বুঝিয়া পাইলাম ।

১৫। হস্তান্তরিত সম্পত্তির হাত নকশা ও পরিমাণ RS রেকর্ড মোতাবেক

০৩৭৫ অযুতাংশ বিক্রীত

পূর্বে ২৫৮১
উত্তরে ২০৮০
দক্ষিণে ২৫৮১
পশ্চিম ৮২

১৬। দলিল পাঠ করিয়া/করাইয়া আমরা উহার মর্ম অবগত ও সম্মত হইয়া স্বাক্ষর করিলাম।

দাতা/দাতাগণের স্বাক্ষর-

১৭। গ্রহিতা/গ্রহিতাগণের স্বাক্ষর-

১৮। সাক্ষী/সাক্ষীগণের নাম, ঠিকানা ও স্বাক্ষর

স্বাক্ষর ও তারিখ

 

 

 

ক) নামঃ আব্দুল জব্বার শেখ

পিতা/স্বামীর নামঃ তমিজ উদ্দিন শেখ

মাতার নামঃ ভানু বিবি

গ্রাম/ রোড নাংঃ কতুবখালি

ডাকঘরঃ দনিয়া

উপজেলা/থানাঃ যাত্রাবাড়ী

জেলাঃ ঢাকা

খ) নামঃ মোঃ মামুন

পিতা/স্বামীর নামঃ মোতালেব সরকার

মাতার নামঃ মাসুদা বেগম

গ্রাম / রোড নংঃ কাজলারপাড়

ডাকঘরঃ দনিয়া

উপজেলা/থানাঃ যাত্রাবাড়ী

জেলাঃ ঢাকা

১৯। কৈফিয়ৎ যদি থাকে

২০। সনাক্তকারীর নাম, ঠিকানা ও স্বাক্ষর

স্বাক্ষর ও তারিখ

নামঃ মোঃ মহিন উদ্দিন

পিতা/স্বামীর নামঃ মৃত জামাল খান

মাতার নামঃ মৃত জহিরন নেছা

গ্রাম/ রোড নংঃ ফতুলখাল

ডাকঘরঃ দনিয়া

উপজেলা/থানাঃ যাত্রাবাড়ী

জেলাঃ ঢাকা

স্বাক্ষর ও তারিখ

২১। হস্তান্তরিত সম্পত্তির সঠিক পরিচয় এবং বাজার মূল্য সম্পর্কে সম্যক অবহিত হইয়া আমি নিম্ন স্বাক্ষরকারী অত্র দলিল মুসাবিদা করিয়াছি/লিখিয়া দিয়াছি এবং পক্ষগণকে পাঠ করাইয়া শুনাইয়াছি।

দলিলটি (১০) ফর্মে কম্পোজকৃত।

মুসাবিধাকারক বা দলিল লেখকের নাম, পূর্ণ ঠিকানা ও স্বাক্ষর, দলিল লেখকের সনদ নং- (অফিসের নাম সহ)

নামঃ মোঃ ইছহাক মিয়া,

পূর্ণ ঠিকানাঃ ঠুলঠুলিয়া, ডেমরা, ঢাকা,

সনদ নং-৫৯.

অফিসের নাম- এস, আর, অফিস, ডেমরা, ঢাকা।

 

২২। দলিলদাতার হলফনামা

বরাবর,
সাব রেজিস্ট্রার অফিস, সূত্রাপুর, জেলা-ঢাকা।

১। মোঃ মনিরুজ্জামান, বয়স ৩৫ বৎসর ২। মোঃ আসাদুজ্জামান, বয়স-৩৭ বৎসর।

এই মর্মে হলফনামা প্রদান করিতেছি যে, আমরা হস্তান্তরিত জমির নিরঙ্কুশ মালিক, অন্য কেহ মালিকানার অংশীদার নাই, অন্য কোন পক্ষের সহিত বায়না চুক্তি স্বাক্ষরিত হয় নাই বা অন্য কোথাও বিক্রয় হয় নাই বা অন্য কোন পক্ষের নিকট বন্ধক রাখা হয়। নাই বা এ সম্পত্তি সরকারী খাস/অর্পিত বা পরিত্যক্ত সম্পত্তি নয় বা অন্য কোনভাবে সরকারে বর্তায় নাই।

আরও হলফনামা প্রদান করা হইতেছে যে, উপরের কোন ভুল তথ্য লিপিবদ্ধ হইয়া থাকিলে তজ্জন্য দায়ী হইব, আমার বিরুদ্ধে দেওয়ানী ও ফৌজদারী মামলা করা যাইবে, ক্ষতিপূরণ দিতে বাধ্য থাকিব, জমি সম্পর্কে যে কোন ভুল, অসত্য, বিভ্রান্তকর তথ্য প্রদান করিয়া থাকিলে প্রয়োজনে নিজ খরচায় ভুল শুদ্ধ করিয়া ক্ষতিপূরণসহ নতুন দলিল প্রস্তুত ও রেজিস্ট্রি করিয়া দিতে বাধ্য থাকিব। উল্লেখ্য যে, দলিলে হস্তান্তরিত সম্পত্তির মূল্য কম দেখানো হয় নাই ।

হলফকারীর স্বাক্ষর ও তারিখ

সনাক্তকারীর স্বাক্ষর

২৩। সাব- রেজিস্ট্রারের নাম ও পদবী সহ স্বাক্ষর ও তারিখ

নকলকারক পাঠক তুলনাকারক
৫/৩/০৮ ৫/৩/০৮ ৫/৩/০৮

আজকে আমরা আলোচনা করবো জমি জমা ক্রয় ও দলিল রেজিস্ট্রি করবেন যেভাবে

 

 

জমি জমা ক্রয় ও দলিল রেজিস্ট্রি করবেন যেভাবে

নিষ্কণ্টক জমি ক্রয় ক্রেতার কী করণীয়ঃ

এক খণ্ড জমির মালিক হওয়া প্রতিটি মানুষেরই মনের একটি অদম্য বাসনা। কিন্তু জমি-জমা ক্রয় করা বিশেষত শহর, উপ-শহর বা এর আশেপাশের এলাকায় হলে তা খুবই ঝুঁকিপূর্ণ। জমি ক্রয়-বিক্রয়ে দালাল-টাউট-বাটপারদের প্রতারণা, পদে পদে এদের রসালো কথা, বেশীদামী জমি অল্পদামে ক্রয়ের সুযোগ হাতছাড়া না – বার ভুল তাড়না ইত্যাদি বিভ্রান্তিতে পড়ে জমি ক্রয় করতে গিয়ে ক্রেতা প্রায়ই প্রবঞ্চিত হচ্ছেন। অনেক সময় জমি কিনে দখল নিতে গিয়ে নাজেহালও হচ্ছেন। অতএব—

জমি ক্রয়কালে ক্রেতাকে যা যা জানতে হবে

(১) জরিপের মাধ্যমে প্রণীত রেকর্ড অর্থাৎ খতিয়ান ও নক্‌শা যাচাই করে দেখতে হবে।

(২) জমির তফসিল অর্থাৎ জমির মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর এবং উক্ত দাগে জমির মোট পরিমাণ জানতে হবে।

(৩) প্রযোজ্য ক্ষেত্রে সি এস. এস. এ. আর. এস সার্টিফাইড পর্চা দেখতে হবে।

(৪) বিক্রেতা ক্রয়সূত্রে ভূমির মালিক হয়ে থাকলে তার ক্রয়ের দলিল/ৰায়া দলিল রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে বিক্রেতার মালিকানা নিশ্চিত হতে হবে।

(৫) বিক্রেতা উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত হলে সর্বশেষ জরিপের খতিয়ান বিক্রেতা বা তিনি যার মাধ্যমে প্রাপ্ত তার নামের অস্তিত্ব (যোগসূত্র) মিলিয়ে দেখতে হবে ।

(৬) জরিপ চলমান এলাকায় বিক্রেতার নিকট রক্ষিত মাঠ পর্চা যাচাই করে দেখতে হবে।
যদি মাঠ পর্চার মন্তব্য কলামে কিছু লেখা থাকে, যেমন— মন্তব্য কলামে (AD) এভাবে লেখা থাকলে বুঝতে হবে অত্র খতিয়ানের বিরুদ্ধে তসদিক পর্যায়ে আপত্তি আছে। এরূপ জমি ক্রয়ের আগে জরিপ অফিস/ক্যাম্পে গিয়ে উক্ত জমিটির সর্বশেষ অবস্থা জেনে নিতে হবে।

(৭) উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত জমি বিক্রেতার শরীকদের সঙ্গে বিক্রেতার সম্পত্তি ভাগাভাগির বণ্টন নামা (ফারায়েজ) দেখে নিতে হবে।

(৮) বিক্রেতার নিকট থেকে সংগৃহীত দলিল, বায়া দলিল, খতিয়ান/পর্চা ইত্যাদি কাগজপত্র সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে গিয়ে তলবকারী/স্বত্বলিপি রেজিস্টারের সঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হবে।

(৯) সর্বশেষ নামজারী পর্চা, ডি. সি আর, খাজনার দাখিলা (রসিদ) যাচাই করে দেখতে হবে। জমির খাজনা বকেয়া থাকলে এবং বকেয়া খাজনাসহ জমি ক্রয় করলে বকেয়া খাজনা পরিশোধের দায় ক্রেতার।

(১০) বিবেচ্য জমিটি সার্টিফিকেট মোকদ্দমাভুক্ত কিনা, কখনো নিলাম হয়েছে। কিনা তা তহসিল অফিস/উপজেলা ভূমি অফিস হতে জেনে নিতে হবে। সার্টিফিকেট মামলাভুক্ত সম্পত্তি বিক্রয়যোগ্য নয় (সরকারী দাবী আদায় আইন, ১৯১৩ এর ৭ ধারা)

(১১) বিবেচ্য তুমি খাস, পরিত্যক্ত/অর্পিত (ভি. পি.), অধিগ্রহণকৃত বা অধিগ্রহণের জন্য নোটিসকৃত কিনা তা তহসিল, উপজেলা ভূমি অফিস বা জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ের এল. এ. শাখা থেকে জেনে নিতে হবে।

(১২) বিবেচ্য জমি কোন আদালতে মামলা-মোকদ্দমাভুক্ত কিনা তা জেনে নিতে হবে। মামলাভুক্ত জমি কেনা উচিত নয়।

(১৩) বিবেচ্য জমিটি সরেজমিনে যাচাই করে এর অবস্থান নক্শার সঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হবে এবং দখল সম্পর্কে খোঁজ-খবর নিয়ে বিক্রেতার মালিকানা ও দখল নিশ্চিত হতে হবে।

(১৪) সাব-রেজিস্ট্রি অফিস ও জেলা রেজিস্ট্রারের অফিসে তল্লাশি দিয়ে জমির সর্বশেষ বেচাকেনার তথ্য জেনে নেয়া যায়

(১৫) প্রস্তাবিত জমিটি ঋণের দায়ে কোন ব্যাংক/সংস্থার নিকট দায়বদ্ধ কিনা।

(১৬) প্রস্তাবিত জমিতে যাতায়াতের রাস্তা আছে কিনা তাও দেখা প্রয়োজন।

(১৭) কোন কোন এলাকার জমিতে নানা ধরনের বিধি-নিষেধ থাকতে পারে, যেমন ভাওয়াল জাতীয় উদ্যানের জীব বৈচিত্র সংরক্ষণের স্বার্থে গাজীপুর জেলার সদর উপজেলার নিম্নোক্ত মৌজাসমূহের ব্যক্তি মালিকানাধীন বা সরকারী জমিতে শিল্প/কারখানা/পাকা ইমারতসহ ক্ষুদ্র কুটির শিল্প, কৃষি, দুগ্ধ ও মৎস্য খামার ইত্যাদি স্থাপন না করার জন্য পরিবেশ ও বন মন্ত্রণালয় ২২/১১/৯৯ ইং তারিখে পরম (শা-৩) ১৪/৯৪/৯৮৮নং স্মারকে একটি পরিপত্র জারী করে। তাই এ সব বিষয়ে খোঁজ-খবর নিয়ে জমি কেনা উচিত।

 

 

মৌজাসমূহ হলঃ

(ক) আড়াইশো প্রসাদ (খ) বন খরিয়া (গ) বিশিয়া কুড়ি বাড়ি (ঘ) বারই পাড়া (ঙ) উত্তর সালনা (চ) বাউপাড়া (ছ) বাহাদুরপুর ও (জ) মোহনা ভবানীপুর।

১৮। অতিরিক্ত সতর্কতা ও পরবর্তীতে কোন ঝামেলা হলে আইনী সহায়তা অর্জনের লক্ষ্যে জমি ক্রয়ের পূর্বে সংশ্লিষ্ট সকলের অবগতির জন্য কমপক্ষে ৩টি জাতীয় দৈনিকে ‘লিগ্যাল নোটিস’ প্রকাশ করা যেতে পারে।
উল্লিখিত প্রক্রিয়ায় যাচাই-বাছাই করে জমি ক্রয় করা ঝামেলা মনে হতে পারে। কিন্তু এ প্রক্রিয়া সম্পন্ন করে জমি ক্রয় করলে ভবিষ্যতের বহুবিধ ঝামেলা এড়ানো সম্ভব।

দলিল সম্পাদন এবং রেজিস্ট্রি করার জন্য দাখিলের সময় সীমাঃ

রেজিস্ট্রেশন এ্যাক্ট, ১৯০৮ এর ২৩ ধারায় বলা হয়েছে যে, উক্ত আইনের ২৪. ২৫ ও ২৬ ধারার শর্ত সাপেক্ষে উইল ব্যতীত অন্যান্য সকল দলিল সম্পাদনের তারিখ হতে চার মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্য রেজিস্ট্রারিং অফিসারের নিকট পেশ করতে হবে। চার মাস অতিবাহিত হয়ে গেলে তা রেজিস্ট্রির জন্য গ্রহণ করা হবে না। তবে সংশ্লিষ্ট বিষয়ে আদালতের কোন রায়/ডিক্রি /আদেশ থাকলে এবং উক্ত রায় ডিক্রির বিরুদ্ধে কোন আপিল হলে তা নিষ্পত্তির চার মাসের মধ্যে দলিলটি রেজিস্ট্রির জন্য দাখিল করতে হবে।

দলিল সম্পাদন

দলিল সম্পাদন বলতে বুঝায় দলিলে দলিল দাতার স্বাক্ষর বা টিপসহি প্রদান। দাতা যে তারিখে ও যে সময়ে দলিলে স্বাক্ষর করবেন সে তারিখ ও সে সময় হতেই দলিলটি সম্পাদিত হলো বলে গণ্য হবে। দলিল সম্পাদনের চার মাসের মধ্যে তা রেজিস্ট্রির জন্য রেজিস্ট্রি অফিসে দাখিল করতে হবে। রেজিস্ট্রির পর দলিলটি দাতার স্বাক্ষরের তারিখ হতেই কার্যকর হবে।

যে সব দলিল রেজিস্ট্রি বাধ্যতামূলক নয়ঃ

(১) কোন রাজস্ব আদালতের বাটোয়ারা কার্যক্রমে পক্ষগণ কর্তৃক কোন সোলেনামা সম্পাদিত ও আদালত কর্তৃক তা গৃহীত হলে ।

(২) সম্পত্তি ভোগ করার লক্ষ্যে কারো কোন অধিকার সংকোচন বা ধ্বংস না করে পারস্পরিক ও পারিবারিকভাবে নামান্তরকরণের কার্যক্রমে যে সোলেনামা করা হয়।

(৩) আদালতের ডিক্রি/রায় বা আদেশ (রেজিস্ট্রেশন আইনের ১৭ ধারা আদালতের ডিক্রির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়)।

(৪) অতীতের স্বত্ত্বের স্বীকৃতি দিয়ে প্রস্তুত পারিবারিক বন্দোবস্ত।

(৫) দেওয়ানী আদালতের বা সার্টিফিকেট অফিসারের নিলামে হস্তান্তরকৃত সম্পত্তির বয়নামা ।

(৬) ১০০ টাকার কম মূল্যের স্থাবর সম্পত্তির হস্তান্তর দলিল।

(৭) পোষ্যপুত্র / পালকপুত্র গ্রহণ করার দলিল।

(৮) সর্বোপরি কোন দলিল রেজিস্ট্রি করার প্রয়োজন আছে কি-না তা দলিলে বর্ণিত শর্ত দ্বারাই নির্ধারিত হয়ে থাকে।

দলিল লিখার সময় ক্রেতাকে যে সব বিষয়ের প্রতি লক্ষ রাখতে হবেঃ

(১) দলিল সম্পাদনকারীকে (দাতা হিসেবে সহিকারী সাবালক ও সুস্থ মস্তিষ্কসম্পন্ন হতে হবে।

(২) দলিলের অঙ্গসমূহ যেমন

(ক) শিরোনাম- ‘সাফ করালা’, ‘বায়নাপ’ ইত্যাদি।

(খ) প্রস্তাবিত জমির পরিমাণ ও বিক্রয় মূল্য (বায়না দলিল হলে বায়নায় পরিশোধিত টাকা বা টাকা)

(গ) পক্ষ পরিচয় (I) দলিল গ্রহীতা (II) দলিল দাতা বা প্রথম পক্ষ, দ্বিতীয় পক্ষ।

(ঘ) পূর্ণ নাম ও ঠিকানা, পেশা, ধর্ম ইত্যাদি। মালিকানার ভিত্তি, দলিল মূলে হলে পূর্ব দলিলের নম্বর

(৩) স্বত্ত্বের বর্ণনা দাতার ৩ তারিখ পর্য/খতিয়ান ইত্যাদি।

(৪) দলিলে প্রস্তাবিত জমির তফসিল (জেলা, উপজেলা, রেজিস্ট্রি অফিসের নাম, মৌজা, খতিয়ান, দাগ নং, জমির শ্রেণীর বর্ণনা থাকতে হবে।

(৫) প্রস্তাবিত জমির চৌহদ্দি (উত্তর, পূর্ব, দক্ষিণ ও পশ্চিম পার্শ্বস্থ জমির মালিকগণের নাম) বর্ণনা ।

(৬) দলিলদাতা দলিলের উপরে ডানপাশে (নিচ থেকে উপরের দিকে) এবং শেষ পৃষ্ঠার নিচে সই/টিপ সই করবেন। প্রতি পৃষ্ঠায় সই করলে আরো ভালো হয়।

(৭) দলিল দাতার নিচে (শেষ পৃষ্ঠায়) দলিল লেখক স্বাক্ষর করবেন, এরপর কমপক্ষে দু’জন সাক্ষী এবং একজন সনাক্তকারী (বিক্রেতাকে) স্বাক্ষর করবেন।

(৮) দলিলে যতদূর সম্ভব কাটা, ঘষামাজা, অস্পষ্টতা এড়াতে হবে। তবুও কোনোরূপ ভুল-ত্রুটি, ঘষামাজা হয়ে গেলে তার লাইন ও শব্দের ক্রম উল্লেখ করে দলিলের শেষাংশে “কৈফিয়ত” লিখে দলিল লেখক তার নিচে সই করবেন।

(৯) তফসিল লেখার সময় প্রত্যেক দাগে মোট জমির পরিমাণ কত এবং অদ্যকার বিক্রেয় দলিলে উক্ত দাগের “কাতে” কত একর/শতাংশ জমি দেয়া হচ্ছে তা প্রতি ক্ষেত্রে লেখানো। কোন ক্রমেই কয়েকটি দাগের জমি একত্রে যোগ করে তার কাতে বিক্রিত একর/শতাংশ লেখা উচিত নয়।

(১০) বিভিন্ন জরিপের দাগ ও খতিয়ান নম্বর সঠিকভাবে লেখানো, এজন্য তহসিল অফিস হতে জমির সঠিক দাগ ও খতিয়ান নম্বর জেনে নেয়া যেতে পারে।

 

 

জমির হিস্যা লিখার পদ্ধতি

বিভিন্ন প্রকার জরিপ কাজের সময় রেকর্ড বা খতিয়ানে এবং হস্তান্তর দলিলে মালিকের জমির অংশ বা হিস্যা বিভিন্নভাবে (এককে) লিখার প্রচলন দেখা যায়, যেমন— আনা, কড়া, গণ্ডা, ইত্যাদি। এর মধ্যে সবচেয়ে বেশী লক্ষ করা যায় আনার প্রচলন। তবে বর্তমানে একক আধুনিক পদ্ধতিতে অর্থাৎ সহস্রাংশে (দশমিক দিয়ে) লেখা হয় । আনা এককগুলো এখনও পুরনো দলিল, রেকর্ডে দেখা যায় ।

পরিচিতির জন্য তা নিম্নে দেয়া হল :

সনাতন একক	আধুনিক একক (মোট সম্পত্তিকে ১০০০ ধরে)
= এক আনা	৬২.৫০ অংশ = এক আনা
= দুই আনা	১২৫.০০ অংশ = দুই আনা
=  তিন আনা	১৮৭.৫০ অংশ = তিন আনা
= চার আনা	২৫০.০০ অংশ = চার আনা
= পাঁচ আনা	৩ ১২.৫০ অংশ = পাঁচ আনা
= ছয় আনা	৩৭৫.০০ অংশ = ছয় আনা
= সাত আনা	৪৩৭.৫০ অংশ = সাত আনা
= আট আনা	৫০০.০০ অংশ = আট আনা
= নয় আনা	৫৬২.৫০ অংশ = নয় আনা
= দশ আনা	৬২৫.০০ অংশ = দশ আনা
= এগার আনা	৬৮৭.৫০ অংশ = এগার আনা
= বার আনা	৭৫০.০০ অংশ = বার আনা
= তের আনা	৮১২.৫০ অংশ = তের আনা
= চৌদ্দ আনা	৮৭৫.০০ অংশ = চৌদ্দ আনা
= পনের আনা	৯৩৭.৫০ অংশ = পনের আনা
= ষোল আনা	১০০০ ০০ অংশ = ষোল আনা

ক্রান্তি, কড়া, গণ্ডা ও আনার হিসেব

= ১ তিল
= ২ তিল
= ৩ তিল
= ২০ তিল = ১ ক্রান্তি।

= ১ ক্রান্তি
= ২ ক্রান্তি
= ৩ ক্রান্তি = ১ কড়া ।

= ১ কড়া
= ২ কড়া
= ৩ কড়া
= ৪ কড়া = ১ গণ্ডা

= ১ গণ্ডা
= ২ গণ্ডা
= ২০ গণ্ডা = ১ আনা।

আর. ও. আর. এ অংশ লিখার পদ্ধতি

আর ও আর খতিয়ানে কোন হোল্ডিংয়ের সমুদয় সম্পত্তিকে ১৬ আনা ধরে যেভাবে অংশ লিখা হয় তার একটি নমুনা নিম্নে তুলে ধরা হলো— ধরা যাক, হোল্ডিংয়ে শরীক সমান হিস্যায় তিন জন। তাহলে প্রত্যেকের প্রাপ্য অংশ দাঁড়ায়ঃ

পাঁচ আনা + ৬ গণ্ডা + (দুই) কড়া + (দুই ক্রান্তি)
তিন অংশে মোট হয় = (৫ × ৩) ১৫ আনা + (৬ x ৩) ১৮ গণ্ডা + (২ × ৩) ৬ কড়া + (২ × ৩) ৬ ক্রান্তি,

= ১৫ আনা + ১৮ গণ্ডা + ৬ কড়া + ২ কড়া (৩ ক্রান্তি = ১ কড়া হিসেবে),
= ১৫ আনা + ১৮ গণ্ডা + ৮ কড়া,
= ১৫ আনা + ১৮ গণ্ডা+ ২ গণ্ডা (৪ কড়া = ১ গণ্ডা হিসেবে).
= ১৫ আনা + ২০ গণ্ডা
= ১৫ আনা + ১ আনা (২০ গণ্ডা = ১ আনা হিসেবে),
= ১৬ আনা

বর্তমান সময়ে ব্যবহৃত আধুনিক এককের নমুনা

.০০২৫ একর = কোয়াটার শতাংশ
.০০৫ একর = আধা শতাংশ
.০০৭৫ একর = পোনে এক শতাংশ
.০১ একর = এক শতাংশ
০.১২৫ একর = সোয়া শতাংশ
.০১৫ একর = দেড় শতাংশ
.০১৭ একর = পোনে দুই শতাংশ
.০২ একর = দুই শতাংশ
.১ একর = দশ শতাংশ
১ একর = ১ একর

 

 

দলিল সম্পাদন প্রক্রিয়া

১। পূর্বোল্লিখিত বিষয়গুলো যাচাই করে কোন জমি ক্রয়যোগ্য মনে হলে ক্রেতা বিক্রেতার সঙ্গে বায়না দলিল বা সরাসরি দলিল সম্পাদন করতে পারেন। দলিল সম্পাদন করলে তা ৪ (চার) মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রি করতে হবে।

২। দলিল সম্পাদনকালে জমির তফসিল সতর্কতার সঙ্গে দলিলে লিখতে হবে। যে সব দাগে জমি ক্রয় করা হচ্ছে তাতে মোট কত টুকু জমি আছে এবং বিক্রেতার তাতে কতটুকু হিস্যা আছে তা দেখে প্রতি দাগে আলাদা আলাদা (কাতে) পরিমাণ উল্লেখ পূর্বক দলিল সম্পাদন করতে হবে।

৩। একজন অভিজ্ঞ ও দক্ষ দলিল লেখককে দিয়ে লিখার কাজটি করা উচিত। কারণ তাদের অজ্ঞতা ও অদক্ষতার জন্য ক্রেতাকে অনেক ক্ষেত্রে বিপদে পড়তে হয়।

৪। দলিল রেজিস্ট্রির সময় দলিলের রিসিট সাব-রেজিস্ট্রার অফিস হতে সংগ্রহ করে সংরক্ষণ করতে হবে । যা দিয়ে পরবর্তীতে মূল দলিল উঠাতে হবে।

৫। জমি ক্রয়কালে সংগৃহীত সংশ্লিষ্ট সব দলিল, বায়া দলিল, পর্চা, নকশা, ফারায়েজ নিজের সংগ্রহে রাখতে হবে। যা সারা জীবনই কাজে লাগবে।

৬। দলিল সম্পাদনের সাথে সাথে জমির দখল বুঝে নিতে হবে। দখল ছাড়া স্বত্বসৃষ্টি পূর্ণাঙ্গ হয় না।

৭। ভূমি ক্রয় করে রেজিস্টার্ড দলিল বা দলিলের নকল হাতে পাবার পর সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর কার্যালয়ে গিয়ে আবেদন করে বা সাব-রেজিস্ট্রারের অফিস হতে সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর কার্যালয়ে পাঠানো “হস্তান্তর নোটিস” (এল. টি.) মূলে সরকারী ফিসাদি প্রদান করে নিজ নামে ভূমি নামজারী করিয়ে নিতে হবে। নামজারীর মাধ্যমে ক্রেতার নামে রেকর্ড সংশোধিত হবে। নামজারীর পর তহসিল অফিসে গিয়ে প্রতিবছর নিয়মিতভাবে খাজনা দিয়ে খাজনা মওকুফ হলে “মওকুফ দাখিলা” সংগ্রহ করে রাখতে হবে ।

বহু বিক্রি বা একাধিক দলিল সম্পাদনের ফলাফল

বর্তমান সময়ে জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে ক্রেতাদের জমির নিষ্কণ্টকতা সম্পর্কে যত রকম দুর্ভাবনার সৃষ্টি হয় তার মধ্যে অন্যতম হলো জমিটি বিক্রেতা ইতোপূর্বে অন্য কারো নিকট বিক্রি করেছে কিনা। অর্থাৎ বিক্রেতা কর্তৃক একাধিক গোপন বিক্রি/দলিল সম্পাদন করা হয়েছে কি-না। প্রশ্ন হচ্ছে, যদি এমনটি হয় তবে ক্রেতা হিসাবে কার দাবী অগ্রগণ্য হবে?

এ ক্ষেত্রে “সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২” (১৮৮২ সনের IV নং আইন) এর ৪৮ ধারার সুস্পষ্ট বিধান হলো, একাধিক দলিল সম্পাদিত হয়ে থাকলে যে দলিলটি আগে সম্পাদিত হয়েছে সেই দলিলটিই কার্যকরী হবে। এমনকি একই তারিখে সম্পাদিত একাধিক দলিলের মধ্যে প্রমাণ সাপেক্ষে অগ্রাধিকার নীতির ভিত্তিতে প্রথম সম্পাদিত দলিলটি কার্যকর হবে।

আরো জেনে রাখা ভাল যে, অগ্রাধিকার নীতির ক্ষেত্রে সম্পত্তির বিক্রয় দলিল কার্যকর হয় দলিলটি সম্পাদনের তারিখ হতে, রেজিস্ট্রেশনের তারিখ হতে নয়। তবে দলিলটি সম্পাদনের ৪ মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রি না হলে উক্ত নীতি প্রযোজ্য হবে না। তাই বিক্রয় দলিল রেজিস্ট্রেশনের পর তা সম্পাদনের তারিখ হতেই কার্যকরী হয়। কাজেই প্রথম সম্পাদিত দলিলটিই রেজিস্ট্রিকৃত সকল হস্তান্তর দলিলের মধ্যে অগ্রাধিকার পাবে।

দলিল রেজিস্ট্রি ফিস সম্পর্কে কিছু তথ্য

দলিল রেজিস্ট্রি করা হয় “রেজিস্ট্রেশন আইন” “স্ট্যাম্প আইন” “আয়কর আইন”. “অর্থ আইন” এবং রাজস্ব সংক্রান্ত বিভিন্ন বিধি ও পরিপত্রের আলোকে। এ সব আইনের বিধান মতে দলিল রেজিস্ট্রির জন্য স্ট্যাম্প শুল্ক, রেজিস্ট্রি ফিস, অতিরিক্ত কর, উৎস কর, জেলা/পৌরকর ইত্যাদি ফিস দিতে হয়।

সকল দলিলের ফিসের হার সমান নয়, দলিলের প্রকৃতি অনুসারে তার ফিসের হার নির্ধারিত হয়ে থাকে। তাই একটি দলিল রেজিস্ট্রির ফিসের নির্দিষ্ট অংক বের করা কঠিন । তবুও সাধারণ ধারণা লাভের জন্য দলিল রেজিস্ট্রি ফিসের একটি মোটামুটি চিত্র নিম্নে দেয়া হল

(ক) কবলা দলিল রেজিস্ট্রির জন্য স্ট্যাম্প শুল্ক মোট ক্রয়মূল্যের ১০%

(খ) রেজিস্ট্র ফিস ১-২৫০০/- টাকা পর্যন্ত বিক্রয় মূল্যের জন্য ৫০/-টাকা

(গ) রেজিস্ট্রি ফিস ২৫০১- ৪০০০/- টাকা পর্যন্ত বিক্রয় মূল্যের জন্য ২%

(ঘ) রেজিস্ট্রি ফিস ৪০০১/- হতে তদূর্ধ্ব বিক্রয় মূল্যের জন্য ২%

(ঙ) হলফনামা ফিস ১০/- টাকা

(চ) অতি কর-সিটি কর্পো/পৌর/টাউন/ক্যান্টঃ বোর্ড এলাকার জমি বিক্রির ক্ষেত্রে ১%

(ছ) পৌর কর ১%

(জ) উৎস কর- ১০%

(ঝ) ভ্যাট- ২১/৪%

(ঞ) সিটি কর্পো/পৌর/টাউন/ক্যান্টঃবোর্ড এলাকা বহির্ভূত জমি বিক্রির ক্ষেত্রে জেলা পরিষদ ও ইউনিয়ন পরিষদ কর (১% + ১%) ২%

এবং এক্ষেত্রে অতিরিক্ত কর %

(চ) সিটি কর্পো/পৌর/টাউন/ক্যান্টঃ বোর্ড এলাকার বাইরের ১ লক্ষ টাকার অধিক মূল্যের ‘অকৃষি জমি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে বিক্রেতাকে মোট বিক্রয় মূল্যের ১০% উৎস কর দিতে হবে ।

(ছ) মওকুফ সিটি কর্পোরেশন, পৌর এলাকা, টাউন কমিটি বা ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার বাইরের ১ লক্ষ টাকার নিচের অকৃষি জমি ও অন্যান্য (কৃষি / ভিটি / নামা ইত্যাদি) জমি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে “পৌরকর”, “উৎস কর”ও “ভ্যাট” দিতে হয় না।

(জ) কোন্ কর কে দিবে ভ্যাট ও উৎস কর সর্বদাই জমি বিক্রেতার দেয়। আয়কর আইনের বিধান মতে এ দু’ধরনের কর হচ্ছে বিক্রেতার আয়ের উপর ধার্য কর এ কর বিক্রেতার নামেই সরকারী কোষাগারে জমা দিতে হয়; তাই ভ্যাট ও উৎস কর বিক্রেতাকেই পরিশোধ করতে হবে। জমি বিক্রির সময় যদি এ দু’প্রকার কর নিয়ে কোন আলোচনা না হয়ে থাকে তবে তা অবশ্যই বিক্রেতা কর্তৃক পরিশোধ করতে হবে। ভ্যাট ও উৎস কর ব্যতীত অন্যান্য কর জমির ক্রেতাকে পরিশোধ করতে হবে।

 

 

কমিশনের মাধ্যমে দলিল রেজিস্ট্রি :

দলিল দাতাগণের মধ্যে কেউ রেজিস্ট্রি অফিসে যেতে অক্ষম / অপারগ হলে তিনি রেজিস্ট্রেশন আইনের ৩৮ ধারামতে “দলিল সম্পাদন স্বীকারোক্তি” গ্রহণের জন্য কমিশনের প্রার্থনা করে ‘সাব-রেজিস্ট্রার’ এর নিকট আবেদন করতে পারবেন। এরূপ আবেদনের ভিত্তিতে সাব-রেজিস্ট্রার বা তার প্রতিনিধি দলিলদাতার বাসস্থানে গিয়ে সম্পাদন স্বীকারোক্তি গ্রহণের মাধ্যমে দলিল রেজিস্ট্রি করাকে বলে ‘কমিশনের রেজিস্ট্রি’। এ জন্য আলাদা কমিশন ফিস দিতে হয়।

ভিজিটে দলিল রেজিস্ট্রির পদ্ধতি :

দলিল দাতা এবং গ্রহীতা উভয়ের কেউই যদি রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে দলিল দাখিল করতে না পারেন সেক্ষেত্রে এ আইনের ৩১ ধারামতে দলিল দাতার বাড়িতে গিয়ে দলিল রেজিস্ট্রি করে দেওয়ার জন্য রেজিস্ট্রি অফিসে আবেদন করা যাবে।

কমিশন বা ভিজিটের জন্য আবেদন করা হলে রেজিস্ট্রারিং অফিসার’ আবেদনকারীকে উক্তরূপ রেজিস্ট্রির তারিখ ও সময় নির্ধারিত করে জানিয়ে দেবেন এবং নির্ধারিত তারিখে দাতার ‘সম্পাদন স্বীকারোক্তি’ দলিলে লিখে নিবেন এবং দলিলটি রেজিস্ট্রির ব্যবস্থা গ্রহণ করবেন।

রেজিস্ট্রারিং অফিসার নিজে যেতে না পারলে তার অফিসের যে কোন অফিসার/বেতনভোগী কর্মচারীকে দিয়ে তার কমিশন জারী করতে পারেন। কমিশন বা ডিজিট এর জন্য আবেদন করলে কমিশন ফিস বা ভিজিট ফিসও সঙ্গে জমা দিতে হয়।

রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ৭৯ ধারার বিধানবলে সরকার সময়ে সময়ে রেজিস্ট্রেশন সংক্রান্ত ফিসের হার পরিবর্তন/সংশোধন/বৃদ্ধি করতে পারেন। এরূপ করা হলে, তা জনসাধারণের অবগতির জন্য সরকার গেজেট বিজ্ঞপ্তির মাধ্যমে প্রকাশ করে। থাকেন। তাছাড়া পরিবর্তিত ফিসের তালিকা উক্ত ধারার বিধান বলে প্রত্যেক সাব- রেজিস্ট্রি অফিস’ ও ‘জেলা রেজিস্ট্রি অফিস’-এর প্রকাশ্য কোন স্থানে লটকিয়ে রাখা হয়।

নাবালকের দলিল দাখিলের বিধান

রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৩৫ ধারা অনুসারে কোন নাবালক দলিল সম্পাদন করতে পারে না। তাই নাবালকের সম্পত্তি হস্তান্তর আইনত অবৈধ। নাবালকের স্বাভাবিক অভিভাবক হলো তার পিতা, পিতা কর্তৃক নিযুক্ত ব্যক্তি, পিতামহ ও পিতামহ কর্তৃক নিযুক্ত ব্যক্তি। মা স্বাভাবিক অভিভাবক নয়। তাই নাবালকের সম্পত্তি হস্তান্তর বা অন্য কোন প্রয়োজনে স্বাভাবিক অভিভাবক না থাকলে নাবালকের আইনানুগ অভিভাবক নিয়োগের জন্য মেজরিটি এ্যাক্ট, ১৮৭৫ এ জেলা জজকে ক্ষমতা প্রদান করা হয়েছে।

এ আইন বলে জেলা জজ নাবালকের অভিভাবক নিয়োগ করতে পারেন। সে ক্ষেত্রে উক্ত নাবালকের বয়স ২১ বছর পূর্ণ হলে তবেই সে সাবালক বলে গণ্য হবে। আদালত কর্তৃক কাউকে নাবালকের অভিভাবক নিয়োগ না করা হলে সে নাবালকের বয়স ১৮ বছর পূর্ণ হলেই সে সাবালক বলে গণ্য হবে এবং তার দ্বারা সম্পত্তি হস্তান্তর বৈধ হবে।

দান / হেবা

দানকে মুসলিম আইনে হেবা বলে। সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের (টি.পি. এ্যাক্ট) ১২২ ধারায় বলা হয়েছে, কোন সম্পত্তি দাতা কর্তৃক কোন ব্যক্তিকে তাৎক্ষণিকভাবে হস্তান্তর করলে এবং গ্রহীতা বা তার পক্ষে কোন ব্যক্তি সেটি গ্রহণ করলে তাকে দান বা হেবা বলে।

দান বৈধ হওয়ার শর্ত তিনটি

(১) দাতা কর্তৃক দানের (ইজাব) ঘোষণা প্রদান,

(২) গ্রহীতা বা তার পক্ষ হতে দান গ্রহণ (কবুল) করা,

(৩) দাতা কর্তৃক গ্রহীতাকে দানকৃত সম্পত্তির দখল দেয়া।

দানের উপাদানসমূহ

(ক) দাতার জীবনকালের মধ্যে দান কার্যসম্পন্ন হতে হবে। দান গ্রহণের পূর্বে দাতার মৃত্যু হলে দান বাতিল বলে গণ্য হবে ।

(খ) দানের সময় সম্পত্তিতে দাতার মালিকানা ও দখল থাকতে হবে।

(গ) দান স্বেচ্ছায় এবং পণবিহীন হতে হবে।

(ঘ) দাতাকে সুস্থ মস্তিষ্ক সম্পন্ন ও সাবালক হতে হবে।

(ঙ) দান গ্রহীতা মানসিক ভারসাম্যহীন ও নাবালক হলে তার পক্ষে অভিভাবককে দান গ্রহণ করতে হবে।

(চ) মুসলিম আইন অনুযায়ী দাতা তার সমুদয় সম্পত্তি যে কাউকে দান করতে পারেন। তবে দায়ভাগ মতে একজন হিন্দু যাদের ভরণ-পোষণে আইনত বাধা তাদের জন্য উপযুক্ত ব্যবস্থা রাখার পর বাকী সম্পত্তি দান করতে পারেন।

(ছ) দখল হস্তান্তরের পূর্বে দান প্রত্যাহার করা যায়। দখল হস্তান্তরের পরে দান প্রত্যাহারের জন্য আদালতের ডিক্রি লাগবে।

(জ) দানকারী ঋণের দায় এড়ানোর বা অন্য কোন অসৎ উদ্দেশ্যে প্রতারণামূলকভাবে দান করলে, পাওনাদারের আবেদনে ঐ দান বাতিল হতে পারে।

(ঝ) মৃত্যুশয্যাকালীন দান উইলের ন্যায় কার্যকরী হবে। অর্থাৎ ঐ দান অনাত্মীয়ের অনুকূলে করা যাবে এবং মোট সম্পত্তির ভাগের বেশী দান করা যাবে না। এ অবস্থায় কোন উত্তরাধিকারীকে দান করলে তা বাতিল বলে গণ্য হবে, তবে অন্য উত্তরাধিকারীগণের সম্মতি থাকলে আত্মীয়কে ভাগের অধিক সম্পত্তি বা উত্তরাধিকারীর অনুকূলে দান বৈধ হবে।

(ঞ) মুসলিম আইনের বিধান অনুযায়ী দান লিখিত না হলেও চলে। মৌখিক দানের বিষয়ে সুপ্রীম কোর্টের আপিল বিভাগ এর রায় হলো কৃষি জমির দান রেজিস্ট্রি বাধ্যতামূলক নয় । তবে, টি.পি. এ্যাক্টের ১২৩ ধারার বিধান হলো দান বা হেবা লিখিত ও রেজিস্ট্রিকৃত হতে হবে।

 

 

হেবা বিল এওয়াজ

মুসলিম আইন অনুসারে কোন বিনিময় নিয়ে দান করাকে বলে “হেবা বিল এওয়াজ”। এতে বিক্রয় চুক্তির উপাদান বিদ্যমান থাকায় এটি মূলত এক ধরনের বিক্রয়।

হেবা বিল এওয়াজ এর উপাদানসমূহ

(১) গ্রহীতাকে হেবা গ্রহণের বিনিময়ে দাতাকে অবশ্যই কিছু দিতে হবে।
(২) দাতাকে দানের মাধ্যমে নিজেকে সম্পূর্ণরূপে নিঃস্বত্বে পরিণত করতে হবে।
(৩) হেবা বিল এওয়াজ প্রত্যাহারযোগ্য নয়।
(৪) দাতার উত্তরাধিকারীগণের কোন অধিকার এতে থাকে না, তবে শর্ত থাকলে গ্রহীতার মৃত্যুর পর সম্পত্তি উত্তরাধিকারীদের নিকট আসতে পারে।

উইল বা অছিয়ত

উইল মূলত ভবিষ্যৎ দান। কোন সুস্থ সাবালক মুসলমান কর্তৃক তার মৃত্যু পরবর্তীকালীন সম্পত্তি বা উক্ত সম্পত্তির মুনাফা অনন্তকালের জন্য বা নির্দিষ্ট মেয়াদের জন্য কোন ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠানের অনুকূলে কোন কিছুর বিনিময় ছাড়া হস্তান্তর করার ইচ্ছাই হলো উইল বা অছিয়ত ।

উইলের শর্ত

(ক) সম্পত্তি হস্তান্তরের বিষয়টি দাতার বোঝার ক্ষমতা থাকতে হবে।
(খ) উইল, উইল মাতার মৃত্যুর পর কার্যকর হবে।

উইলের উপাদান (১) উইল সাধারণত উত্তরাধিকারী নয় এমন ব্যক্তি/প্রতিষ্ঠানের নামে করতে হয়। তবে কোন উত্তরাধিকারীর অনুকূলে উইল করা হলে পাতার মৃত্যুর পর অন্যান্য উত্তরাধিকারী তা মেনে নিলে ঐ উইল বৈধ হবে।

ˇ (২) আইনানুসারে দাতার মোট সম্পত্তির ১/৩ ভাগ সম্পত্তি উইল করা যাবে। ১/৩ এর বেশী সম্পত্তি উইল করা হলে তাতে দাতার মৃত্যুর পর উত্তরাধিকারীদের সম্মতি না থাকলে ভাগ সম্পত্তির উপর কার্যকর হবে (দাতার মৃত্যুর পরই কেবল তার উত্তরাধিকারীদের সম্মতি/আপত্তি গ্রহণযোগ্য)।

(৩) উইল মৌখিক এবং লিখিত দু’ভাবেই করা চলে। এমনকি অসামর্থ্যের কারণে ইঙ্গিতেও উইল করা যায়। তবে মৌখিক উইলের ক্ষেত্রে দু’জন পুরুষ বা একজন পুরুষ ও দু’জন মহিলা সাক্ষীর উপস্থিতিতে হতে হবে। বর্তমান বাস্তবতায় উইল লিখিত হওয়াই উচিত।

(৪) উইল দাতা মৃত্যুর পূর্বে যে কোন সময় উইল রদ (বাতিল) করতে পারেন। একবার দানের বস্তুটি উইল করার পর পুনরায় ঐ একই বস্তু অন্য কারো অনুকূলে উইল করলে পূর্বের উইলটি বাতিল হয়ে যাবে ।

(৫) একজন হিন্দু তার সকল সম্পত্তি উইল করতে পারেন, তবে যাদের ভরণ-পোষণের জন্য তিনি আইনত বাধ্য তাদের জন্য উপযুক্ত ব্যবস্থা রেখে বাকী সম্পত্তি উইল করতে হবে ।

উইল বিলুপ্তি

(১) উইল দানের পর উইলদাতা বিকৃত মস্তিষ্ক বিশিষ্ট হয়ে গেলে। এমন কি দাতার মৃত্যুর পূর্বে সুস্থমস্তিষ্কসম্পন্ন হয়ে গেলেও।

(২) উইল গ্রহীতা দাতার আগে মারা গেলে ।

(৩) দাতা বা গ্রহীতা ইসলাম ধর্ম ত্যাগ করলে।

(৪) উইল গ্রহীতা দাতাকে হত্যা করলে ।

(৫) উইলকৃত সম্পত্তির উপর অন্য কারো অধিকার সাব্যস্ত হলে । অস্থি অগ্নিয়তের বর্ণনানুযায়ী সম্পত্তি পরিচালনার জন্য নিযুক্ত ব্যক্তিকে অছি বলে।

উইল প্রবেটঃ অছিয়ত সরকারীভাবে কায়েম করতে হলে আদালত হতে যে স্বীকৃতি নিতে হয় তাকে বলে প্রবেট। এটি না নেয়া হলে অছিয়ত আদালতে গ্রাহ্য নাও হতে পারে। প্রবেট মুসলিম উইলে আবশ্যকীয় নয়।

বিষয়ঃ The Registration (Amendment) Act, 2004-এর শীর্ষক আইনের উল্লেখযোগ্য বিধানের সার-সংক্ষেপ

(ক) মূল্য নির্বিশেষে সকল প্রকার স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে রেজিষ্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করা Registration Act, 1908-এর অধীন ১০০ টাকা কম মূল্যের স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে সম্পাদিত দলিলের রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক নয়। কিন্তু বিদ্যমান আর্থ-সামাজিক অবস্থার প্রেক্ষাপটে ১০০ টাকা মূল্যের কোন স্থাবর সম্পত্তি বাস্তবে না থাকলেও এ বিধানের সুযোগে অনেক স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তর করা হচ্ছে যার কোথাও কোন রেকর্ড থাকছে না।

সুতরাং একটি আধুনিক ও দক্ষ ভূমি ব্যবস্থাপনার স্বার্থে মূল্য নির্বিশেষে যে কোন স্থাবর সম্পত্তির হস্তান্তর রেজিস্ট্রি হওয়া বাঞ্ছনীয় বিধায় এতদুদ্দেশ্যে উল্লিখিত আইনের সর্বত্র সংশোধন করা হয়েছে [ধারা ২ দ্রষ্টব্য]।

(খ) হেবা দলিলের রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করা Registration Act-এর section 17(1) (a) অনুযায়ী দানপত্র দলিলের রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক, কিন্তু মুসলিম ব্যক্তিগত ধর্মীয় আইনের অধীন মৌখিক দানের মাধ্যমে স্থাবর সম্পত্তি দান (হেবা) করার ক্ষেত্রে দলিল সম্পাদনের, বা দলিল সম্পাদিত হলে উক্ত দলিলের রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক নয়। ফলে এরূপ হস্তান্তর সম্পর্কিত নির্ভরযোগ্য কোন রেকর্ড না থাকায় এসব সম্পত্তির মালিকানা সংক্রান্ত বিরোধ নিষ্পত্তি জটিল আকার ধারণ করে।

এ সমস্যা নিরসনের জন্য উল্লিখিত আইনের section 17 (1) সংশোধন এবং নতুন section 78A সন্নিবেশ করে ১০০ (একশত) টাকা রেজিস্ট্রেশন ফি নির্ধারণের বিধানসহ হেবার মাধ্যমে সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে বাধ্যতামূলক দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশনের বিধান সংযোজন করা হয়েছে; সেটা ছাড়াও বন্ধকী দলিলের (১৮৮২ সনের সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ৫৯ ধারার অধীনকৃত) এবং ১৯৫০ সনের প্রজাস্বত্ব আইনের ধারা ১৯৬ এর অধীন। আদালতের মাধ্যমে বিক্রয় দলিলের রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করা হয়েছে।

(গ) উত্তরাধিকার সূত্রে অর্জিত সম্পত্তির বাটোয়ারা দলিল রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করা বিদ্যমান আইন অনুযায়ী কোন ব্যক্তি মৃত্যুবরণ করলে তার সম্পত্তিতে ওয়ারিশগণ মালিক হন। ওয়ারিশগণের মালিকানা এবং তাদের নিজ নিজ অংশ আপোস-বণ্টনের মাধ্যমে বণ্টনপূর্বক সুজিত বণ্টননামা দলিলটি বাধ্যতামূলকভাবে রেজিস্ট্রেশনের বিধান না থাকায় এসব সম্পত্তির হস্তান্তর সঠিক ও নির্ভরযোগ্য হয় না।

এ সুযোগে অনেক ক্ষেত্রে একই জমি প্রতারণামূলকভাবে একাধিকবার বিক্রয়, দান কিংবা অন্যভাবে হস্তান্তর করা হয়ে থাকে, যার ফলশ্রুতিতে মামলা-মোকদ্দমার উদ্ভব হয়। এ অবস্থা নিরসনের লক্ষ্যে Registration Act-এর section 17 ( 1 ) সংশোধনক্রমে ওয়ারিশগণের মধ্যে সম্পাদিত আপোস-বণ্টননামা দলিল বাধ্যতামূলকভাবে রেজিস্ট্রেশন করার বিধান করা হয়েছে।

(ঘ) বায়না চুক্তির রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করা- স্থাবর সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয়ের জন্য প্রায়শ ক্রেতা এবং বিক্রেতার মধ্যে বায়নাপত্র সম্পাদিত হয়ে থাকে যা বাধ্যতামূলকভাবে রেজিস্ট্রেশন করার কোন বিধান প্রচিলত আইনে নেই। বায়নাপত্রের রেজিস্ট্রেশন না হওয়ায় সংশ্লিষ্ট সম্পত্তির নির্ভরযোগ্য রেকর্ডও থাকে না।

ফলে অনেক ক্ষেত্রেই একই সম্পত্তি সংক্রান্ত একাধিক বায়নাপত্র তৈরি থেকে শুরু করে পেছনের তরিখ (back date) দিয়ে বায়নাপত্র সৃজন করা ইত্যাদি প্রতারণার আশ্রয় গ্রহণ করা হয়ে থাকে। এ অবস্থার সমাধানকল্পে Registration Act-এ দু’টি নতুন sections 17A এবং 78A অন্তর্ভুক্ত করে বায়নাপত্র বাধ্যতামূলক রেজিস্ট্রেশনের ও নির্দিষ্ট ফি প্রদানের বিধান করা হয়েছে।

সুতরাং ধারা 17A অনুযায়ী অন্য কোন আইনে যা কিছু থাকুক না কেন স্থাবর সম্পত্তির বিক্রয়ের বায়নাপত্র লিখিত ও রেজিস্ট্রি হতে হবে এবং উক্ত বায়না সম্পাদনের ৩০ (ত্রিশ) দিনের মধ্যে তা রেজিস্ট্রেশনের জন্য উপস্থাপন করতে হবে এবং দলিলাদি রেজিস্ট্রেশন সংক্রান্ত বিধানাবলী উক্ত বায়না রেজিস্ট্রেশনের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হবে। নতুন ধারা 17B অনুযায়ী সংশোধিত বিধান কার্যকর (তথা ২০০৫ সনের ১ জুলাইয়ের পূর্বে) হওয়ার পূর্বে যেক্ষেত্রে স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয়ের বায়নাপত্র হয়েছিল কিন্তু রেজিস্ট্রেশন হয়নি, সেক্ষেত্রে-

(ক) বায়নাভুক্ত জমির বিক্রয় দলিল রেজিস্ট্রেশনের জন্য এই আইন কার্যকর হওয়ার ৬ (ছয়) মাসের মধ্যে উপস্থাপন করতে হবে; বা

(খ) উক্ত বায়নাপত্রটি রেজিস্ট্রেশনের জন্য এই আইন কার্যকর হওয়ার ৬ (ছয়) মাসের মধ্যে উপস্থাপন করতে হবে। উপরোক্ত বিধান মান্য না করার কারণে ক্ষতিগ্রস্ত ব্যক্তি, অন্য আইনে তামাদি সংক্রান্ত যা কিছুই থাকুক না কেন, দফা (ক) ও (খ) তে উল্লিখিত সময় অতিক্রান্ত হওয়ার ছয় মাসের মধ্যে চুক্তি প্রবলের বা চুক্তি বাতিলের মামলা করতে পারবে। তর অন্যথা হলে চুক্তিটি বাতিল বলে গণ্য হবে।

স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তর সংক্রান্ত যে সকল বায়নার ভিত্তিতে ধারা ১৭ক বলবৎ হওয়ার পূর্বে দেওয়ানী আদালতে মামলা ইতোমধ্যে দায়ের হয়েছে সে সকল বায়না চুক্তির ক্ষেত্রে উপ-ধারা (১) এর বিধান প্রযোজ্য হবে না।

(ঙ) হস্তান্তর দলিল সংক্ষিপ্তকরণ- বিদ্যমান আইনে স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে মালিকানার বিষয়টি নির্ভরযোগ্য, সুস্পষ্ট ও আস্থাভাজন করার লক্ষ্যে Registration Act-এর অধীন হস্তান্তর দলিলাদি নির্ধারিত ফরমেট (Format) এ সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশন করার বিধান সন্নিবেশের প্রয়োজন রয়েছে। এ উদ্দেশ্যে Registration Act-এ নতুন section 220 সন্নিবেশ করা হয়েছে ।

(চ) রেজিস্ট্রেশনের সময়সীমা- বর্তমানে কোন স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে হস্তান্তর দলিল সম্পাদনের পরবর্তী চার মাসের মধ্যে দলিল রেজিস্ট্রেশন করা বাধ্যতামূলক। বিগত শতাব্দীতে অর্জিত অবকাঠামোগত উন্নয়ন ও আর্থ- সামাজিক প্রেক্ষাপটে এই সময়সীমা সংকুচিত করতঃ দলিল সম্পাদনের পরবর্তী তিন মাসের মধ্যে উক্ত দলিলের রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করে Registration Act -এ বিদ্যমান section 23 সংশোধন করা হয়েছে।

(ছ) রেজিস্ট্রেশনের পূর্বে সাব-রেজিস্ট্রার কর্তৃক কতিপয় বিষয় নিশ্চিতকরণ- বিদ্যমান ব্যবস্থায় স্থাবর সম্পত্তির হস্তান্তর রেজিস্ট্রেশন করা হলেও অনেক বিক্রেতা মালিকানা ও দখলহীন জমি বিক্রয় করে সহজ সরল ক্রেতা সাধারণকে প্রতারণা করে থাকেন। এরূপ প্রতারণা নিরসনের জন্য স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরে ক্ষেত্রে বিশুদ্ধ স্বত্ব ও নির্ভেজাল দখলের বিষয়টি নিশ্চিত করার লক্ষ্যে রেজিস্ট্রেশনের পূর্বে সাব-রেজিস্ট্রার কর্তৃক উক্ত সম্পত্তি সংক্রান্ত কতিপয় বিষয় নিশ্চিতকরণের বিধান প্রবর্তন করে Registration Act- এ নতুন section 52A সন্নিবেশ করা হয়েছে।

বিষয় The Transfer of Property (Amendment)

Act, 2004-এর বিধানের সার-সংক্ষেপ।

 

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন-এর সংশোধনী

১। অনেক ক্ষেত্রে জমির মালিকগণ প্রথমে জমি বিক্রয়ের বায়না করে পরবর্তীতে প্রতারণার আশ্রয় গ্রহণের মাধ্যমে বেশী দামে অন্য তৃতীয় পক্ষের নিকট বায়নাকৃত জমি বিক্রয় করে লাভবান হয়। এ প্রতারণা রোধকল্পে নতুন বিধান 53B সন্নিবেশ করা হয়েছে। উক্ত বিধান অনুযায়ী আগামী ১ জুলাই হতে স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে কোন বায়না করা হলে বায়না বলবৎ থাকাকালে উক্ত জমি অন্য কোন তৃতীয় পক্ষের নিকট বিক্রয় করা যাবে না। যদি বিক্রয় করা হয়, তাহলে উক্ত বিক্রয় বাতিল বলে গণ্য হবে।

২। বিদ্যমান আইনে স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে দাতার নামে খতিয়ান থাকার কোন আইনগত বাধ্যবাধকতা নেই। এক্ষেত্রে প্রতারণার সুযোগ হয়। এ সমস্যার নিরসনকল্পে স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে উক্ত সম্পত্তির খতিয়ান দলিলদাতার নামে
থাকা বাধ্যতামূলক করা হয়েছে। এ জন্য নতুন বিধান section 53C সংযোজন করে Transfer of Property Act-এর প্রয়োজনীয় সংশোধন করা হয়েছে।

৩। অনেক ক্ষেত্রে জমি বন্ধক রেখে পরবর্তীতে প্রতারণামূলকভাবে উক্ত জমি তৃতীয় পক্ষের নিকট পুনঃবন্ধক বা বিক্রয় করা হয়। এতে বন্ধকদাতা লাভবান হয় এবং বন্ধকগ্রহীতা প্রতারণার স্বীকার হয়। এ সমস্যা নিরসনে নতুন বিধান 53D সন্নিবেশ করা হয়েছে। এ বিধানানুযায়ী স্থাবর সম্পত্তি বন্ধক দেয়া হলে উক্ত সম্পত্তি বন্ধবগ্রহীতার সম্মতি ব্যতীত অন্য কোন তৃতীয় পক্ষের নিকট বিক্রয় করা বা বন্ধক দেয়া যাবে না। যদি বন্ধক দেয়া বা বিক্রয় করা হয় তবে উক্ত বিক্রয় বা বন্ধক বাতিল বলে গণ্য হবে।

৪। স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয়, বন্ধক ও দানপত্র দলিলের সাথে স্বত্ত্ব সংক্রান্ত নিশ্চিতকরণের জন্য কোন এফিডেভিট সংযুক্ত করার বাধ্যবাধকতা না থাকার কারণে স্বত্ব নিয়ে জটিলতার সৃষ্টি হয়। এ সমস্যার নিরসনকল্পে নতুন বিধান 53E সন্নিবেশ করা হয়েছে। উক্ত বিধানানুযায়ী প্রত্যেক বিক্রয়, বন্ধক ও হেবা দলিলের সাথে দলিলদাতা কর্তৃক স্বত্ব সংক্রান্ত এফিডেভিট সংযুক্ত করা বাধ্যতামূলক করা হয়েছে।

৫। স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তর সম্পর্কিত বায়নাপত্র (Contract for sale ) আইনগতভাবে কার্যকর করার বিধান Transfer of Property Act, 1882-তে বিদ্যমান রয়েছে। কিন্তু এরূপ বায়নাপত্র বাধ্যতামূলক রেজিস্ট্রেশনের কোন বিধান নেই। বায়নাপত্র রেজিস্ট্রিকৃত না হওয়ায় বিভিন্নরকম প্রতারণা ও জটিলতার সৃষ্টি হয়। একই কারণে সংশ্লিষ্ট সম্পত্তির নির্ভরযোগ্য রেকর্ডও থাকে না। এমতাবস্থায় এরূপ বায়নাপত্র বাধ্যতামূলকভাবে রেজিস্ট্রেশনের উদ্দেশ্যে Transfer of Property Act-এর section 54A সংযোজন করা হয়েছে।

৬। বিদ্যমান আইনে বন্ধকী দলিল রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক না হওয়ার কারণে স্থাবর সম্পত্তি বন্ধক রেখে কোন ব্যাংক বা প্রতিষ্ঠান হতে ঋণ নিলে, উক্ত ঋণদাতা প্রতিষ্ঠান কর্তৃক বন্ধকী দলিল মূলে কোন ঋণ প্রদান করার পর তা আদায় করার কোন আইনগত ও ফলপ্রসূ উপায় থাকে না। এমতাবস্থায়, বন্ধকী দলিল রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করার জন্য Transfer of Property Act-এ প্রয়োজনীয় সংশোধন করা হয়েছে।

৭। বিদ্যমান আইনে দান সংক্রান্ত বিধানাবলী (Chapter-VI OF GIFTS) মুসলিম আইনের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়। সম্পাদিত হেবা দলিলের রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক করার লক্ষ্যে Registration Act-এর section 17 সংশোধন করা হয়েছে। উক্ত বিধানের সাথে সঙ্গতি সাধনের লক্ষ্যে Transfer of property Act-এর section 123 এবং 129-এ প্রয়োজনীয় সংশোধন করা হয়েছে।

বিষয় The Specific Relief (Amendment) Act, 2004-এর বিধানের সার-সংক্ষেপ।

রেজিস্ট্রিবিহীন বায়না চুক্তি বলবৎ করার সুযোগ রহিতঃ প্রচলিত আইন অনুযায়ী কোন ব্যক্তি মৌখিক চুক্তি বা রেজিস্ট্রিবিহীন বায়নাপত্রের ভিত্তিতে দেওয়ানী আদালতে চুক্তি বলবৎকরণের মামলা করতে পারে। এরূপ মৌখিক বা অরেজিস্ট্রিকৃত বায়নার ভিত্তিতে চুক্তি প্রবলের মামলায় প্রতারণার আশায় গ্রহণ ও সুযোগ সৃষ্টি হয়। এ সমস্যার সমাধানকল্পে Specific Relief Act 1877 সংশোধন করে একটি নতুন section 21A সন্নিবেশ করা হয়েছে। প্রবর্তিত নতুন বিধান অনুযায়ী চুক্তি প্রবলের মামলা আদালতে দায়েরের ক্ষেত্রে নিম্নলিখিত দুটি শর্ত প্রযোজ্য হবে, যথা

(ক) লিখিত এবং রেজিস্ট্রিকৃত বায়না ব্যতীত চুক্তি প্রবলের মামলা দায়ের করা যাবে না; এবং

(খ) বায়নার অবশিষ্ট টাকা আদালতে জমা না করলে মামলা দায়ের করা যাবে না।

তামাদি আইন-এর সংশোধনী

বিষয়: The Limitation (Amendment) Act, 2004-এর বিধানের সার-সংক্ষেপ।

তামাদি আইনে মামলা দায়ের সম্পর্কিত দীর্ঘ মেয়াদ হ্রাস বর্তমানে চুক্তি বলবৎকরণের জন্য তামাদি আইনের First Schedule এর Article 113-এর নির্ধারিত মেয়াদ হচ্ছে তিন বছর। প্রায় একশত বছর পূর্বে প্রণীত উক্ত আইনে যে প্রেক্ষাপটে তিন বছরের সময়সীমা নির্ধারণ করা হয়েছিল, আজকের প্রেক্ষাপট তা হতে সম্পূর্ণ ভিন্ন। ইতোমধ্যে যোগাযোগ ও প্রাতিষ্ঠানিক অবকাঠামোর প্রভূত উন্নয়ন ও সম্প্রসারণ হয়েছে।

বর্তমানে এ মেয়াদের অপব্যবহারের কারণে তৃতীয় ব্যক্তি বায়নাদাতার নিকট থেকে সংশ্লিষ্ট ভূমির ত্রুটিপূর্ণ স্বত্ব খরিদ করে প্রতারিত ও বিপন্ন হন। এ অবস্থা নিরসনের লক্ষ্যে Limitation Act-এর First Schedule-এর প্রয়োজনীয় সংশোধন করে চুক্তি প্রবলের ও চুক্তি রদের মামলা দায়েরের ক্ষেত্রে তামাদির মেয়াদ তিন বছরের স্থলে এক বছর নির্ধারণ করা হয়েছে।